國土資源部認定福州集中出讓2800.55畝土地違規

2010年04月12日 01:33
來源：第一財經日報

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邵芳卿劉展超

　一場原本可能氣勢如虹的2800畝超大地塊的出讓大戲，帷幕尚未拉開就告暫停。

4月10日，福州市國土資源局網站公告稱，經該局研究，暫停原擬于4月9日至19日掛牌出讓的2010-12號地塊的出讓。

此前，3月22日，該網站發出編號為“榕土讓［2010］03號”的公告，稱該地塊出讓面積為2800.55畝，起始價達178億元。

在4月9日的“2009中國國土資源公報”發布會上，國家土地總督察辦公室副主任紀東義宣布，因存在多處違規，國土部已叫停上述福州地塊的出讓，并約談了福州市有關部門負責人。

紀東義表示，該地塊必須整改到全部符合國家相關規定之后，才能再次入市。

競買條件設定的門檻

2800.55畝，這相當于福州市2009年全年出讓土地面積(約1412畝)的兩倍。

項目計容可建面積達6534622.5平方米。

雖然項目誘人，但很多房地產商只能在門檻外嘆息。

根據公告，競買的五個主要條件是：具備一級房地產開發資質；競買保證金為40億元；集團(含下屬子公司)開發過兩個單個項目建筑面積達400萬平方米以上(含400萬平方米)的各類房地產綜合項目；在國內投資開發各類房地產項目累計建筑面積達2000萬平方米(含)以上；在土地交付之日起3年內完成建設并通過竣工驗收。

“我們達不到第3、4兩個條件，省內也沒有一家房地產企業能達到，都難一下子拿出40億元保證金。”7日，福建最大的房地產商融僑(福建)房地產有限公司有關負責人對《第一財經日報》感嘆。

記者發現，融僑集團最大的項目為重慶融僑半島，建筑面積為350萬平方米，確實無法“達標”

福建省內頗具實力的廈門國貿地產和恒興置業有關人士亦向記者表示，不參加競標。

“這樣的條件似乎是預設給誰的。”一位不愿透露姓名的福建知名房地產商對記者說，從建筑面積看，國內最大的房地產商萬科在杭州的最大項目良渚文化村為340萬平方米；國內最大的豪宅開發商世貿集團規模最大的項目是在建的哈爾濱世貿濱江新城，380萬平方米；而以開發大盤著稱的碧桂園僅有鳳凰城一個項目達到400萬平方米。

對于這些“該地塊早已名花有主，內定后再出讓”的懷疑，此前，福州市國土資源局有關人士對媒體指出，此次土地競買的要求設定并不苛刻，之所以設定高門檻，是因為項目本身比較大，因而對開發商的資質要求也相應較高。

“此次項目被叫停，除了面積超大之外，還有利益的因素，有些開發商覺得不公平。”4月11日，福州大學房地產研究所所長王阿忠對本報記者說，“因為特定條件被排除在外的開發商心有不甘，如采用招標的方式，至少形式上大家都能參與，也不會導致目前的局面。

“一旦這一2800畝地塊拍賣成功，距其不遠的另一個項目將來肯定銷售不動。”一位不愿透露姓名的福建房地產專家向記者透露。2月4日，江西省正榮房地產開發有限公司以60億元價格競得位于福州則徐中學、“福臨東城”以南，晉安河以東，國貨路以北，長樂路以西的地塊，樓面價為8653元/平方米，“而2800畝地塊樓面價僅2700多元”

“突破”現有政策

為防止大開發商壟斷土地出讓及囤地，2009年11月2日，國土資源部下發了《限制用地項目目錄》，要求單宗商品住宅用地出讓面積不能超過20公頃(約300畝)，土地出讓及囤地，首付比例不低于50%。

對此，福州市國土資源局有關人士對媒體稱，由于是舊城改造，而非凈地拍賣，所以不受相關規定的限制。

4月7日，福州市土地發展中心有關人士亦對本報記者表示，此次掛牌轉讓的地屬于舊城改造項目。他還指出，該地塊拍賣運作并不在該中心，而在晉安區政府。

對該地塊出讓突破現有政策的做法，紀東義表示，這一2800畝土地出讓在網上公布以后，引起很大轟動，國土部已迅速就此發出通告，要求福州方面停止該地塊的出讓行為，并嚴格依法依規進行整改。此外，國家土地督察上海局也直接約談了福州市有關部門負責人。

“國土部規定的住宅土地出讓上限是300畝，在當前的形勢下，更不允許違規操作(土地出讓)。”紀東義稱，2800畝土地一次性出讓，實際上已限制了許多競買人的參與。

紀東義在4月9日的“2009中國國土資源公報”發布會后對本報等媒體表示，設定特定競買標準，也是一項違規之處，福州市相關方面不應該在土地出讓時設置這種對競買人的特定條件。

“土地出讓應該符合區域的發展規劃，但不能設置像開發過多少面積、什么資質這類的特定條件。”紀東義認為，土地出讓一方面要符合規劃，一方面又不能規定特定的條件，兩者之間如何協調，國土部也正在研究這方面的政策，以便進一步規范。

至于這2800畝土地何時能夠恢復上市交易，紀東義表示，這取決于福州市相關方面的整改進度，必須整改到全部符合國家相關規定之后，該地塊才能再次入市。

本報記者調查得知，在國土部喊停之后，福建開發商對是否參與該地塊未來再入市時的角逐，仍有不同意見和疑慮。

“如果沒有那么苛刻的條件，項目拆分后招標，相信大家會有興趣的。”11日，融僑地產有關負責人對本報記者表示。

而恒興置業人士認為，由于項目涉及舊城改造及拆遷，考慮到拆遷成本及時間風險，該公司仍不會考慮參與競標。