應以集體建設用地入市來平抑房價

2010年04月12日 01:48
來源：第一財經日報

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陶然

去年下半年開始，中國的一些一線城市出現了房價的快速上漲，漲勢在今年迅速蔓延到很多二、三線城市。為調控房價，中央政府采取了一波又一波的調控措施，但“兩會”剛結束，3月份的樓市就再度開始上演瘋狂。這不僅挑戰了政府政策的底線，更挑戰了廣大百姓過“更有尊嚴的生活”的底線，

政府越調控，房價越高企。無論是打擊開發商囤地、增加保障性住房、勒令央企退出房地產市場，房價仍不可救藥地持續上揚。

可以毫不夸張地說，政府迄今為止進行的各種房價調控措施基本是無效的。這些措施不僅沒能抑制房價，而且還加大了房地產市場的波動，并使開發商和老百姓對政府房地產政策產生了更不穩定的預期。

形勢發展到這一步，筆者以為，政府需要深刻反思為什么既有的各種房價調控措施無效？還有沒有可能奏效、但同時對經濟又不過度打擊的辦法？

在筆者看來，政府房價調控政策失效的原因是多方面的，既有政策本身就存在誤導甚至會產生反作用的問題，也有政策根本不可能到位的問題，還有政策無法釜底抽薪、治標不治本的問題。

首先，現有調控措施仍沿用計劃經濟手段來調節房地產市場，通過行政性手段來壓縮投資規模，反而因抑制了房地產供給而進一步推高了房價。

如2010年3月國土資源部《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》，又如國資委勒令78家央企退出房地產市場，表面上是要限制開發商囤地，或減少央企推動的地王現象出現，但實際結果是進一步減少了市場上的土地供應。這類政策不僅不能消除甚至反而會進一步推高房價繼續上升的預期。比如，政府一開始限制向別墅等豪宅建設項目供地，就出現高檔住宅有效供給不足，價格不漲才怪。又比如，為遏制熱錢過度炒作海南房地產，海南省年初宣布暫停土地出讓、暫停審批新土地開發項目。消息一傳出，當地樓市立馬跳漲。

其次，政府宣布的一些增加土地和房產供給的措施，短期內很難實現，恐怕中長期也難以兌現。

政府宣布要建立的保障性住房體系，不僅包括向沒有購房能力的低收入家庭提供廉租房，向有一定支付能力的低收入家庭配售經濟適用房，還包括向中等收入家庭的自住需求提供限價房，或是向夾心層和過渡期住房需求提供公租房。覆蓋面如此之廣的保障房政策體系，能否在我國絕大部分城市實現呢？不能！道理很簡單，在地方財政高度依賴“土地財政”的情況下，怎能寄希望于地方政府大規模提供保障性住房？

最后，當前所有調控政策都只是治標不治本。這些政策沒有真正觸及房價飆升的根本性體制原因，即地方政府是本地住宅用地的壟斷供給者，必然會通過減少供地來抬高地價，從而最大化壟斷土地出讓金收入。因此，要從根本上解決問題，必須改變地方政府作為本地單一供地主體的局面。唯一可行的方法，就是允許農村集體建設用地直接進入城市商、住用地的一級市場，允許農村集體在城市規劃、土地規劃許可、基礎設施和公共服務到位的情況下進行商品房(包括產權房和租住房)開發。

筆者以為，政府只要保留通過規劃手段進行調控的權力，允許集體建設用地(特別是大、中城市城郊與城中村的集體建設用地)入市，就能夠起到立竿見影的效果。眼下各地的小產權房建設屢禁不絕、越演越烈，京、滬等地方政府也已開始探索集體建設用地入市的措施，這實際上是高房價的“?！北瞥鰜淼摹皺C”。既然中央早就指明集體建設用地改革的方向是要做到與城市建設用地“同地同價”，那么，在房價如此瘋漲的情況下，地方政府就應痛下決心，從小產權房合法化(補交出讓金并辦理產權證)開始，逐步放開集體建設用地入市。

唯有此法才是治本之策。它不僅有助于平抑虛高的城市房價，而且不會打壓經濟，反而可以因集體建設用地上的增量房地產開發而推動經濟增長。更重要的是，它可以在降低房價的同時，讓城中村和城郊農民的土地發展權和財產權得到有效實現。更進一步看，它還可以讓大量城市流動人口住上可支付得起的住房，讓廣大老百姓過上“更有尊嚴的生活”。

當然，雖然上述政策可行，但一旦推行速度過快，也會對樓市和地方政府的“土地財政”造成較大的沖擊。因此，筆者以為改革可以采取漸進的模式，不妨從已經上市的小產權房補交出讓金后合法化開始，從規劃城中村和城郊村集體建設用地入市并繳納土地增值稅開始，這樣地方政府可能獲得的收入就可以彌補相應的土地出讓金損失。而有調控的集體建設用地入市，不僅可以防止投資過熱，也可以降低對樓市的沖擊。這種漸進式改革的最終目標，是全面開征針對城市存量房地產的財產稅，以及開征農村建設用地入市后的土地增值稅。唯有如此，才能夠實現地方政府從扭曲性的“土地預算外財政”向以財產稅和土地增值稅為主體的“土地預算內財政”過渡。

(作者系中國人民大學經濟學院教授)