控房價不能病急亂投醫

2010年04月12日 02:20
來源：證券時報

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陳東海

當前房屋價格居高不下的原因主要是由土地財政、開發商暴利和銀行信貸造成的，那么解決房屋價格飆漲也應主要從這三個因素來著手。

目前控房價比較注重稅收手段。其實當下房地產活動中，稅收負擔是不輕的。這些稅收并沒有能控制得了房價上漲，甚至成為了助推房價的動力。因此必須擺脫“一稅就靈”的思維慣性和惰性。目前許多討論中的政策著力于打擊投機，但是很可能波及廣大的普通有房居民甚至是剛需，其中物業稅就是典型。

炒房行為要嚴格控制，但不能把所有的板子都打在房屋持有者身上。治病要對癥下藥，不能把許多病因根本不同的病，都用一個方子來治療，而且讓所有未生病的人也來吃同一副藥。

物業稅有不可克服的內在缺陷

物業稅的實質就是財產稅，是對房屋的價格或者是價值來征稅，對于廣大的商品房持有者來說，這里有重復征稅的問題。因為中國的商品房的價格，包括有三項：土地出讓金、鋼筋水泥等建安成本、市場增值(在房屋環境變差等原因時，也可能是減值)。而土地出讓金是交給政府的租金，實質相當于稅收，本文以“土地使用稅”的名詞來指代土地出讓金。

對于商品房征收物業稅，無疑包括以“土地使用稅”為課稅對象，明顯存在重復征稅問題。而且對稅征稅，問題比重復征稅更嚴重。另一方面由于是對稅征稅，那么“土地使用稅”越高，物業稅征收的就越多，有關方面就更愿意推高“土地使用稅”了，從而房屋價格可能會越控越高。

對于房屋建安成本來說，對其征稅就要考慮到房屋的折舊問題。據聞中國的商品房壽命大約只有30年，那么按照30年的期限，使用會計上的快速折舊的方法，對于房屋的這部分成本進行征稅，其征稅的成本與收益非常不匹配。

在中國的商品房中，基本上都是使用銀行信貸購買的。那么按照會計上的處理，借貸利息無疑是可以抵扣稅款或者是免稅的。可能大多數房屋歸還銀行的利息還超過物業稅的稅款，這樣來說，會出現負的物業稅，就是政府應該向商品房的持有者反過來提供房屋補貼。

同樣，房屋的增值是很難計量的東西，所以對房屋的這部分價值如何征收物業稅？如果對房屋增值部分征稅，那么在房屋減值時，是否要退稅和補貼？

因此，對于通過正常的市場渠道購買的商品房，是根本無法征收物業稅的。物業稅真要開征，也只能針對那些非商品房。

控制房價要抓根本

造成當前房屋價格居高不下的原因主要是由土地財政、開發商暴利和銀行信貸造成的，那么解決房屋價格飆漲也要主要從這三個因素來著手。

首先要解決土地財政問題。中國的土地，按性質來說屬于祖祖輩輩在這個土地上生活了幾千年的百姓，因此不宜對其收取高額費用。而且土地出讓金的用途，也應該完全用在解決老百姓的居住條件上。與其收了以后再用于解決老百姓的居住問題，不如少收一些，象征性地收一些，因為一次分配比二次分配更有效率。

各地可以根據不同地段的土地，劃定級差，把各級土地的象征性的土地使用費用(即土地出讓金)公開出來。由各開發商根據自己的經營計劃，自由選擇各級土地上各個地塊。這樣土地出讓金公開，而且是象征性的，既可以杜絕腐敗問題，也可以杜絕助漲房價的作用。當然，即使是象征性收的費用，這筆財務賬目也應該向老百姓公開，全部用于解決老百姓的居住問題。

其次杜絕開發商的暴利問題。在各級土地及其出讓金是明確公示的情況下，必須限制開發商暴利。房屋市場具有一定的公共產品的性質，開發商也不是什么創新性的高科技企業，所以必須限制開發商的利潤率，而且開發商的賬務明細必須全部公開。也是由于房屋的準公共產品的性質，以及房屋開發實際上是比較簡單的經濟和建筑活動，所以可以規定開發商的利潤率不得高于全社會資金平均利潤率的二倍。

再次是限制銀行信貸的發放。對于房地產開發商，要求其自有資金必須超過總資金的50%以上，不允許銷售期房和以任何理由向潛在購房者融資。對于首次購買超大面積的房子(如復式、別墅等)和購買第二套房子的，要把利率在基準房貸利率上加成。更重要的是，對于購買多套房產的，要完全停止信貸的發放。

在控制上述房屋價格上漲的三個主要源頭后，也要控制炒房。除信貸限制外，可以開征專門的炒房稅。對于那些已經有多套房屋，再購買新的房產的，征收超過100%的特別投資稅。如果為了公平，對于原來的炒房者也可以征收特別投資稅，比如對于那些房屋超過5套以上者，征收其增值的大部。或者是對于5套以上的超標部分每年征收資源占用稅，這樣會逼迫原來的炒房者拋出大量的房子，打壓房價。

另外，可以出臺合理的稅收。中國的房子，除了商品房和經濟適用房、廉租房以外，還有不少各部門和單位分配的福利房。這些福利房，沒有繳納過土地出讓金，或者只是在房改時，交了少量的象征性的款子，因此對于這些福利房，可以征收物業稅。同時，目前報道一些部門可以用極低的價格購買商品房，比如有的市場價達到數萬元的房子，這些部門卻可以以數千元的價格團購。這些房子其土地出讓金實際上已經轉嫁給了那些按照市場價購房的普通人身上，實際上等于沒有交納土地出讓金，應該對這些房子征收物業稅。

(作者單位：東航國際金融)