博鰲論劍“高燒”房價如何“降溫”

2010年04月12日 04:11
來源：北京商報作者：龍永圖

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“空調”很足，但仍然很“熱”，這是住建部政策研究中心主任陳淮眼中當下的中國房地產。

面對高漲的房價，購房者不禁困惑：近期，中央有關部門針對房地產市場頻頻出招，但北京、上海一線城市房價為何“高燒不退”？博鰲亞洲論壇2010年年會期間，“房價，成為論壇最熱的焦點話題之一。

“中國樓市是否有泡沫？”是每一個購房者、投資投機者、開發商、金融監管者等方方面面關注的話題，盡管在昨日的博鰲論壇上，銀監會主席劉明康做出了“有足夠的‘彈藥’可以抵御房地產市場下行風險”的表態，然而，一組最新的統計數據卻讓人們懸著的心難以放下。

來自北京市房地產交易管理網的統計顯示，4月上旬北京二手房總成交量為8747套，相比2009年同期的6623套以及今年3月同期的6133套，上漲幅度分別為32%和42.6%。其中，二手房住宅成交達到8310套，相比3月上漲幅度達到44.6%。成交量飛漲帶動二手房價格明顯上漲，通州等近郊區域的二手房掛牌價甚至高達2.5萬元/平方米；不但是二手房，來自北京市住建委的信息顯示，4月以來領取預售許可證的新房項目中，位于五環至六環的項目銷售均價已經高達24000元/平方米。

“中國的住宅較之于寫字樓、商業地產來說泡沫要大得多?！蓖瑯邮菂⒓硬椪搲鳛殚_發商的代表，SOHO中國有限公司董事長潘石屹承認目前的房地產市場有泡沫，并認為樓市泡沫大的原因在于土地。在他看來，如果未來供應土地減少，就會給市場顯示房價還要漲的信號，對當今中國建房子不缺人、鋼材、水泥，就缺地的現狀，他認為，治理房地產市場要從治理土地市場著手。“東五環邊上一塊地樓面價2.75萬元，如果房子銷售的話，得4.5萬元/平方米。一個土地上沒有建任何的房子，就是這樣高的價，如果按照這個價格推算下來，北京CBD占地面積達4平方公里多，把CBD的房子全都炸掉，光土地值1.5萬億元。造成土地市場的泡沫形成是因為錢太多了?！?

然而并不是所有開發商都同意潘石屹的觀點，香港瑞安集團主席羅康瑞就表示，目前中國內地的樓市并不存在泡沫，為此，他給出了三方面的依據作為支撐，一方面是經濟高速增長，個人收入提高很快，為房地產消費提供了有力的特征；另一方面是隨著內地城市化進程的不斷加快，每年增加1個百分點，就有1000萬多人要進城；一線城市的土地資源日趨緊張，也導致了優質房源價格的上漲；第三方面便是現在容積率被壓得很低，內地容積率住宅是2.5，而香港是8至9，辦公樓是15。“當然更重要的一點是，我們沒有過分依賴融資，買房子的人是自己去購買，不像次貸，你沒有收入還可以買房子。中國沒有這樣，沒有產生泡沫。

面對上述背道而馳的兩位開發商，中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，中國的房價已經成為一個靶子，而人們對房價批評的背后，是高房價所潛伏的其他問題。而房地產行業中的不公平、不透明、不信任導致矛盾進一步升級。

“市場上房價是不是越低越好？當然不是，這其實是個很簡單的經濟學道理。市場上有相當一部分群體愿意房價上漲，但也不希望房價上漲過快以致泡沫破裂引起資產貶值，他們希望房價能保持合理的上漲水平?！睂τ诜績r上漲的原因，王永平分析認為，上漲一定是由多種因素作用的結果，光是強調投機、投資，還不能簡單那么講，總體來講，供求關系可能是第一位的?！斑€是有很多的需求。因為中國的城市化進程太快了，全世界城市化的速度、頻率沒有中國這么快。這是造成房價上漲過快的一個部分。

另外，王永平認為房價上漲的原因還有大量的恐慌性需求在里面?！坝幸恍┬枨?，比如說年輕人，或者沒有條件近期改善住房的人，按道理不應該去買房，但是看到房價上漲的速度那么快，所以很多人擔心未來買不起房。因為擔心自己買不起房，也不相信未來政府真的有保障性住房提供給自己來居住。這時候就容易產生恐慌，就容易出現砸鍋賣鐵買房，泡沫也由此引發。

是再出“硬招”，還是強化執行力？

對過快上漲的房價進行調控，不是最近一兩年的事了。嚴管“地王”、抑制投機性購房、加加鞭”建設保障房……可謂舉措不斷，但房價仍“一路高歌”。近日，中央媒體連續14天炮轟高房價、高地價，以及追問房地產市場存在的問題。對此有消息稱物業稅方案已經落實，將在北京、上海、廣州、重慶進行試點，“上海將開征房產保有稅”的說法漫天飛。讓房地產市場再次陷入調控觀望期，這也使得許多剛準備出手買房者產生“再等等”的想法。究竟有沒有方法能澆滅熊熊燃燒的高房價火焰？

物業稅：

能否抑制高房價

物業稅，又被稱為“不動產稅”或“房地產稅”。與以往房地產稅負最主要的區別在于，物業稅是擁有房屋所要交納的稅，是不動產保有環節的稅負，而非開發和交易環節的稅負。

陳淮：物業稅并不能抑制房價

住建部政策研究中心主任陳淮說，“物業稅主要有三個功能，但都不是抑制高房價。”在陳淮看來，物業稅的主要作用并不是抑制房價的。他稱，物業稅主要三個作用：第一，促進存量資源利用效率提高，不讓房子閑置。第二，調整中央和地方財稅關系。第三，貫徹社會公平，窮人和富人在占有資源上的不公平，通過稅負關系加以調整。富人占優質資源也可以，多交稅。

他認為，短物業稅期內會對房價有影響。他舉例，你看到警察把他抓走了，其實你沒事，但是你也害怕。他進一步稱，即使房地產不熱了甚至下跌了，物業稅也不可能取消。他表示，在市場經濟下，有資產就要征稅。

潘石屹：抑制高房價應開征物業稅

SOHO中國有限公司董事長潘石屹認為，房地產市場能否恢復理性狀態，主要取決于政策。要想抑制房價過快上漲，最有效的辦法是在房地產領域收緊“銀根”。不是對購房者貸款的收緊，而是對地方政府土地儲備和開發商房地產開發貸款的收緊。另外，北京、上海這些房價上漲過快的地方，應當開征物業稅加以調節。

王永平：物業稅開征短期難行

“運用政策手段調整樓市是很有必要的，但物業稅是新稅種，它的出臺還包含了很多的立法程序在里面，短期實現的可能性不大。”對于物業稅的開征，中國商業地產聯盟秘書長王永平建議可以嘗試在一些城市試點實施。

除此之外，王永平認為還應加大對保障性住房的土地供應，這樣有一些開發商覺得利潤空間小了，一批資本就會從房地產行業里面退出去。而更要改變的是住房的理念，住房主要還是以居住為主，不一定要買下來擁有，這方面的觀念改變需要戶籍制度改革與之一致起來，人口的戶籍如果能夠流動，他的工作也比較容易流動，工作流動以后人們對擁有固定住房的愿望相應的會下降一些。

保障房建設：

“急補”能否影響房價走勢？

3月份，國土資源部明確要求各地當年的保障性住房和自住型中小套型商品房建房用地等不低于住房建設用地供應總量的70%，加大保障房建設能否平抑房價？

龍永圖：打壓房價或將會冷卻中國經濟

博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖認為，只要有真實的需求存在，中國房地產市場就不會崩盤，關鍵是要盡快建立保障房體制。

龍永圖分析，我國現在正處在房屋需求迅速增長時期，只要有真實的需求存在，房地產市場就不會崩盤。第一次房改推出了房地產市場，對于過去10年經濟增長發揮了很大的作用。房改方向正確，功不可沒。未來我們應推動第二次房改，首先應加快政府建設保障房速度；其次建立穩定、安全的公共租房體制。

龍永圖指出，建立公共租房體制可以加快發展現代服務業，解決就業等問題。但在解決體制問題的同時，民眾也需要轉變住房觀念，解決好這兩個問題，就不必擔心房價過快上漲。他不贊成通過打壓房價的方式來解決住房問題，因為房地產是中國經濟增長的重要推手，打壓房價或將會冷卻中國經濟。

陳淮：支持70%土地優先解決低端群體住房問題

陳淮認為，70%土地蓋廉租房、經濟適用房、小戶型房、兩限房以及公共租賃住房，是非常合理的。

陳淮稱，過去10年中國城鎮建了多少房子？80億平方米。建了多少套房子？7000萬套房子。到2009年末，對于中國城鎮居民家庭所面臨的城市化率問題，他認為，中國城市人口所占比重提到了46.7%，就是如此，也不過2.1億戶家庭。他表示，過去10年蓋的房子就夠現有城鎮居民1/3家庭搬進新房子。

對于同一組數據另外一種解讀，他稱，10年時間，每年每百戶家庭中只能有3-4戶搬到新房子。他認為，70%土地供應保障性住房，就是讓住房困難群體優先改善。不管開發商愿意還是不愿意，他認為這是合理的公共政策。

陳國強：保障房“補課”的時間到了

在北京大學房地產研究所所長陳國強看來，房地產行業是靠內生力量逐步成長起來的，是國民經濟的重要支柱產業，換一個更形象但是很夸張的說法，就是房地產綁架中國經濟。正因為這樣的原因，此時光靠市場的機制、手段現在已經難以解決住房問題。“過去10年我們對保障房建設的力度太小，現在其實是在‘補課’，但‘補課’不要‘急補’，要遵循市場規律。否則其余30%的商品房供地就會變得稀缺，房價又有了上漲理由。

此外，陳國強認為，房地產業成為支柱產業，是中國社會經濟發展到特定階段的特定現象。2000年到2030年這樣一個區間，也正對應著房地產業作為一個支柱型的產業快速發展的區間。等到中國城市化進程到了70%以上初步完成之后，房地產可能回歸到一個普通的產業地位。

央企退出：

樓市退燒的“白開水”還是“涼茶”？

國資委有關人士4月8日表示，78戶非房地產央企均已如期向國資委上報了退出方案，消息一出就引起房價將下降的猜想。央企退出是否可以助推房價降溫？

樊綱：地王頻出源于國企太有錢

“地王的產生主要是由于國企有錢以及房地產的資本回報比較高所致?！眹窠洕芯克L樊綱表示，消費問題不是消費本身的問題，而是收入和體制問題。有多種因素，包括資本市場不夠發達、投資渠道少、為未來的發展儲蓄等。今后世界主要的需求增長源泉是新興國家新興中產階級的新興消費需求。

樊綱進一步分析中國消費問題，一方面是低收入因素。亞洲發展中國家普遍生活水平比較低，消費欲望相對低一點，投資、儲蓄的欲望相對高一點。而且在這個時期，勞動力的工資壓得比較低，資本回報比較高，而資本回報都是用來儲蓄的。大量的土地儲蓄在企業里面，特別是國有企業——地王怎么來的，因為兜里有錢，往外拍，因為資本回報比較高。

潘石屹：央企成房價“興奮劑”

這輪房價為何漲得這么急？大背景是一些央企資金雄厚，接連制造“地王”，成為房價的“興奮劑”。像位于北京四環邊的廣渠路“地王”樓面價達到每平方米1.6萬元，周圍房價第二天全漲；接著遠洋地產在五環邊上“搶”了地，樓面價達到每平方米2.7萬元。“地王”一出，房價應聲大漲，這是開發商的責任。

王永平：78家央企退出房市影響不大

要求央企退出房地產領域，這個事情本身對房地產市場格局不會產生實質性的影響，但是，這傳達了中央政府的信號，可能會要下決心調控地產市場的開發，考慮到這些因素，這一行為可能還是會對整個市場產生一些實質影響的。但據我估計，這種影響是帶有滯后效應的，沒有一年兩年的時間是看不到的。