博鰲論戰：房地產生病藥方打架

2010年04月12日 06:44
來源：中青在線－中國青年報作者：董偉

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這是海南博鰲一處商品房(4月11日攝)。博鰲亞洲論壇2010年年會期間，“房價”成為論壇最熱的焦點話題之一。新華社記者趙穎全攝

房子！房子！房子！在博鰲論壇上，房地產成為貫穿始終的熱點話題。從開幕到閉幕，從場內到場外，關于房子的議論總是紛紛不斷，意見相互沖突矛盾。其糾結人心處在于，當情感和利益糾葛在一起，不管是現實還是未來，任何共識似乎都難以輕易達成。博鰲三日談后，唯有地產亂相本身無人質疑。

房地產有沒有泡沫

在經歷了短暫低迷后，去年春夏之交，中國房價展開絕地反攻，增速之快讓人瞠目結舌。多個城市房價飆升至歷史新高。雖然官方統計試圖淡化此種瘋狂，但是無法消除人們的焦慮。美國《福布斯》雜志更是赫然將中國房地產列為全球泡沫之一。今年開春，隨著各項調整政策的出臺，地產股票呈現一片慘綠，可實體市場卻不改高燒本色。不但價格依然強勁上揚，而其“日光盤”也漸次顯現。泡沫之憂遂在加深。有好事者在網絡上編纂了房市崩盤時間表。

在首個新聞發布會上，博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖即被問到如何看中國房地產。他樂觀表示，在真實的需求面前，中國房地產不會崩盤。龍永圖也不贊成打壓房價，因為房地產對于宏觀經濟非同小可、功不可沒，打壓房價可能冷卻增長，后果很難預料。不過，他也認為，中國需要第二次房改，政府需加快保障性住房建設，建立穩定、安全的公共租房體制。

看好中國房市的還有羅康瑞，他是瑞安房地產有限公司主席。他的理由和龍永圖邏輯相反——中國房地產可能有些熱，但絕沒有泡沫在里面。經濟高速增長給予房地產強力的支撐，隨著居民收入的提高，房地產也當是安然無虞的。他還提到一個開放商經常提及的事實：中國土地是稀缺的?！按蟪鞘型恋鼗臼遣粔虻??！币虼?，人們不要“想房價高與不高”，而要關注它的增值能力。

“買房子不會錯的。”羅康瑞直接了當地說。他唯一擔心的是，大家對房價議論太多，導致行政手段的干預，從而打擊了地產行業。

之前，華遠老總任志強也強烈反對泡沫論。這個開發商中的理論家提到，早在20多年前,人們就用收入和房價作比較，得出一名大學生100年買不起房子的結論。事實卻并非如此?！芭菽撛缭谶^去的十年中多次出現，但歷史從未停止自己的步伐，一代人比一代人的生活訴求更高，過去是騎自行車說房價，而今天是開著私家車罵房價，現實中低年齡層的購房卻不是在減少而是在增加。伴隨著房價增長的是居住面積的擴大和生活條件的改善，而絕不是越來越窮的惡化?！?

SOHO老總潘石屹的言辭就閃爍得多。在本次論壇上，他說，有的經濟學家從五六年前就開始喊泡沫，喊得自己都不相信了，“我倒是開始有點信了”。

然而，在獨立經濟學家謝國忠眼里，中國房地產泡沫不僅有，而且已經很大。他在提交博鰲論壇的文章中說，目前，中國經濟最大的風險是為保持高增長而將房地產投資最大化。地方政府樂此不疲。這可以快速體現地方領導政績，同時也為地方財政帶來巨額收入?！俺峭ㄟ^改革地方政府的評估機制來扭轉這一趨勢，中國未來兩年的資產泡沫將越吹越大，而現在的狀況已相當危險。”

謝國忠還給出了自己算到的崩盤日期：泡沫可能在2012年破裂。他像預言家一樣說到，泡沫總是要破的，沒有例外，越想推遲其破裂，破裂的后果將越嚴重。

臺灣證券交易所董事長薛琦則謹慎提醒，不要好了傷疤忘了疼。本輪大危機的根源，是貨幣超發導致的房地產泡沫所致，金融衍生品起到了放大的效應。他的態度是，如果用自己的錢去買樓，即便房價下降，鼻子摸一摸就認了；如果買了房子自己住，那更沒有影響；如果是借錢來買房投資，那就要三思而后行。

公說公有理，婆說婆有理。聽誰的？中國房地產學會副會長陳國強的看法是：我這兩年不準備買房子，所以我就誰都不信。

加稅還是減稅

近幾日，市場風傳，京、滬、深、渝四市將試點開征住房保有稅?；痉桨甘?，按照購房時合同價的七折，再按1.2%至1.5%征收，對存量房和增量房一并征收，但將從購房套數、戶型大小等方面來區別自住需求與投資需求——若自住需求，則可免稅。此舉被認為是開征物業稅的先聲，也是為了抑制房地產投資、投機需求，有利于房市退燒。

加稅藥方不是始于此時。多年前，一些研究人員就提出，可以通過物業稅來調控房價。其機理是，物業稅增加投機、投資購房者的持有成本，進而遏制這部分購房需求。此外，物業稅開征初期的心理意義可能更大于實際意義，消費者對房價的預期會發生變化。在房價一飛沖天的今天，早征早主動，早征早見效。同理，今年全國兩會期間，有政協委員提出，國家應該征住房空置稅。

對此，建設部政策研究中心主任陳淮不屑一顧。他在接受記者專訪時表示，住房保有環節的稅收跟調節房價沒有本質聯系。以物業稅為例。物業稅的作用有三：一，促進存量資源利用效率提高，不讓房子閑置；二，調整中央和地方財稅關系。不動產持有環節的稅收是地方政府的主要收入，國際上大多如此，對于分稅制下的中國財政有特別意義；三，有利于社會公平，窮人和富人在占有資源上的不公平，通過稅負關系加以調整—富人占優質資源也可以，多繳稅。

“唯獨沒有媒體說的調整房價的那一條。”陳淮說，如果開征物業稅等，短期內對房價會造成波動，但那是預言的“自我實現”而已，并非它真有這個功能?！笆遣皇怯幸惶煳覀兎康禺a不熱了，甚至下跌了，我們就把物業稅取消呢？這是不可能的。市場經濟下，有資產就要征稅。做好準備吧?！?

任志強則認為，要想降房價，非但不能加稅，反而應該減稅。他說，如提高利率和稅收恰恰會增加房價的成本和消費的成本，恰恰不能讓供給增加和房價平穩或下降?！芭c其將大量的資金用于保障，不如用減息、減租、減稅和加大供給的方式，讓更多的人能從市場中解決住房問題。當供給大量增加時，又怎么會有天價地出現呢，誰還敢囤地和捂盤？價格自然就平衡了。”

這種看法也有頗多人贊同。兩會期間就有代表指出，物業稅也好，空置稅也好，在當前的市場都是失靈的，因為現行市場格局下，房地產的各項稅費均由購房者承擔，開征的物業稅、空置稅固然會增加房地產投資和保有成本，但也使房價水漲船高，根本達不到調控的目的。

令人驚訝的是，潘石屹對物業稅一直是熱烈的擁護者。在博鰲論壇上，他宣稱，從長遠來看，要適當地出臺物業稅，可以增加業主持有房子的壓力。如果有物業稅，持有這個物業都有成本，就會擠壓出一部分的房子丟到市場去，另外沒有房子的人可以買到房子。

“我了解其他國家的政策都是物業稅，英國、法國、美國都是的。我覺得第一套房子不應該收，就從第二、第三套房子收。還有一個好處是，增收物業稅可以減少貧富兩級深化，比如說兩個人10年前是一樣的，他買了房子，另外一個沒買房子，他越來越有錢了。”

在博鰲地產專場論壇上，潘石屹稱，這幾年北京市兩會期間，他都以人大代表身份提開征物業稅建議。唯此建議沒有人附和、聯名。“別人說，政府把錢賺了一道，開放商賺了一道，現在又要收錢，不簽。問題是，不搞物業稅，房價怎么降下來？”

主持人、中國商業地產聯盟秘書長王永平當即回應說：“潘總，SOHO去年毛利高達52%，如果你們開發商少賺一點，也可以將房價降下來。”

潘石屹：“那我就說到這，不說了?！?

七成地供安居類房，是好是壞

4月9日，國土資源部公布《關于下達〈2010年全國土地利用計劃〉的通知》?！锻ㄖ贩Q，住房用地量的增長要明顯高于去年，確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房用地供應量的70%。

對此，大家也是褒貶不一。國家房地產學會副會長陳國強說，過去10年，保障性住房、安居類住房確實欠賬甚多，需要補過來。然而，補也要講究方式、方法，應慢補，而不要急補、惡補?！肮┑?成給安居類住房，就是一種惡補。這種方式比較容易扭曲市場的規律?！彼J為，如此大的結構調整會導致市場預期的偏差，從而激化供求矛盾。“我們該設想一個制度安排，讓住房保障制度持續實施，真正救助到中低收入階層，使他們能安居樂業。土地制度的突破，無疑將是基本手段。”

一直為拿地所苦的潘石屹更是警告說，商品房供地如此之少，房價必然繼續扶搖直上。在中國建房子不缺人、鋼材、水泥，就缺地。未來供應的地要是少了，給市場的信號是房價還要漲，所以兩會結束后一下出了好幾個地王。實際上背后就是土地少了，錢太多了，應該從土地著手，結果一個月時間不供應土地了。

與陳、潘相反，陳淮對此舉措叫好。他告訴記者，未來中國住房三個任務：一，讓沒有住的地方的人有房子住；二，讓大多數人從脫困向適度改善轉變；三，讓一部分人擁有自己的房子。這三個要求有大有小，有近有遠，有重有輕。

“過去十年中國建了7000萬套房子，夠現有城鎮居民1／3家庭搬進新房子。夠快吧！然而，即便如此，10年時間，每年每百戶家庭中只能有三四戶搬到新房子。那么哪三四戶先改善？我們把它交給市場、開發商，顯而易見最有錢的最先改善，出價最高的那四戶最先改善。在政府沒辦法把4套房子變成100套，滿足所有人的需求，那么它能做的就是設立優先級。”

陳淮認為，70%土地供應給安居類住房，讓最需要的人優先改善，“不管開發商愿意還是不愿意，這都是合理的公共政策”。

本報博鰲4月11日電