房貸調查之成都樣本：體現差異化嚴控二手房放貸

2010年04月13日 02:05
來源：中國證券網－上海證券報作者：涂艷

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編者按：銀監會主席劉明康在博鰲亞洲論壇上，對于北京部分銀行“自主審慎地將二套房及以上房首付比例提高到60%”的發言，再度引發市場關注監管層對于投機投資購房貸款的態度。

面對日漸高企的房價，本報記者深入成都、南寧等地調查各地信貸政策發現：二三線城市在此輪信貸監管中并沒有如往常般“慢半拍”二套房首付4成、利率上浮的監管紅線在第一時間被嚴格執行。

⊙記者涂艷 ○編輯金蘋蘋

伴隨著成都樓市在今年第一季度經歷明顯的回升，當地的房貸政策也有了更為收緊的趨勢。目前，成都大部分銀行房貸遵循首付和利率逐一遞增的原則，對于投機性購房貸款予以打壓。差異化的個貸模式，尤其體現在針對炒房客的嚴控二手房放貸上。

日前記者到達成都時，第三屆成都市網上房地產交易會正接近尾聲，但坐落在人民中路一段的新交易中心大廳內人聲鼎沸，私產中心、登記發證廳、辦稅大廳都座無虛席。

“今天剛要來繳稅，這個月估計就能全辦好了。”一位身著西裝的年輕女孩正在忙里偷閑地向記者“拉生意”，這位地產中介經紀人告訴記者：“由于買家一次性付款，這單二手房買賣生意最快半個月就能成交。

3月份，成都的二手房交易面積及價格均不像北京、上海等地反彈得如此瘋狂，但是在不可復制核心地段及地鐵、快鐵沿線，例如桐梓林、航空路CBD的樓價還是出現了明顯的升溫。據成都房管局數據顯示，經過2月的逐步調整后，成都房地產市場逐漸開始回暖，3月商品房成交量環比增幅均達到50%左右。其中二手住宅成交共4776套，較2月出現大幅度的回升，環比增加3263套，增幅為215.7%。

當地銀行信貸部門人士分析，成都當地對房貸的政策應該是“適度偏緊”，“目前二套房貸首付四成已成定局，且優惠政策較難申請。”而成都中原地產航空路一處網點經理則透露。“對于首套房，除了郵政儲蓄銀行還能辦理兩成首付、7折利率外，其余銀行幾乎都將首付提高至了三成，利率也上調至8折或8.5折。而二套房四成首付肯定沒有商量，利率基本都要求上浮10%，但也可以盡量幫您申請不上浮。

房產信貸收緊的風聲也得到了農行成都錦成支行行長助理朱先生的證實：“今年以來，我們對房地產開發貸款準入性門檻提出了更高要求，例如開發資質從三級提高至二級，且更偏向于支持優質客戶及品牌開發商。

今年4月以來，包括中、農、工、建四大行在內的大多數銀行已經著手嚴控房貸，特別是對投機性需求的打壓。而在3月底，盡管成都中介承諾可以通過打改善型住房“擦邊球”來獲得二套房的優惠，但是記者昨日再次致電該中介負責人得到答復：“目前成都可辦理二手房貸款的銀行比較少，因為很多支行并無該權限。從僅有的幾家合作行情況來看，如果屬于第二套房，且交易房產是二手房，銀行對放貸的態度比較排斥，改善型住房的‘擦邊球’在實際操作中較難辦。

究其原因，成都當地一位房地產研究中心研究員張源分析，由于近年來成都新開樓盤非常集中，新盤基本可以滿足剛性需求的釋放，故成都當地銀行對二手房交易的房貸較少涉及。“和上海北京不一樣，在成都如果貸款購買第二套甚至第三套房，基本上銀行就可以認定為房產投機。加之成都本地人的炒房投資的觀念并不普遍，所以才會出現在首套房與多套房政策之外，再以一二手房來區分相關貸款的情況。

但是政策的收緊，似乎在短期內仍無法抑制樓市的“瘋狂”。5月1日即將全線貫通的成灌快鐵使得沿線房地產已經提前預熱了一番：在售樓盤的均價已經從1個月前的3000元/平米漲至4800元/平米。而成都本地投資客也信心滿滿：“可以說，成都2010年房價不會跌，有自住需求的購房者都在‘虎視眈眈’等待時機介入，我感覺成都并非今年政策調控的重點區域。”目前手中已有十幾套房產的投資者張小姐如此說道。