房價拐點何時到來證券日報發問眾專家

2010年04月13日 03:33
來源：證券日報

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□ 總策劃董少鵬彭春來

◆哈繼銘：房價仍將上揚，拐點或在2015年

◆易憲容：泡沫破裂時間難定，但一旦破裂后果要超過日本

◆龍永圖：不需要打壓也不會崩盤，但需要第二次房改

◆世聯地產首席分析師王海斌：目前房地產“生態系統”確實有些太熱了，要讓它回到正常溫度

◆安居客CEO梁偉平：大概在明年下半年的時候，房價能夠實現理性回歸。

◆任志強：泡沫論早在過去的十年中多次出現了，但歷史從未停止自己的步伐

◆潘石屹：未來供應的土地70%要做保障性住房，只有30%能建商品房，價格一定會上漲

◆金巖石：中國目前豪宅市場正處于非理性繁榮階段

◆全國政協委員郭松海：討論拐點時間未到，應盡快開征物業稅

◆金地集團董事會辦公室人員：部分城市房地產市場確實過熱，但是否出現泡沫還有待進一步觀察

編者按：自2009年末以來，迅速上漲的房價引起公眾熱議。在今年全國“兩會”期間，房價以及住房制度改革問題成為最受關注的民生和經濟話題。雖然中央政府已經采取了一系列遏制房價過快上漲的舉措，但至少從目前看，投機炒作行為仍然保持著相當的熱度，令人憂慮。

不久前，一份“中國房地產崩盤時間表”在網上流傳并引發討論。隨后，有關專家承認其中的警示意義，但對所謂“中國房地產市場將在2011年崩盤”的觀點表示否定。

那么，房價漲勢到底還將持續走多久？拐點何時能夠來臨？原因又是什么？為尋找答案，《證券日報》記者采訪了多位政府官員、專家學者以及業內人士。

高房價令眾專家競折腰

說泡沫津津樂道對拐點躲躲閃閃

□ 本報記者夏青

前不久，網上開始流傳一份“中國房地產市場崩盤時間表”，通過對比中日兩國的房地產市場走勢，認為中國房地產市場將在2011年崩盤。雖然有70%的網友認同此觀點，但有關專家只認同其警示意義，對所謂“中國房地產市場將在2011年崩盤。的觀點表示否定。

那么，目前仍在持續的房價漲勢到底還走多久？拐點何時能夠來臨？原因又是什么？就此，《證券日報》記者走訪了多位專家學者。

哈繼銘：房價仍將上揚

拐點或在2015年

房價在3至5年內還會繼續上漲，但在2015年后會出現拐點，中國國際金融公司首席經濟學家哈繼銘在接受《證券日報》記者采訪時表示。

日前有消息稱，堪稱“遏制房價第一利器”的物業稅可能在部分重點城市出臺實施。哈繼銘在接受證券日報記者采訪時表示，房產稅(物業稅)能抑制房價短暫大幅上漲，但是這種影響是不能持續的，長期還是需要擴大供給，并且將對房地產作為資產投資的需求疏導到其他領域，才是有效控制房價的方法。

房地產價格飆升，是不爭的事實，甚至有相當一部分城市出現了泡沫，而大部分行政措施的效果并不明顯。

哈繼銘分析，造成房價上漲的原因有多個方面，就中國的人口結構而言，現在也正是房價高漲的時候。因為，有大量的房地產“剛性需求”，這不僅包括自住，“對教育和養老的投資”也變為房地產的一項功能。

他表示，現在有購房需求的主要群體是五六十年代“嬰兒潮”時期出生的人，他們對養老有投資需求。這主要是因為，目前中國的投資渠道不暢通，大家的對資產保值增值的眼光往往放在房產投資上面，很難避免因此造成的房價上漲。

此外80后一代的購房需求，由于目前政府的保障性住房不到位，導致大量需求轉向商品房市場。

寬松的貨幣政策、信貸政策對于房價的支撐不容小覷，哈繼銘指出，去年是新增信貸9萬多億元，今年預計7.5萬億元。這種貨幣大幅增長必然拉動非貿易品的價格。因此他認為，房價在短期內還會呈現上漲的態勢。

“抑制房價上漲的有效手段就是擴大供給，”哈繼銘說，這包括保障性住房和商品房兩方面。另外，還應該創造更多的投資渠道，疏導人們資產投資的需求。避免人們將資產保值增值的眼光過多放在房產投資上。

不過，在2015年，中國的房地產市場將會出現拐點，在此之前，房價還將有3至5年的上漲。哈繼銘表示。因為中國工作年齡人口占總人口的比例將于2015年達到峰值，“嬰兒潮”一代逐漸退休，有購房能力及有購房需求的人數開始下降，房價將會面臨巨大的下降壓力。上世紀90年代日本房地產出現拐點也正是因為這個原因。

易憲容：泡沫破裂時間難定

但一旦破裂后果要超過日本

中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容在接受《證券日報》記者采訪時表示，房地產泡沫肯定會破，但時間具體是什么時候還不確定性。不過，此前，他曾表示，目前，中國大量二、三線城市如今還可以吸引投機資金，近幾年房地產整體還難以遭到崩盤的結果。但是一旦房地產泡沫破裂，后果將會比日本更嚴重。

他還表示，把房地產市場作為投資市場還是消費市場是房價是否上漲的分水嶺，當投資者主導房地產市場時，房價一定上漲。當前高房價癥結就在于難以抑制的投機性需求。

趙曉：一線城市房價有泡沫

但崩盤是不可能的

北京科技大學管理學院教授趙曉在接受《證券日報》記者采訪時表示，當前一線城市的房價確實有泡沫，但只要經濟泡沫還沒有變成泡沫經濟，房地產崩盤都是不可能的。

趙曉說，我國經濟正在發展過程中，城市化進程正在加速過程中。無論是投資性需求還是自住型需求，現在的房地產市場還是有需求支撐，當前一線城市的房價確實有泡沫，但只要經濟泡沫還沒有變成泡沫經濟，房地產崩盤都是不可能的。

他認為，當前中國的房地產行業確實存在不少產生泡沫的因素，不過中國目前所處的經濟發展階段，城市化進程所處的階段，以及中國的人口結構都決定，短時間內中國的房地產市場不會出現拐點，房價還將繼續上漲。

任志強：

四大理由支持房價繼續上漲

華遠集團總裁任志強強烈反對“泡沫論”。在近日舉行的博鰲論壇上，他表示，泡沫論早在過去的十年中多次出現了，但歷史從未停止自己的步伐，一代人比一代人的生活訴求更高。

此前，他在博文中還表示，房價還將繼續上漲，并列出了房價上漲的幾大理由。一是中國人口數量與結構決定住房高增長的需求，二是中國的城市化需求，三是土地資源的稀缺性，四是不動產的多功能作用，還有不可忽視的收入增長等因素。

金巖石：中國目前豪宅市場

正處于非理性繁榮階段

國金證券首席經濟學家金巖石近日表示，“中國目前豪宅市場正處于非理性繁榮階段，絕大多數以豪宅名義定價卻沒有豪宅的本質和品質。

金巖石認為現在的房地產豪宅價格是折騰出來的。他說，“城市化發展到一定程度，人流動性就逐漸地下降，庸俗的說就是人不折騰，有錢的就不張揚，沒有錢的就認了；現在是有錢和沒有錢的都折騰，就是折騰的市場。

潘石屹：房地產市場有泡沫

住宅地產泡沫最大

SOHO中國有限公司董事長潘石屹也在博鰲論壇上表示，承認目前的房地產市場有泡沫。他認為中國的住宅較之于寫字樓、商業地產來說泡沫要大得多。

潘石屹強調，而樓市泡沫大的原因在于土地。如果未來供應土地減少，就給市場房價還要漲的信號，而在當今中國建房子不缺人、鋼材、水泥，就缺地，故治理房地產市場要從治理土地市場著手。“土地市場的泡沫，因為錢太多了。

龍永圖：不需要打壓也不會崩盤

但需要第二次房改

日前，在博鰲論壇上，博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖表示，在真實的需求面前，中國房地產不會崩盤。中國需要第二次房改，政府需加快保障性住房建設，建立穩定、安全的公共租房體制。

他還表示，中國的房地產是健康的發展，不需要打壓。

全國政協委員郭松海：討論拐點時間未到應盡快開征物業稅

全國政協委員、山東經濟學院房地產經濟研究所所長郭松海在接受《證券日報》記者采訪時表示，應該盡快開征物業稅。他認為，全國房地產市場現在確實存在“泡沫”，不過現在討論“拐點”問題時候未到。從去年底到今年初，國家各部委聯合針對房地產市場出臺了不少調控措施，都沒有看到實際效果。應該通過開征物業稅，把部分因房價暴漲形成的財富適當收歸國有。

此外，他還說，物業稅有助于平抑房地產市場波動給財政的直接影響，減少地方財政對“賣地”依賴，以解地方政府對房地產調控的兩難心理。

祖輩積蓄+孫輩預支中國樓市的“非正常購買”

□ 本報記者李木子

“你看沒看網上的房地產市場崩盤時間表？”“我這看了一年多的房子，房價是越看越高，一年前能買大臥室的錢現在只夠買個小衛生間了！”“房價到底會不會降，什么時候能降？”最近一段時間，蝸居的人們頻繁發出類似的“天問”

盡管國家頻頻就過熱的房地產市場出臺調控政策，但房地產市場還是似乎難以冷靜，而且大有“踏著春天的腳步再上層樓”的沖動。那么，中國的房地產市場會否迎來一個拐點？頻繁上漲的房價是否確屬剛性需求拉動，難以掉頭？

《證券日報》記者就此問題向部分房地產公司、中介公司詢問，多數公司打起“太極”，表示長期看房地產行業向好趨勢不會改變。而對于房價何時會降、降幅是多少等問題三緘其口。只有安居客CEO梁偉平先生預測2011年下半年房價能夠回歸理性，但這“理性，的房價又是個迷。

動用祖輩積蓄

還是透支孫輩購買力？

隨著2009年房地產市場回暖并持續高溫運行至今，中國樓市“泡沫論”再次漫天飛揚。在世聯地產首席分析師王海斌看來，按照泡沫價格超過價值的定義來判斷住宅價格并不準確，畢竟住宅定價不同于一般商品的“成本+品牌”的定價模式。住宅的定價還包含周邊的配套設施，涉及經濟、文化、綠化、交通等方面。如今大城市周邊郊區的房價已經先于這些設施漲起來了，這在一定程度上透支了未來的上漲空間。

金地集團表示，部分城市的房地產市場確實呈現出過熱的發展態勢，但是否出現泡沫還有待進一步觀察?，F在剛性需求正在慢慢釋放，過熱的狀態會導致整個市場發展不健康。政策的出臺也是為了讓一線城市的房地產市場降降溫、減減速，使發展趨于平緩，防止泡沫出現。

相比于王海斌和金地集團對泡沫的和緩態度，梁偉平顯得十分堅決，他認為一線城市肯定存在泡沫。去年這些城市的房價漲幅全年超過了30%，這是一個十分明顯的泡沫迅速吹大的過程。其次，這些城市的投資購房比例超過30%，部分樓盤甚至達到五成。投資客忽略了房產的真實價值，這是房產泡沫的集中體現。第三，傳統的房價收入比和租金回報年限等指標已經不能再用來衡量目前的房價，房價已經背離其價值。

不過有人說我國的房價收入比不能參照國際慣例，因為我們可能是6個人供一套房子，有些甚至還動用了祖輩的積蓄。此言一出，隨聲附和者有之，嗤之以鼻者有之。反對者認為，如果購房者動用了祖輩的積蓄，自己還要辛辛苦苦一輩子給銀行打工的話，按照現在的購買方式，這一代人就透支了他們孫輩的購買力。

調控終將見效

明年下半年房價回歸理性

金地集團董事會辦公室一位工作人員聽到記者有關“房價何時迎來拐點”的提問，表示中國高速推進的城市化進程和日益增長的居民收入所催生的龐大市場需求，將長期推動我國房地產行業向好發展；但在過程中不可避免會出現波動，這屬于正常情況?？梢?，作為一家依靠房地產市場吃飯的企業，這樣的回答表明金地集團是“堅定看好派”

安居客CEO梁偉平也對中國城市化進程津津樂道，認為房地產市場在未來很長一段時間內會有不錯的發展。他認為，現在房價雖然比較高，但只要政府調控得力，能夠實現房價軟著陸。他預計，大概在明年下半年的時候，房價能夠實現理性回歸。

新一輪房地產市場宏觀調控歷時已4個多月，力度之強前所未有。越來越多的部委加入這場調控的“戰斗”中。繼國土部、住建部、財政部等之后，近日，國家發改委也發出了調控聲音。發改委稱，要大規模推進保障性安居工程建設，進一步加強房地產市場調控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費，大力整頓房地產市場秩序。

“目前房地產‘生態系統’確實有些太熱了，”王海斌稱，“一系列調控政策的出臺就是為了讓它回到正常溫度。

上述金地集團工作人員也表示，房價過快上漲意味著市場不是在以穩定的狀態運行，可能蘊涵較大的風險。政府從去年末以來，陸續出臺了相關調控政策，就是要把市場調整到穩定健康的發展軌道；隨著相關政策的進一步落實，房地產市場最終會回歸到理性。

三地方政府各出“妙計”

抑制投機炒作

對于房地產市場調控，中央令出，地方相繼跟隨。國資委要求78戶央企退出房地產行業。日前，這78戶企業已經全部上交了退出方案，比原定時間提前了兩天。

住建部副部長仇保興近日表示，要求房地產企業加快普通商品房的建設，增加中低價位、中小套型普通商品房供應，同時要積極參與保障性住房和政策性住房的建設。

“國十一條”中明確指出，此次房地產市場調控要“落實地方各級人民政府責任”，要求地方政府加大工作力度，促進房地產市場健康發展。

現在，地方政府已經積極行動起來了。

在保障性住房建設上，成都市的承諾分量十分重。該市近日向社會承諾：敞開供應廉租房、經濟適用房等保障性住房，并不斷提高廉租房租金補貼標準，降低保障性住房準入門檻，以實現“應保盡保”。

廣州市則在今年重新推出限價房用地，計劃至少供應用地40萬平方米，建筑面積72萬平方米，建成后可供應限價房約10000套。

天津市今年將建設650萬平方米、8.5萬套保障性住房，其中包括限價商品住房150萬平方米、2萬套。

房地產生病藥方打架

加稅還是減稅？

近幾日，市場風傳，京、滬、深、渝四市將試點開征住房保有稅。基本方案是，按照購房時合同價的七折，再按1.2%至1.5%征收，對存量房和增量房一并征收，但將從購房套數、戶型大小等方面來區別自住需求與投資需求——若自住需求，則可免稅。此舉被認為是開征物業稅的先聲，也是為了抑制房地產投資、投機需求，有利于房市退燒。

加稅藥方不是始于此時。多年前，一些研究人員就提出，可以通過物業稅來調控房價。其機理是，物業稅增加投機、投資購房者的持有成本，進而遏制這部分購房需求。此外，物業稅開征初期的心理意義可能更大于實際意義，消費者對房價的預期會發生變化。在房價一飛沖天的今天，早征早主動，早征早見效。同理，今年全國兩會期間，有政協委員提出，國家應該征住房空置稅。

對此，建設部政策研究中心主任陳淮不屑一顧。他在接受記者專訪時表示，住房保有環節的稅收跟調節房價沒有本質聯系。以物業稅為例。物業稅的作用有三：一，促進存量資源利用效率提高，不讓房子閑置；二，調整中央和地方財稅關系。不動產持有環節的稅收是地方政府的主要收入，國際上大多如此，對于分稅制下的中國財政有特別意義；三，有利于社會公平，窮人和富人在占有資源上的不公平，通過稅負關系加以調整—富人占優質資源也可以，多繳稅。

“唯獨沒有媒體說的調整房價的那一條?！标惢凑f，如果開征物業稅等，短期內對房價會造成波動，但那是預言的“自我實現”而已，并非它真有這個功能?！笆遣皇怯幸惶煳覀兎康禺a不熱了，甚至下跌了，我們就把物業稅取消呢？這是不可能的。市場經濟下，有資產就要征稅。做好準備吧?！?

任志強則認為，要想降房價，非但不能加稅，反而應該減稅。他說，如提高利率和稅收恰恰會增加房價的成本和消費的成本，恰恰不能讓供給增加和房價平穩或下降?！芭c其將大量的資金用于保障，不如用減息、減租、減稅和加大供給的方式，讓更多的人能從市場中解決住房問題。當供給大量增加時，又怎么會有天價地出現呢，誰還敢囤地和捂盤？價格自然就平衡了?！?

這種看法也有頗多人贊同。兩會期間就有代表指出，物業稅也好，空置稅也好，在當前的市場都是失靈的，因為現行市場格局下，房地產的各項稅費均由購房者承擔，開征的物業稅、空置稅固然會增加房地產投資和保有成本，但也使房價水漲船高，根本達不到調控的目的。

令人驚訝的是，潘石屹對物業稅一直是熱烈的擁護者。在博鰲論壇上，他宣稱，從長遠來看，要適當地出臺物業稅，可以增加業主持有房子的壓力。如果有物業稅，持有這個物業都有成本，就會擠壓出一部分的房子丟到市場去，另外沒有房子的人可以買到房子。

“我了解其他國家的政策都是物業稅，英國、法國、美國都是的。我覺得第一套房子不應該收，就從第二、第三套房子收。還有一個好處是，增收物業稅可以減少貧富兩級深化，比如說兩個人10年前是一樣的，他買了房子，另外一個沒買房子，他越來越有錢了?！?

在博鰲地產專場論壇上，潘石屹稱，這幾年北京市兩會期間，他都以人大代表身份提開征物業稅建議。唯此建議沒有人附和、聯名?！皠e人說，政府把錢賺了一道，開放商賺了一道，現在又要收錢，不簽。問題是，不搞物業稅，房價怎么降下來？”

主持人、中國商業地產聯盟秘書長王永平當即回應說：“潘總，SOHO去年毛利高達52%，如果你們開發商少賺一點，也可以將房價降下來。

潘石屹：“那我就說到這，不說了?！?摘自《中國青年報》)