房?jī)r(jià)拐點(diǎn)何時(shí)到來(lái) 證券日?qǐng)?bào)發(fā)問(wèn)眾專(zhuān)家

2010年04月13日 03:33
來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)

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□ 總策劃 董少鵬 彭春來(lái)

◆哈繼銘：房?jī)r(jià)仍將上揚(yáng)，拐點(diǎn)或在2015年

◆易憲容： 泡沫破裂時(shí)間難定， 但一旦破裂后果要超過(guò)日本

◆龍永圖： 不需要打壓也不會(huì)崩盤(pán)，但需要第二次房改

◆世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌：目前房地產(chǎn)“生態(tài)系統(tǒng)”確實(shí)有些太熱了，要讓它回到正常溫度

◆安居客CEO梁偉平：大概在明年下半年的時(shí)候，房?jī)r(jià)能夠?qū)崿F(xiàn)理性回歸。

◆任志強(qiáng)：泡沫論早在過(guò)去的十年中多次出現(xiàn)了，但歷史從未停止自己的步伐

◆潘石屹：未來(lái)供應(yīng)的土地70%要做保障性住房，只有30%能建商品房，價(jià)格一定會(huì)上漲

◆金巖石：中國(guó)目前豪宅市場(chǎng)正處于非理性繁榮階段

◆全國(guó)政協(xié)委員郭松海：討論拐點(diǎn)時(shí)間未到，應(yīng)盡快開(kāi)征物業(yè)稅

◆金地集團(tuán)董事會(huì)辦公室人員：部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)過(guò)熱，但是否出現(xiàn)泡沫還有待進(jìn)一步觀(guān)察

編者按：自2009年末以來(lái)，迅速上漲的房?jī)r(jià)引起公眾熱議。在今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，房?jī)r(jià)以及住房制度改革問(wèn)題成為最受關(guān)注的民生和經(jīng)濟(jì)話(huà)題。雖然中央政府已經(jīng)采取了一系列遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的舉措，但至少?gòu)哪壳翱矗稒C(jī)炒作行為仍然保持著相當(dāng)?shù)臒岫龋钊藨n(yōu)慮。

不久前，一份“中國(guó)房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”在網(wǎng)上流傳并引發(fā)討論。隨后，有關(guān)專(zhuān)家承認(rèn)其中的警示意義，但對(duì)所謂“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2011年崩盤(pán)”的觀(guān)點(diǎn)表示否定。

那么，房?jī)r(jià)漲勢(shì)到底還將持續(xù)走多久？拐點(diǎn)何時(shí)能夠來(lái)臨？原因又是什么？為尋找答案，《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)了多位政府官員、專(zhuān)家學(xué)者以及業(yè)內(nèi)人士。

高房?jī)r(jià)令眾專(zhuān)家競(jìng)折腰

說(shuō)泡沫津津樂(lè)道 對(duì)拐點(diǎn)躲躲閃閃

□ 本報(bào)記者 夏 青

前不久，網(wǎng)上開(kāi)始流傳一份“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)時(shí)間表”，通過(guò)對(duì)比中日兩國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2011年崩盤(pán)。雖然有70%的網(wǎng)友認(rèn)同此觀(guān)點(diǎn)，但有關(guān)專(zhuān)家只認(rèn)同其警示意義，對(duì)所謂“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2011年崩盤(pán)。的觀(guān)點(diǎn)表示否定。

那么，目前仍在持續(xù)的房?jī)r(jià)漲勢(shì)到底還走多久？拐點(diǎn)何時(shí)能夠來(lái)臨？原因又是什么？就此，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪(fǎng)了多位專(zhuān)家學(xué)者。

哈繼銘：房?jī)r(jià)仍將上揚(yáng)

拐點(diǎn)或在2015年

房?jī)r(jià)在3至5年內(nèi)還會(huì)繼續(xù)上漲，但在2015年后會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，中國(guó)國(guó)際金融公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

日前有消息稱(chēng)，堪稱(chēng)“遏制房?jī)r(jià)第一利器”的物業(yè)稅可能在部分重點(diǎn)城市出臺(tái)實(shí)施。哈繼銘在接受證券日?qǐng)?bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房產(chǎn)稅(物業(yè)稅)能抑制房?jī)r(jià)短暫大幅上漲，但是這種影響是不能持續(xù)的，長(zhǎng)期還是需要擴(kuò)大供給，并且將對(duì)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)投資的需求疏導(dǎo)到其他領(lǐng)域，才是有效控制房?jī)r(jià)的方法。

房地產(chǎn)價(jià)格飆升，是不爭(zhēng)的事實(shí)，甚至有相當(dāng)一部分城市出現(xiàn)了泡沫，而大部分行政措施的效果并不明顯。

哈繼銘分析，造成房?jī)r(jià)上漲的原因有多個(gè)方面，就中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)而言，現(xiàn)在也正是房?jī)r(jià)高漲的時(shí)候。因?yàn)椋写罅康姆康禺a(chǎn)“剛性需求”，這不僅包括自住，“對(duì)教育和養(yǎng)老的投資”也變?yōu)榉康禺a(chǎn)的一項(xiàng)功能。

他表示，現(xiàn)在有購(gòu)房需求的主要群體是五六十年代“嬰兒潮”時(shí)期出生的人，他們對(duì)養(yǎng)老有投資需求。這主要是因?yàn)椋壳爸袊?guó)的投資渠道不暢通，大家的對(duì)資產(chǎn)保值增值的眼光往往放在房產(chǎn)投資上面，很難避免因此造成的房?jī)r(jià)上漲。

此外80后一代的購(gòu)房需求，由于目前政府的保障性住房不到位，導(dǎo)致大量需求轉(zhuǎn)向商品房市場(chǎng)。

寬松的貨幣政策、信貸政策對(duì)于房?jī)r(jià)的支撐不容小覷，哈繼銘指出，去年是新增信貸9萬(wàn)多億元，今年預(yù)計(jì)7.5萬(wàn)億元。這種貨幣大幅增長(zhǎng)必然拉動(dòng)非貿(mào)易品的價(jià)格。因此他認(rèn)為，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)還會(huì)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)。

“抑制房?jī)r(jià)上漲的有效手段就是擴(kuò)大供給，”哈繼銘說(shuō)，這包括保障性住房和商品房?jī)煞矫妗Ａ硗猓€應(yīng)該創(chuàng)造更多的投資渠道，疏導(dǎo)人們資產(chǎn)投資的需求。避免人們將資產(chǎn)保值增值的眼光過(guò)多放在房產(chǎn)投資上。

不過(guò)，在2015年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，在此之前，房?jī)r(jià)還將有3至5年的上漲。哈繼銘表示。因?yàn)橹袊?guó)工作年齡人口占總?cè)丝诘谋壤龑⒂?015年達(dá)到峰值，“嬰兒潮”一代逐漸退休，有購(gòu)房能力及有購(gòu)房需求的人數(shù)開(kāi)始下降，房?jī)r(jià)將會(huì)面臨巨大的下降壓力。上世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)出現(xiàn)拐點(diǎn)也正是因?yàn)檫@個(gè)原因。

易憲容： 泡沫破裂時(shí)間難定

但一旦破裂后果要超過(guò)日本

中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)泡沫肯定會(huì)破，但時(shí)間具體是什么時(shí)候還不確定性。不過(guò)，此前，他曾表示，目前，中國(guó)大量二、三線(xiàn)城市如今還可以吸引投機(jī)資金，近幾年房地產(chǎn)整體還難以遭到崩盤(pán)的結(jié)果。但是一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，后果將會(huì)比日本更嚴(yán)重。

他還表示，把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為投資市場(chǎng)還是消費(fèi)市場(chǎng)是房?jī)r(jià)是否上漲的分水嶺，當(dāng)投資者主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，房?jī)r(jià)一定上漲。當(dāng)前高房?jī)r(jià)癥結(jié)就在于難以抑制的投機(jī)性需求。

趙曉：一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)有泡沫

但崩盤(pán)是不可能的

北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，當(dāng)前一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)確實(shí)有泡沫，但只要經(jīng)濟(jì)泡沫還沒(méi)有變成泡沫經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)崩盤(pán)都是不可能的。

趙曉說(shuō)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正在發(fā)展過(guò)程中，城市化進(jìn)程正在加速過(guò)程中。無(wú)論是投資性需求還是自住型需求，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有需求支撐，當(dāng)前一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)確實(shí)有泡沫，但只要經(jīng)濟(jì)泡沫還沒(méi)有變成泡沫經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)崩盤(pán)都是不可能的。

他認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在不少產(chǎn)生泡沫的因素，不過(guò)中國(guó)目前所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，城市化進(jìn)程所處的階段，以及中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)都決定，短時(shí)間內(nèi)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲。

任志強(qiáng)：

四大理由支持房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲

華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)強(qiáng)烈反對(duì)“泡沫論”。在近日舉行的博鰲論壇上，他表示，泡沫論早在過(guò)去的十年中多次出現(xiàn)了，但歷史從未停止自己的步伐，一代人比一代人的生活訴求更高。

此前，他在博文中還表示，房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲，并列出了房?jī)r(jià)上漲的幾大理由。一是中國(guó)人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)決定住房高增長(zhǎng)的需求，二是中國(guó)的城市化需求，三是土地資源的稀缺性，四是不動(dòng)產(chǎn)的多功能作用，還有不可忽視的收入增長(zhǎng)等因素。

金巖石：中國(guó)目前豪宅市場(chǎng)

正處于非理性繁榮階段

國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石近日表示，“中國(guó)目前豪宅市場(chǎng)正處于非理性繁榮階段，絕大多數(shù)以豪宅名義定價(jià)卻沒(méi)有豪宅的本質(zhì)和品質(zhì)。

金巖石認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)豪宅價(jià)格是折騰出來(lái)的。他說(shuō)，“城市化發(fā)展到一定程度，人流動(dòng)性就逐漸地下降，庸俗的說(shuō)就是人不折騰，有錢(qián)的就不張揚(yáng)，沒(méi)有錢(qián)的就認(rèn)了；現(xiàn)在是有錢(qián)和沒(méi)有錢(qián)的都折騰，就是折騰的市場(chǎng)。

潘石屹：房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫

住宅地產(chǎn)泡沫最大

SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹也在博鰲論壇上表示，承認(rèn)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫。他認(rèn)為中國(guó)的住宅較之于寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)泡沫要大得多。

潘石屹?gòu)?qiáng)調(diào)，而樓市泡沫大的原因在于土地。如果未來(lái)供應(yīng)土地減少，就給市場(chǎng)房?jī)r(jià)還要漲的信號(hào)，而在當(dāng)今中國(guó)建房子不缺人、鋼材、水泥，就缺地，故治理房地產(chǎn)市場(chǎng)要從治理土地市場(chǎng)著手。“土地市場(chǎng)的泡沫，因?yàn)殄X(qián)太多了。

龍永圖：不需要打壓也不會(huì)崩盤(pán)

但需要第二次房改

日前，在博鰲論壇上，博鰲亞洲論壇秘書(shū)長(zhǎng)龍永圖表示，在真實(shí)的需求面前，中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)崩盤(pán)。中國(guó)需要第二次房改，政府需加快保障性住房建設(shè)，建立穩(wěn)定、安全的公共租房體制。

他還表示，中國(guó)的房地產(chǎn)是健康的發(fā)展，不需要打壓。

全國(guó)政協(xié)委員郭松海：討論拐點(diǎn)時(shí)間未到 應(yīng)盡快開(kāi)征物業(yè)稅

全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)郭松海在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，應(yīng)該盡快開(kāi)征物業(yè)稅。他認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在確實(shí)存在“泡沫”，不過(guò)現(xiàn)在討論“拐點(diǎn)”問(wèn)題時(shí)候未到。從去年底到今年初，國(guó)家各部委聯(lián)合針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了不少調(diào)控措施，都沒(méi)有看到實(shí)際效果。應(yīng)該通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅，把部分因房?jī)r(jià)暴漲形成的財(cái)富適當(dāng)收歸國(guó)有。

此外，他還說(shuō)，物業(yè)稅有助于平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)給財(cái)政的直接影響，減少地方財(cái)政對(duì)“賣(mài)地”依賴(lài)，以解地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的兩難心理。

祖輩積蓄+孫輩預(yù)支 中國(guó)樓市的“非正常購(gòu)買(mǎi)”

□ 本報(bào)記者 李木子

“你看沒(méi)看網(wǎng)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)時(shí)間表？”“我這看了一年多的房子，房?jī)r(jià)是越看越高，一年前能買(mǎi)大臥室的錢(qián)現(xiàn)在只夠買(mǎi)個(gè)小衛(wèi)生間了！”“房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)降，什么時(shí)候能降？”最近一段時(shí)間，蝸居的人們頻繁發(fā)出類(lèi)似的“天問(wèn)”

盡管?chē)?guó)家頻頻就過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)調(diào)控政策，但房地產(chǎn)市場(chǎng)還是似乎難以冷靜，而且大有“踏著春天的腳步再上層樓”的沖動(dòng)。那么，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)否迎來(lái)一個(gè)拐點(diǎn)？頻繁上漲的房?jī)r(jià)是否確屬剛性需求拉動(dòng)，難以掉頭？

《證券日?qǐng)?bào)》記者就此問(wèn)題向部分房地產(chǎn)公司、中介公司詢(xún)問(wèn)，多數(shù)公司打起“太極”，表示長(zhǎng)期看房地產(chǎn)行業(yè)向好趨勢(shì)不會(huì)改變。而對(duì)于房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)降、降幅是多少等問(wèn)題三緘其口。只有安居客CEO梁偉平先生預(yù)測(cè)2011年下半年房?jī)r(jià)能夠回歸理性，但這“理性，的房?jī)r(jià)又是個(gè)迷。

動(dòng)用祖輩積蓄

還是透支孫輩購(gòu)買(mǎi)力？

隨著2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖并持續(xù)高溫運(yùn)行至今，中國(guó)樓市“泡沫論”再次漫天飛揚(yáng)。在世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌看來(lái)，按照泡沫價(jià)格超過(guò)價(jià)值的定義來(lái)判斷住宅價(jià)格并不準(zhǔn)確，畢竟住宅定價(jià)不同于一般商品的“成本+品牌”的定價(jià)模式。住宅的定價(jià)還包含周邊的配套設(shè)施，涉及經(jīng)濟(jì)、文化、綠化、交通等方面。如今大城市周邊郊區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)先于這些設(shè)施漲起來(lái)了，這在一定程度上透支了未來(lái)的上漲空間。

金地集團(tuán)表示，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)呈現(xiàn)出過(guò)熱的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但是否出現(xiàn)泡沫還有待進(jìn)一步觀(guān)察。現(xiàn)在剛性需求正在慢慢釋放，過(guò)熱的狀態(tài)會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展不健康。政策的出臺(tái)也是為了讓一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)降降溫、減減速，使發(fā)展趨于平緩，防止泡沫出現(xiàn)。

相比于王海斌和金地集團(tuán)對(duì)泡沫的和緩態(tài)度，梁偉平顯得十分堅(jiān)決，他認(rèn)為一線(xiàn)城市肯定存在泡沫。去年這些城市的房?jī)r(jià)漲幅全年超過(guò)了30%，這是一個(gè)十分明顯的泡沫迅速吹大的過(guò)程。其次，這些城市的投資購(gòu)房比例超過(guò)30%，部分樓盤(pán)甚至達(dá)到五成。投資客忽略了房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，這是房產(chǎn)泡沫的集中體現(xiàn)。第三，傳統(tǒng)的房?jī)r(jià)收入比和租金回報(bào)年限等指標(biāo)已經(jīng)不能再用來(lái)衡量目前的房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)已經(jīng)背離其價(jià)值。

不過(guò)有人說(shuō)我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比不能參照國(guó)際慣例，因?yàn)槲覀兛赡苁?個(gè)人供一套房子，有些甚至還動(dòng)用了祖輩的積蓄。此言一出，隨聲附和者有之，嗤之以鼻者有之。反對(duì)者認(rèn)為，如果購(gòu)房者動(dòng)用了祖輩的積蓄，自己還要辛辛苦苦一輩子給銀行打工的話(huà)，按照現(xiàn)在的購(gòu)買(mǎi)方式，這一代人就透支了他們孫輩的購(gòu)買(mǎi)力。

調(diào)控終將見(jiàn)效

明年下半年房?jī)r(jià)回歸理性

金地集團(tuán)董事會(huì)辦公室一位工作人員聽(tīng)到記者有關(guān)“房?jī)r(jià)何時(shí)迎來(lái)拐點(diǎn)”的提問(wèn)，表示中國(guó)高速推進(jìn)的城市化進(jìn)程和日益增長(zhǎng)的居民收入所催生的龐大市場(chǎng)需求，將長(zhǎng)期推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向好發(fā)展；但在過(guò)程中不可避免會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，這屬于正常情況。可見(jiàn)，作為一家依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)吃飯的企業(yè)，這樣的回答表明金地集團(tuán)是“堅(jiān)定看好派”

安居客CEO梁偉平也對(duì)中國(guó)城市化進(jìn)程津津樂(lè)道，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)會(huì)有不錯(cuò)的發(fā)展。他認(rèn)為，現(xiàn)在房?jī)r(jià)雖然比較高，但只要政府調(diào)控得力，能夠?qū)崿F(xiàn)房?jī)r(jià)軟著陸。他預(yù)計(jì)，大概在明年下半年的時(shí)候，房?jī)r(jià)能夠?qū)崿F(xiàn)理性回歸。

新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控歷時(shí)已4個(gè)多月，力度之強(qiáng)前所未有。越來(lái)越多的部委加入這場(chǎng)調(diào)控的“戰(zhàn)斗”中。繼國(guó)土部、住建部、財(cái)政部等之后，近日，國(guó)家發(fā)改委也發(fā)出了調(diào)控聲音。發(fā)改委稱(chēng)，要大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

“目前房地產(chǎn)‘生態(tài)系統(tǒng)’確實(shí)有些太熱了，”王海斌稱(chēng)，“一系列調(diào)控政策的出臺(tái)就是為了讓它回到正常溫度。

上述金地集團(tuán)工作人員也表示，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲意味著市場(chǎng)不是在以穩(wěn)定的狀態(tài)運(yùn)行，可能蘊(yùn)涵較大的風(fēng)險(xiǎn)。政府從去年末以來(lái)，陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控政策，就是要把市場(chǎng)調(diào)整到穩(wěn)定健康的發(fā)展軌道；隨著相關(guān)政策的進(jìn)一步落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)最終會(huì)回歸到理性。

三地方政府各出“妙計(jì)”

抑制投機(jī)炒作

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，中央令出，地方相繼跟隨。國(guó)資委要求78戶(hù)央企退出房地產(chǎn)行業(yè)。日前，這78戶(hù)企業(yè)已經(jīng)全部上交了退出方案，比原定時(shí)間提前了兩天。

住建部副部長(zhǎng)仇保興近日表示，要求房地產(chǎn)企業(yè)加快普通商品房的建設(shè)，增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房供應(yīng)，同時(shí)要積極參與保障性住房和政策性住房的建設(shè)。

“國(guó)十一條”中明確指出，此次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要“落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任”，要求地方政府加大工作力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

現(xiàn)在，地方政府已經(jīng)積極行動(dòng)起來(lái)了。

在保障性住房建設(shè)上，成都市的承諾分量十分重。該市近日向社會(huì)承諾：敞開(kāi)供應(yīng)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，并不斷提高廉租房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，降低保障性住房準(zhǔn)入門(mén)檻，以實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”。

廣州市則在今年重新推出限價(jià)房用地，計(jì)劃至少供應(yīng)用地40萬(wàn)平方米，建筑面積72萬(wàn)平方米，建成后可供應(yīng)限價(jià)房約10000套。

天津市今年將建設(shè)650萬(wàn)平方米、8.5萬(wàn)套保障性住房，其中包括限價(jià)商品住房150萬(wàn)平方米、2萬(wàn)套。

房地產(chǎn)生病 藥方打架

加稅還是減稅？

近幾日，市場(chǎng)風(fēng)傳，京、滬、深、渝四市將試點(diǎn)開(kāi)征住房保有稅。基本方案是，按照購(gòu)房時(shí)合同價(jià)的七折，再按1.2%至1.5%征收，對(duì)存量房和增量房一并征收，但將從購(gòu)房套數(shù)、戶(hù)型大小等方面來(lái)區(qū)別自住需求與投資需求——若自住需求，則可免稅。此舉被認(rèn)為是開(kāi)征物業(yè)稅的先聲，也是為了抑制房地產(chǎn)投資、投機(jī)需求，有利于房市退燒。

加稅藥方不是始于此時(shí)。多年前，一些研究人員就提出，可以通過(guò)物業(yè)稅來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。其機(jī)理是，物業(yè)稅增加投機(jī)、投資購(gòu)房者的持有成本，進(jìn)而遏制這部分購(gòu)房需求。此外，物業(yè)稅開(kāi)征初期的心理意義可能更大于實(shí)際意義，消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期會(huì)發(fā)生變化。在房?jī)r(jià)一飛沖天的今天，早征早主動(dòng)，早征早見(jiàn)效。同理，今年全國(guó)兩會(huì)期間，有政協(xié)委員提出，國(guó)家應(yīng)該征住房空置稅。

對(duì)此，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮不屑一顧。他在接受記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，住房保有環(huán)節(jié)的稅收跟調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)沒(méi)有本質(zhì)聯(lián)系。以物業(yè)稅為例。物業(yè)稅的作用有三：一，促進(jìn)存量資源利用效率提高，不讓房子閑置；二，調(diào)整中央和地方財(cái)稅關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收是地方政府的主要收入，國(guó)際上大多如此，對(duì)于分稅制下的中國(guó)財(cái)政有特別意義；三，有利于社會(huì)公平，窮人和富人在占有資源上的不公平，通過(guò)稅負(fù)關(guān)系加以調(diào)整—富人占優(yōu)質(zhì)資源也可以，多繳稅。

“唯獨(dú)沒(méi)有媒體說(shuō)的調(diào)整房?jī)r(jià)的那一條。”陳淮說(shuō)，如果開(kāi)征物業(yè)稅等，短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)造成波動(dòng)，但那是預(yù)言的“自我實(shí)現(xiàn)”而已，并非它真有這個(gè)功能。“是不是有一天我們房地產(chǎn)不熱了，甚至下跌了，我們就把物業(yè)稅取消呢？這是不可能的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，有資產(chǎn)就要征稅。做好準(zhǔn)備吧。”

任志強(qiáng)則認(rèn)為，要想降房?jī)r(jià)，非但不能加稅，反而應(yīng)該減稅。他說(shuō)，如提高利率和稅收恰恰會(huì)增加房?jī)r(jià)的成本和消費(fèi)的成本，恰恰不能讓供給增加和房?jī)r(jià)平穩(wěn)或下降。“與其將大量的資金用于保障，不如用減息、減租、減稅和加大供給的方式，讓更多的人能從市場(chǎng)中解決住房問(wèn)題。當(dāng)供給大量增加時(shí)，又怎么會(huì)有天價(jià)地出現(xiàn)呢，誰(shuí)還敢囤地和捂盤(pán)？?jī)r(jià)格自然就平衡了。”

這種看法也有頗多人贊同。兩會(huì)期間就有代表指出，物業(yè)稅也好，空置稅也好，在當(dāng)前的市場(chǎng)都是失靈的，因?yàn)楝F(xiàn)行市場(chǎng)格局下，房地產(chǎn)的各項(xiàng)稅費(fèi)均由購(gòu)房者承擔(dān)，開(kāi)征的物業(yè)稅、空置稅固然會(huì)增加房地產(chǎn)投資和保有成本，但也使房?jī)r(jià)水漲船高，根本達(dá)不到調(diào)控的目的。

令人驚訝的是，潘石屹對(duì)物業(yè)稅一直是熱烈的擁護(hù)者。在博鰲論壇上，他宣稱(chēng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，要適當(dāng)?shù)爻雠_(tái)物業(yè)稅，可以增加業(yè)主持有房子的壓力。如果有物業(yè)稅，持有這個(gè)物業(yè)都有成本，就會(huì)擠壓出一部分的房子丟到市場(chǎng)去，另外沒(méi)有房子的人可以買(mǎi)到房子。

“我了解其他國(guó)家的政策都是物業(yè)稅，英國(guó)、法國(guó)、美國(guó)都是的。我覺(jué)得第一套房子不應(yīng)該收，就從第二、第三套房子收。還有一個(gè)好處是，增收物業(yè)稅可以減少貧富兩級(jí)深化，比如說(shuō)兩個(gè)人10年前是一樣的，他買(mǎi)了房子，另外一個(gè)沒(méi)買(mǎi)房子，他越來(lái)越有錢(qián)了。”

在博鰲地產(chǎn)專(zhuān)場(chǎng)論壇上，潘石屹稱(chēng)，這幾年北京市兩會(huì)期間，他都以人大代表身份提開(kāi)征物業(yè)稅建議。唯此建議沒(méi)有人附和、聯(lián)名。“別人說(shuō)，政府把錢(qián)賺了一道，開(kāi)放商賺了一道，現(xiàn)在又要收錢(qián)，不簽。問(wèn)題是，不搞物業(yè)稅，房?jī)r(jià)怎么降下來(lái)？”

主持人、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平當(dāng)即回應(yīng)說(shuō)：“潘總，SOHO去年毛利高達(dá)52%，如果你們開(kāi)發(fā)商少賺一點(diǎn)，也可以將房?jī)r(jià)降下來(lái)。

潘石屹：“那我就說(shuō)到這，不說(shuō)了。”(摘自《中國(guó)青年報(bào)》)

[責(zé)任編輯：wangft]

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