執行三套房首付五成投資性房貸仍緊中有松

2010年04月13日 09:56
來源：上海青年報作者：徐可奇

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一句“銀行有權不給炒樓放貸”上周末從銀監會主席劉明康口中傳出后，很快在銀行業、房地產業甚至是廣大購房者群體中“激起千層浪”。記者昨日走訪滬上多家銀行后發現，部分銀行從今年開始明顯減少對投資性房貸的審批數量，尤其對第三套房貸執行首付五成以上的標準。但是銀行在嚴控投資性房貸并非“鐵板一塊”，仍然不乏“緊中有松”的情況。

雖然銀監會已經澄清劉明康只是在會上表示北京有部分銀行已經自主審慎地將二套及以上住房的首付比例提高到60%。但記者昨日采訪了解到，上海其實在嚴控投資性房貸上悄悄“領先一步”，建行等多家商業銀行從今年初開始就已對第三套房貸執行首付超過五成的標準。

“原來二套房貸是一個很籠統的概念，將客戶申請的第二套房貸甚至是第三、第四套都計算在內。”一家國有控股大銀行的房貸業務負責人吳先生對記者表示，監管部門近期提出的指導意見中包括銀行要細化房貸到具體第幾套，并且制定對應的不同首付和利率。例如，投資客申請的第四套房貸原來可以“蒙混”成二套房貸，但在新的界定標準出臺后首付和利率都要高于第二套房貸。

據銀行業內人士吳先生透露，該行已經在進一步細化多套房貸的首付和利率標準，初步擬定等待總行同意的標準是：第二套房貸執行首付四成和利率上浮10%；第三套房貸執行首付五成和利率上浮20%；第四套房貸執行首付六成和利率上浮30%；原則上對申請第五套房貸及以上的客戶不同意審批。

記者隨后了解到，另外兩家股份制銀行也在重新調整房貸標準，這已經是今年以來的第三次調整了。其中一家股份制銀行的個貸業務高級經理李先生對記者表示：“今年以來投資性房貸的審批通過數量相比去年明顯減少。基本上每次監管部門一發話，房貸標準又要緊一緊，對首付和利率標準越摳越細。”

但是記者在浦東張楊路上的中原地產和太平洋等多家房產中介咨詢時，相關業務員卻表示很可能是因為最近房產成交再度火爆，房價又要上漲的跡象使監管部門再次對外“放話”。雖然收緊投資性房貸的說法一直不斷，但是中介方面表示仍然可以收費形式盡量幫客戶搞定相對優惠的貸款標準。

焦點1

誰來界定貸款炒房？

一家中資商業銀行的零售銀行部負責人陳先生表示，監管部門主要負責制定原則性的房貸標準。例如，銀監會要求對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付比例不低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。同時，銀行業金融機構應增加風險意識，可以提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執行力度。

但界定貸款炒房主要由商業銀行在放貸過程中根據實際情況完成，目前銀行在房貸審批時主要參考央行的征信系統來確定客戶的貸款歷史記錄，同時還會從房產交易中心了解準備貸款購買的住房總價、面積和地理位置等因素來綜合確定是否屬于貸款炒房。

焦點2

自住和投資如何區別？

銀行業內人士陳先生解釋，貸款買房一般分為自住和投資這兩類，投資類買房即通常所說的“炒房”。目前，銀行業內普遍將首套房貸視作滿足自住需求；如果家庭人均住房面積低于平均水平33.4平方米，那么第二套房貸可以作為改善性住房需求，不滿足以上條件的二套房貸則算作投資買房；而從第三套房貸開始則肯定算作貸款炒房行為。

但是不少商業銀行的相關人士在接受采訪時表示，各家銀行會根據既往貸款申請頻率以及額度等情況列出一份“特別關注名單”，并且在銀行之間互相交流。例如：客戶在兩年時間內房貸次數超過2次并且有提前還款的情況，或者貸款超過300萬購買豪宅都可能會被銀行的風控人員認定是貸款炒房行為。

焦點3

收緊貸款炒房是否有漏洞？

銀行業內人士陳先生坦言，眼下要做到完全收緊貸款炒房那肯定不可能。收緊貸款炒房不僅是銀行和客戶之間的問題，通常還涉及開發商和房產中介。例如，開發商可以派人冒充購房者貸款買房，這相當于虛假貸款；另外房產中介普遍和銀行信貸員之間有私下關系，投資客可以付出一定“好處費”，以換取銀行方面的相關人員在審批時有意放寬標準，這種貓膩也很難完全杜絕。

記者徐可奇