78家央企退出樓市能否撼動“高地價”之根

2010年04月13日 17:48
來源：中國新聞網

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國務院國資委人士近日表示，78家非房地產主業央企均已如期上報退出方案。業內對這一退出報以“有限樂觀”，且擔憂16家房地產央企和一些民營房企在“價高者得”的機制下，仍有可能再次捧出新“地王”。欲平抑地價過快上漲的勢頭，游戲規則的改革和競爭主體的調整應同步進行。

房地產首現大規模“退出者”

近年來，依仗資金優勢的央企屢成“地王”買家，被認為是地價居高不下的重要原因之一；尤其是不以房地產為主業的央企，更以土地市場“攪局者”的角色屢遭詬病。今年3月，三家央企在北京一舉拿下三幅天價地塊，使各界對“央企地王”的質疑達到頂峰。

3月18日，國務院國資委要求78家不以房地產為主業的央企退出房地產業。近日，國資委人士介紹，這些非房地產主業央企的退出方案均已如期上報。

據了解，78戶央企中包括由于重組了地方企業而擁有房地產業務的央企；因為所屬企業在獨立的工礦區或采煤塌陷區，廠區設施、職工住房等需要自行開發的央企，以及本來就有房地產業務，但并未被列為主業的建筑施工類央企。國資委目前正在加快匯總并進一步完善退出方案。

資料顯示，中遠集團、中國核工業集團、中石油等多家央企在國資委“退房令”宣布前后，在北京產權交易所和上海聯合產權交易所掛牌轉讓相關房地產資產。

青島民營房企百通集團董事長吳國徽說，央企手中的土地并不都是“香餑餑”，“有些‘地王’拿過來可能很燙手”。他說：“沖動的、不理智的行為終將受到市場的懲罰。

中原地產研究中心人士認為，78家央企的退出，是國家政策對市場呼聲的積極回應，是此輪房地產調控的重要舉措之一，有望對央企盲目拿地的現象產生一定抑制作用，對目前土地市場的種種非理性現象也將發揮警示效應。

央企退出難消市場憂慮

國資委公布的統計數據顯示，自2003年國資委成立以來，先后確認和公布了16家以房地產作為主業的中央企業，三級以上房地產子企業戶數由原來的728戶減少到目前的373戶。2008年，78戶不以房地產為主業的中央企業下屬三級以上房地產子企業共227戶，約占中央企業全部三級以上房地產企業數量的60%，但銷售收入僅占到15%，利潤只占7%。

上述中原地產人士指出，現存的16家房地產央企、非國資委管理的部屬企業、各地方國企、上市公司等才是拿地的主力，78家退出的央企在實際規模上對土地市場的影響并不大。另一方面，一些“接盤者”反而可能借此進一步壯大業務、增加融資，從而增強高價拿地的實力。

中國指數研究院的統計數據顯示，2009年成交總價排在前10位的地塊中，國企獨占8席，成交樓面地價前10名的企業中，也同樣有8席被國企占據。但是在2007年的總價及單價“地王”中國買家里面國企與民企之比則為3：7和4：6。即使在2009年，也不乏民企組成聯合體拿下“地王”的例證。最典型的是2009年12月22日，由富力、雅居樂、碧桂園三家民營房企組成的聯合體以255億元的天價擊敗由保利、中海、萬科三家國企組成的聯合體，拿下廣州亞運村“新地王”。資金來源和地王隱現并無直接聯系。只要資金充裕甚至過剩，對地王的追逐就在所難免。

在一些人為78家央企退出而叫好之時，4月2日的吉林長春，國企背景的永輝房地產公司與民企龍創地產上演了一場爭地大戰。在經過241次的爭奪之后，后者以7億元的總價、287%的溢價率摘下了長春的“新地王”。拍賣師直言“這個價格不理性”。目前，高價土地正從一線城市向二、三線城市蔓延，搶奪土地的企業也逐漸多元化，土地市場的“著火點”依然隨處可見。78家央企的退出，難消市場憂慮。

土地市場回歸理性更需要游戲規則的同步調整

國土資源部日前發布的《2009年全國主要城市地價狀況分析報告》顯示，2009年全國105個監測城市綜合地價增長率為5.05%，同比較上年提高了4.58個百分點；其中居住地價增長最快，增幅為7.92%。上述報告還特別提醒“必須防止二、三線城市地價跟風過快上漲”

業內人士認為，部分地價的過快上漲，除了土地資源稀缺、房價上漲推動、部分企業炒作等因素外，也是招拍掛的出讓制度所致。這一制度雖確保了土地出讓過程的陽光透明，但也易將爭奪激烈的土地價格推向“失控”的邊緣。要使土地價格平穩受控、土地市場回歸理性，需要競爭主體的適當調整，更亟待游戲規則的合理改革。

一些地方日前已著手對招拍掛制度進行“微調”。比如，上海市規劃和國土資源管理局日前發布土地出讓公告，以招標形式出讓莘莊地鐵上蓋大型綜合性建筑地塊。掛牌文件規定，由評標小組按照招標出讓文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審綜合評分，并根據綜合評分結果確定中標候選人。而競買報價分值僅占到全部評標環節的30%。北京也曾設立地價合理區間、增加配建保障性房和承擔公益性設施建設等作為土地競買條件。

這些調整后的出讓方式能否穩住地價，如何減少人為干預以確保過程透明公正，如何在全國范圍內對招拍掛制度進行完善等，都有待觀察。(記者葉鋒、鄧衛華)

(來源：新華網　)