上海房價很難降下來

2010年04月13日 22:26
來源：21世紀經濟報道作者：田林

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在信貸收緊和房地產政策不確定的雙重壓力下，世茂房地產(00813.HK)仍預計4月物業銷售金額將超過25億元，環比上升30%，而截至4月份的累計銷售額將超過80億元。

4月13日，世茂房地產拋出了去年成績單。去年全年股東應占純利35.11億元，升3.2倍。營業額同比上升137%至170億元，毛利率全年為38%，撇除主要非現金項目及一次性收益，年內股東應占核心盈利為27.7億元。此外，2009年，世茂集團把商業項目注入上海世茂(600823.SH)，產生稅后利潤9.36億元。

毛利率上行

世茂稱，由于2009年下半年入賬樓盤售價高于上半年，因此毛利率由2009年上半年的29%上升至下半年的37%，并預期2010年的毛利率將繼續上升。

對于一路高歌、越調控越上漲的房價，世茂房地產副主席兼執行董事許世壇向本報記者表示，上海房價在世博會以后也很難降下來。“上海目前的拆遷補償費很多地方已經到了三四萬一平米，郊區土地價格都要兩三萬一平米，開發商土地開發利潤也只是十幾億，但因為剛性需求很大，隨著經濟的逐漸發展，上海的土地會越來越稀缺。”他說。

許世壇續稱，上海周邊城市如昆山、嘉興和常熟的住房銷售情況非常好，一方面因為這些地區的房價易于被消費者接受，另一方面上海也在進行長三角一體化，鐵路交通將由上海聯通到江蘇和浙江的部分城市。

年報顯示，世茂房地產入賬銷售額163.9億元當中，上海占22.5%，而其余75%集中在東部及中部沿海的二三線城市。RBS分析師吳嘉俊認為，世茂房地產項目分散在上海以外的地區以及對于住宅、辦公室、物業和酒店業務的整體發展，將使其毛利率在中期得以維持。

該公司管理層表示，2010年全年的合同銷售金額將超過300億元的目標。并預計今年銷售均價將回復至每平方米一萬元以上，因其今年首季合同銷售均價為每平方米11999元。

此外，對于人民幣升值預期，董事局主席許榮茂認為，人民幣升值會對內地房地產價格有推動作用。許世壇認為，世茂房地產在香港上市及發債融資已募資逾百億港元，大部分已匯到內地進行收購或業務發展，人民幣升值對公司利潤有正面影響。

杠桿率微升

年報顯示，2009年世茂房地產總資產為665億元，同比上升43%，總權益同比上升34%至255億元，總借款金額由2008年底的144億元增至205億元，漲幅為42%。資產負債率維持在30%，然而借款對自有資金的杠桿率由2008年的75.8%上升至80.4%至其控股公司上海世茂的總借款亦同比增加487%至34.9億元。

對于目前風聲日緊的銀行信貸調控，首席財務官許偉文向本報記者表示，信貸收緊不會對公司造成影響。

“目前世茂房地產的205億元貸款主要是開發貸款，其中，90億元為兩年期內的短期貸款，一半已經從銷售回籠資金中償還。其余115億資金為3年到5年期的中長期貸款，因而不會受信貸收緊的影響?！彼f。