欲征房產稅先清牛毛費

2010年04月14日 06:08
來源：新京報作者：吳睿鶇

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近期，有媒體報道上海、北京、廣州、重慶四個城市將試點征收住房保有環節房產稅。對此，有關稅法專家表示，目前我國的稅收立法權統一收歸中央，地方并無權力單獨開征房產稅，但是，中央的確有可能統一部署，在幾個房價較高的城市向個人住宅試點房產稅(據昨日《新京報》報道)。

近年來一直熱議的物業稅，是一個全新的稅種，其通過程序異常繁瑣；所以極有可能用房產稅先行替代物業稅，以便更快出臺，進而抑制居高不下的房價，使房地產市場步入良性發展軌道。

應當說，房地產稅并非一個新稅種，早在1951年開始征收城市房地產稅，1986年開征房產稅，2009年財政部將這兩個稅種合并為房產稅，征稅對象為經營性房產。而將現行房產稅的征稅對象擴大到家庭個人房產，一直都是完善房產稅的方向，而且在今年政府工作報告中，也明確提到這一點。

正在動議的房產稅，不僅符合我國現有國情，也符合國際通用做法。美國土地面積比我們多很多，因征收房地產稅，美國中產階級有兩套房子的非常少。世界上黑房率最高的是澳大利亞，澳大利亞不征收房地產稅，全世界人都到那里買房子。

現在的問題是，雖然房產稅出臺是形勢所迫，但是要實現房產稅的順利出籠，有一個前提條件必須做好，那就是正稅、明租、清費。在目前的房價構成中，稅費及房產商利潤占到60%，建筑成本只占40%。購房者買一套房子的錢，有30%-40%是繳了各種稅費。先說“多如牛毛”的稅。有稅率為3%的契稅；稅率為5%的營業稅；從30%到60%稅率為四級累進稅率的土地增值稅；稅率為營業稅7%的城市維護建設稅；稅率為3%的教育費附加稅；稅率為0.5%的的印花稅；另外，還有房屋銷售所得稅和二手房轉讓稅等等。

再說負擔沉重的租。土地出讓金實際上就是政府讓土地使用者一次預繳了70年租金。由于地租是個無本萬利的買賣，且大都不納入財政預算盤子，如此一來，地方政府都對此樂“收”不疲，每年都有上萬億元的進賬，成為他們自由支配的“金庫”

還有“五花八門”的費。各地政府在房地產開發過程中所征收的費用，有藍圖審查費、防雷檢驗費、防震檢測費、綠化費、墻改費、施工放線費、規劃設計費、人防費、文物勘探費、施工合同鑒證費、預算審核費、管線綜合竣工圖設計費、電力委托費等等多達50余項，涉及25個部門。

顯然，在沒有徹底厘清房產稅與現有稅租費兩者的前提下，就貿然征收房產稅，那么此前在流通環節的稅租費怎么辦，這些問題如果處理不妥，不僅會使該稅種變成一種火藥味十足的懲罰稅，管理者也會被質疑“只斂財、不做事”

因此，要想使房產稅順利開征，先要做好房地產領域的稅租費整合工作。具體點說，正稅，是在稅制改良中既要照顧到房地產市場健康發展，搭建一個規范化房地產稅收體系，又要把不具備稅收性質或者有重復征稅的稅種，該停征的停征，該合并的合并征收；明租，要與土地出讓金收取方式的改革同步進行，從一次性收取的批租制改為分年收取(或者稱年租制)，使其作為地租的性質更加明確；清費，是清理整頓各種收費，只收必要費用，杜絕亂攤派、亂收費、以費代稅。

□吳睿鶇(河北稅務工作者)