馬光遠：哄抬房價不是開發商天賦權利

2010年04月15日 02:53
來源：每日經濟新聞

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馬光遠(經濟學家)

位于北京市朝陽區五里橋附近的中弘·北京像素兩幢樓開盤引爆上千人的糾紛。早在4月3日，上千名購房者在連夜排號交付“定金”2萬元之后，售樓方給予了兩項口頭優惠政策。等到開盤時，售樓方突然宣布：售價比當初承諾的價格每平方米上漲4000元，均價最高達2.8萬元，且之前的優惠政策全部無效。一個晚上每平方米暴漲4000元，每套房子漲了幾十萬，開發商一夜之間就憑空賺了上億元。

很顯然，這是再明顯不過的哄抬房價行為。可是，對于開發商的這種強勢的操縱價格行為，一方面，在整個糾紛發生的過程中，我們沒有聽到北京市住建委等相關部門對此的定性；另一方面，很多人認為，既然政府可以將地通過“招拍掛”賣個高價，開發商有天然的權利決定房屋的銷售價格，而且，由于購房者之前交納定金換取的只是“選房申請書”，在這種情況下，開發商的行為既不違法，也不違約，除了道德譴責，對其坐地漲價的行為并無解決辦法。

是真的沒辦法，還是不想管？這是首先需要界定的問題。其實，早在上一輪房地產調控周期中，捂盤惜售和哄抬房價就被視為違法違規行為和房地產市場兩種最典型的擾亂市場行為。早在2006年5月10日，北京市建委就公布了《關于加強本市商品房交易市場動態監控監管的通知》，明確規定包括惡意哄抬房價在內的53種擾亂市場的行為將受到處罰。而在國務院常務會議通過的“國十一條”，以及住建部關于轉發《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》的通知中，明確指出，商品房預售方案中應明確商品房銷售價格及價格調整方式。在北京市2010年2月通過的“市十一條”中，明確規定：“取得商品房預售許可證后，房地產開發企業應當在三日內一次性公開全部房源，嚴格申報價格，明碼標價，公開對外銷售”。可見，無論在國家層面，還是北京本地，對于哄抬房價的行為的定性有明確的規定。

有人認為，導致開發商坐地漲價的主要因素在供求關系，在土地價格高漲的情況下，開發商毫無疑問有權利決定房屋的價格并根據市場供求狀況調整價格。這種看法，如果在一個完善的競爭充分的市場環境中，無疑具有很大的正確性，但當下中國的房地產市場遑論完善，就是最基本的信息披露也很難做到。在市場扭曲的情況下，市場本身傳導的信號不僅失真，而且具有極大的操縱性，必須通過政府的監管行為，讓市場回歸理性，那種將中國房地產市場視為真正市場者不僅天真，而且對于房地產市場的健康發展極為有害。

我們看到，最近，因為恐慌性的購買，哄抬房價等行為在各地又重新抬頭，如果不果斷出重手抑制，必將引發更大的恐慌。但是，遺憾的是，各地相關部門對于開發商的抬價行為，卻鮮有出重手予以處罰的案例。北京朝陽的樓盤，在整個糾紛發生的過程中，相關部門一直缺席和失語，這一方面難免有種種糾結的利益的存在，另一方面，也和缺乏相應的制裁措施不無關系。我們看到，盡管每一次房價調控，上自中央，下自地方，都口口聲聲要打擊捂盤惜售和擾亂價格的行為，但如何打擊，從來都是紙上談兵，北京除了要求開發商整改，請開發商到相關部門“喝茶”之外，并無震撼性的舉措，其他地方，大同小異。

“國十一條”將規范房地產市場秩序作為房地產健康發展的重要一環，而要真正打擊價格違法，最關鍵的是要加重違法者的違法成本，必須對哄抬房價的開發商給予重罰，對于其超出備案價格的部分予以沒收，取消其資質或者限制其競拍土地，或者將其納入征信體系，給予信貸上的限制，而不是現在這樣，高聲喊打，拳不落下。