“內定”地王被叫停神秘地產大鱷出水

2010年04月15日 07:17
來源：時代周報

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黃如論世紀金源投資集團董事局主席、總裁，旅菲華僑，1991年，他返回家鄉，開始投資于房地產業，并發展成為福建最大的私人房地產商。

一個占地2800畝、規劃建筑總面積近700萬平方米的巨無霸項目胎死腹中。

這個福州國土資源局原計劃4月9日至19日掛牌出讓的地塊，因被國土資源部認定多項出讓指標違規，被中途叫停。

除了一次性出讓面積嚴重挑戰國土部設定的300畝上限之外，公告中還設定競買人必須“開發過兩個單個項目建筑面積達400萬平方米以上(含400萬平方米)的各類房地產綜合項目”等指標，地塊瞬間被推向“競買人疑似內定”的風口浪尖。

作為國內屈指可數的符合出讓條件的開發商，福建籍地產大佬黃如論旗下的世紀金源，不經意間便卷入了這場漩渦。

國土部證實六項違規

3月22日的一則土地出讓公告，將福州的房地產市場攪得沸沸揚揚。編號為2010-12號的2800畝地塊將在4月9日至19日掛牌出讓，起始價達到178億元，單單交易保證金就需要40億元。

根據公告，這是福州晉安區內一幅棚戶區、舊城改造的地塊，位于連江路以東、福馬鐵路支線以南、鐵路東站以南、化工路以北的區域，出讓時被分為了ABCDEFG等多個地塊。

在福州土地出讓史上，除了2001年融僑集團拿下的2800畝江南水都地塊之外，2010-12號地塊的體量無可匹敵——它幾乎是2009年福州全年出讓土地面積的2倍，后者僅有1412畝。

“這個土地出讓公告掛出后，引起了很大的轟動。”在4月9日國土資源部召開的2009年國土資源公報新聞發布會上，全國土地總督察辦公室副主任紀東義在回答時代周報記者提問時稱，“2800畝一次性上市交易，已經遠遠超過規定的300畝面積上限。

2009年11月國土資源部印發《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》，對商品住宅用地的宗地出讓面積首次明確規定了上限，其中大城市20萬平方米(約300畝)，中等城市14萬平方米，小城市(鎮)

7萬平方米。

“該地塊的出讓存在六項違規行為。”紀東義告訴時代周報記者，除了面積“超標”外，該地塊的土地出讓金繳納方式、土地分期交付的方式，以及對競買對象設置“開發項目面積”等特定條件等方面，都存在違規行為。“國土資源部迅速反應，已經責成國家土地督察上海局跟福州市政府溝通，責令其限期整改，符合條件后才能上市。

按照公告，福州市國土局允許地塊的競買人分六期支付土地價款：第一期在土地合同簽訂后十天內支付40億元；以后各期地價款的繳納金額為(總地價款-40億元)/土地出讓總面積]×各期交地面積，具體繳款時間為在發出交地通知書之日起10日內。這種繳交方式，違背了去年底財政部和國土部等五部委出臺的新規：“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。

而在土地交付方面，福州市國土局規定：片區總體交地時限為二年半，分期分批凈地交付，首期交地時間為土地合同簽訂之日起六個月內，交地面積不少于300畝，其余每期交地不少于500-600畝凈地。“按規定，土地應當一次性交付。福州市國土局在這點上也違反了規定。”紀東義表示。

4月10日，福州市國土局在網上發出《關于暫停宗地2010-12號地塊掛牌出讓的公告》，宣布“經我局研究，暫停該地塊的出讓”

符合條件僅有一家

地塊出讓戛然而止。但已經發出的公告，卻沒能擺脫“競買人疑似內定”的猜測。

按照出讓公告，競買人“必須具有一級房地產開發資質，集團(含下屬子公司)開發過兩個單個項目建筑面積達400萬平方米以上的各類房地產綜合項目；在國內投資開發各類房地產項目累計建筑面積達2000萬平方米以上。

數來數去，以造城運動著名的華南地產商碧桂園，目前也僅有碧桂園鳳凰城一個超級大盤有1332萬平方米的總規劃建筑面積，超過400萬平方米的指標；全國最大的開發商萬科，目前的最大項目是340萬平方米的杭州萬科良渚文化村；福建當地最大的開發商融僑，在國內開發的最大項目重慶融僑半島總建筑面積為350萬平方米，而其福州大盤江南水都的總建筑面積也僅有300萬平方米，未能“達標”

相比之下，擁有“地產福州之王”和“大盤之王”稱號的世紀金源，目前已經完成或正在進行中的總建筑面積400萬平方米及以上的項目包括：400萬平方米的昆明世紀城、400萬平方米的長沙湘江世紀城、600萬平方米的貴陽世紀城，480萬平方米的合肥濱湖世紀城以及1300萬平方米的南京長江世紀城——造城的大手筆無人能及。

事實上，2010年初，坊間就已經有世紀金源要殺回家鄉的傳言。

1月20日，一位稱“今天世紀金源剛開完2009年會”的網友在百度貼吧上表示，目前濟南和福州政府都在邀請黃如論到當地開發建設，還透露黃同福州市政府就4000多畝的土地已經談判3次。更有網友將地塊面積、分區情況等信息發布到網上。

而3月22日的土地出讓公告掛出后，一名海峽房網的網友也留言稱，“金源內部的人說：現在金源就在等兩大項目的政府審批，一個是山東濟南；另一個就是福州二化那塊地的成片開發！哪個快上哪個！”

面對這些傳聞，世紀金源選擇了沉默。4月12日上午，世紀金源策劃部經理關玉峰對時代周報記者表示，“世紀金源是否會回福州開發大盤，這些是高層領導的事情，我們并不知道。但要明白，這些都只是傳言。”該人士同時以領導出差不在集團為由拒絕了記者進一步采訪的要求。

在地塊出讓暫停之前，福州市國土局曾對地塊面積超標和“內定說”做過回應這是舊城改造的項目，非凈地拍賣，不受相關面積規定的限制；由于地塊規模很大，設定了較高門檻，對開發商資質要求也相應更高。

但在4月10日的暫停公告發出后，該局未對此事做出進一步的說明。

究竟地塊在出讓之前，相關部門是否清楚符合“400萬平方米及以上的項目至少兩個”條件的開發商，全國有多少家？該指標的制定依據是什么？目前地塊是否在整改過程中？屆時是否會拆分出讓？

面對時代周報記者的這些問題，福州市土地發展中心招商部主任林勝未作正面回應。而福州市國土局在其網站上公布的辦公室、執法處和土地利用管理處等相關部門的電話，幾天來一直處于無人接聽狀態。

世紀金源的低價大盤

在等待事態進展的過程中，福州坊間的爭議卻一直存在。

“即便沒有設定‘400萬平方米以上項目至少2個’的類似條件，如此大體量的項目，像金源這樣有實力吞下的開發商也寥寥。”一位福州地產觀察人士對時代周報記者表示，如果拆分出讓，或許能減少“零競爭”的機會。

也有福州市民表達出希望金源回到家鄉建設的愿望。一位市民在1月初，就到福州市便民呼叫中心網站上發出訴求，試圖向相關部門求證“金源即將回歸福州進行投資，開發4000畝超級大盤”是否屬實，并稱“這個消息非常讓人振奮。

“其實有不少福州百姓是歡迎黃如論回到福州開發的。你去看看金源在各地項目的房價就知道了。”福房網一位地產研究人士告訴時代周報記者，“萬科在福州7000元/平方米拿的地，現售房源價格已至16000元/平方米，世茂當初3500元/平方米拿的地現在要賣2萬元以上。而金源的貴陽世紀城跟湘江世紀城開盤均價只有3500元/平方米，是比當地均價低的。

根據福房網的最新統計，4月5日到4月11日的一周，福州一手住宅簽約量有431套，均價則達11834元/平方米。“現在福州主要城區鼓樓臺江的新房在1.5萬-2萬/平方米以上，而次城區晉安、倉山、馬尾也基本在8000-10000元/平方米左右。動輒上萬的房子，福州老百姓買不起。”上述研究人士稱。

此次出讓的2800畝地塊中，規定了競買人要捐資建設7.7萬平方米的廉租房，建設限價7000元/平方米、250萬/平方米(3萬套)的限價房，這一比例高達40%，此外還將配套6所中小學和2個公園。

一直強調“為民生蓋房”的理念、4月初剛剛捐款6億元建設福建省科技館新館、多次登上福布斯或胡潤慈善榜榜首的黃如論，在這個透露出“利民”信息的項目上，或許更契合福州一些百姓的期待。