多空論戰(zhàn)博鰲 樓市迷茫

2010年04月15日 07:18
來源：時(shí)代周報(bào)

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地產(chǎn)界多空論戰(zhàn)激烈，但樓市去向仍處于迷茫之中。

房地產(chǎn)向來是歷屆博鰲亞洲論壇的熱點(diǎn)，今年熱度尤其高。在“經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與地產(chǎn)定位論壇”現(xiàn)場(chǎng)，盡管在晚上9點(diǎn)開始，原本只容納百人的大廳卻硬是擠滿兩百人。在各分論壇上，嘉賓也紛紛引爆房地產(chǎn)話題，大有蓋過本來主題“綠色復(fù)蘇”的勢(shì)頭。

然而三日下來，試圖從中窺見房地產(chǎn)走勢(shì)的觀眾，卻更加云里霧里。各方觀點(diǎn)唱多唱空各執(zhí)一詞，甚至發(fā)生激烈沖突，諸多問題在討論了多年以后，仍然沒有答案；更有嘉賓索性插科打諢，將沉重的房地產(chǎn)問題，徹底娛樂化，掩蓋討論本身的疲憊與膩味。

這起碼反映出兩個(gè)問題，其一，連高層本身也處于混亂的狀態(tài)，所以給出的觀點(diǎn)、傳遞的信號(hào)，也是呈現(xiàn)混亂不一的局面，誠(chéng)如潘石屹的博客所言；其二，中國(guó)房地產(chǎn)與多方利益攸關(guān)，各方力量尚在互相博弈和探索之中。因此，恐怕“混亂的將是未來一段時(shí)間的房地產(chǎn)表情。不過好在，會(huì)上也有一些信號(hào)表明：下一輪調(diào)控遲早會(huì)來。

物業(yè)稅：“做好準(zhǔn)備吧”

近日，開征物業(yè)稅的消息在多次只聞驚雷，并空轉(zhuǎn)多年的情況下，再次躍入人們的視線。在此次博鰲會(huì)場(chǎng)，對(duì)其的討論亦不絕于耳。

SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹屬于力挺派。他表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否恢復(fù)理性狀態(tài)，主要取決于政策。要想抑制房?jī)r(jià)過快上漲，最有效辦法是收緊銀根。不是對(duì)購(gòu)房者貸款的收緊，而是對(duì)地方政府土地儲(chǔ)備和開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)貸款的收緊。另外，北京、上海這些房?jī)r(jià)上漲過快的地方，應(yīng)當(dāng)開征物業(yè)稅加以調(diào)節(jié)。

“我去年以北京人大代表身份寫了一份議案，結(jié)果這個(gè)議案報(bào)上去后，他說不歸北京管，給我退回來了。”他指出原因是“有別的人大代表說，開發(fā)商把錢賺走了，政府把錢賺走了，現(xiàn)在卻讓我買單？”

然而，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮卻不以為然。他指出，“物業(yè)稅有三個(gè)作用：第一，促進(jìn)存量資源利用效率提高，不讓房子閑置。第二，調(diào)整中央和地方財(cái)稅關(guān)系。第三，貫徹社會(huì)公平，窮人和富人在占有資源上的不公平，通過稅賦關(guān)系加以調(diào)整，富人占優(yōu)質(zhì)資源也可以，多交稅。

但他也承認(rèn)短期會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定影響，最后他說：“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，有資產(chǎn)就要征稅。做好準(zhǔn)備吧！”

但是，“由于涉及到立法程序等因素,短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)的可能性并不大。但以后長(zhǎng)期看是運(yùn)用政策手段調(diào)整方式之一”

方圓集團(tuán)副總經(jīng)理黃新發(fā)則對(duì)記者指出，“如果征收物業(yè)稅，還有很多具體問題需要進(jìn)一步研究”。比如，到底應(yīng)該怎樣定義豪宅？另外，開征稅收之前買的房子是否也要收取物業(yè)稅，也富有爭(zhēng)議。

“沒殺死的癌細(xì)胞更強(qiáng)”

參加博鰲地產(chǎn)分論壇時(shí)，陳淮只穿了一件襯衣，同臺(tái)而坐的其他嘉賓都是西裝革履。在主持人讓他首先為當(dāng)天的討論定基調(diào)時(shí)，他笑言，今天“空調(diào)很冷”，“但是人很多，依然很熱”。立刻引起在場(chǎng)觀眾一片嘩然。

這嘩然背后多少有點(diǎn)無(wú)奈。就在今年4月9日，國(guó)土資源部公布《關(guān)于下達(dá)〈2010年全國(guó)土地利用計(jì)劃〉的通知》。《通知》稱，住房用地量的增長(zhǎng)要明顯高于去年，確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房用地供應(yīng)量的70%。

在陳淮看來，未來中國(guó)住房三個(gè)任務(wù)：一、讓沒有地方住的人有房子住；二、讓大多數(shù)人從脫困向適度改善轉(zhuǎn)變；三、讓一部分人擁有自己的房子。目前，“政府沒辦法把4套房子變成100套，滿足所有人的需求，那么它能做的就是設(shè)立優(yōu)先級(jí)。”因此，70%土地供應(yīng)給安居類住房，讓最需要的人優(yōu)先改善，是合理的公共政策。

但潘石屹認(rèn)為該調(diào)控政策適得其反。“做普通商品住房只剩下30%，在中國(guó)建房子不缺人、鋼材、水泥，就缺地。未來供應(yīng)的地要是少了，給市場(chǎng)的信號(hào)是房?jī)r(jià)還要漲。”而今年兩會(huì)過后的3月15日起，就地王頻出，“什么原因？實(shí)際上背后就是土地少了，錢太多了，應(yīng)該從土地著手”

陳國(guó)強(qiáng)也指出，供地7成給安居類住房，就是一種惡補(bǔ)。這種方式比較容易扭曲市場(chǎng)的規(guī)律。

不被看好的調(diào)控政策，還有之前出臺(tái)的78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。潘石屹調(diào)侃道“現(xiàn)在的地產(chǎn)就像得了癌癥，吸納了別的行業(yè)大量資金，把中化、中糧等都吸引過來了。”于是，政府就做了一次“化療”，把78個(gè)“癌細(xì)胞”殺掉，保留了16個(gè)。“從醫(yī)學(xué)上來說，沒有殺死的癌細(xì)胞更有活力。

中歐國(guó)際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)及金融學(xué)教授許小年也不看好，他表示, 國(guó)資委公布的78家央企退出房地產(chǎn)的消息是掩人耳目。放走了小舢板,留下了航空母艦，是糊弄老百姓的行為。

下一輪調(diào)控來襲？

除了呼之欲出的物業(yè)稅，金融政策對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控上也冷風(fēng)不斷。4月11日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在“全球金融監(jiān)管的新格局”分論壇上表示，對(duì)一套房貸和二套房貸要嚴(yán)格區(qū)分，北京有些銀行已將二套及以上住房首付比例提高到60%；他警告，不能對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。

這番言論被業(yè)內(nèi)解讀為，監(jiān)管層顯示出對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的強(qiáng)硬態(tài)度。該傳聞很快反應(yīng)在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)上，4月12日當(dāng)天，房地產(chǎn)板塊便大幅下挫，領(lǐng)跌A股，據(jù)統(tǒng)計(jì)，凈流出12.58億元，居行業(yè)資金凈流出排行之首。

而就在前一天，陳淮指出，“收緊了二套房貸，這個(gè)說法不確切。我們?cè)诮鹑谡呱希?0%土地供應(yīng)，以及78家央企退出，這都不是新鮮政策，從有國(guó)資委那一天就明確規(guī)定，非主業(yè)的央企一律退出房地產(chǎn)業(yè)。只是沒有嚴(yán)格執(zhí)行。二套房金融政策只是恢復(fù)了常態(tài)而已。

不管未來是再出調(diào)控硬招，還是只是強(qiáng)化執(zhí)行，業(yè)內(nèi)大多數(shù)人都認(rèn)為，政策總體取向不會(huì)改變，而真正要房市退燒，恐怕還得寄望于多種工具并用合力。

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