政府組合拳強壓樓市“不合理需求”

2010年04月16日 01:37
來源：第一財經日報

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二套房首付至少五成；住宅供地同比大增；囤地開發商不準上市及再融資

劉展超

據新華社報道，國務院總理溫家寶14日主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。

國務院決定，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款購買第二首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

這是二套房貸政策力度最大的一次調整。2007年底，二套房貸政策首次出臺時規定首付最低四成，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，引發中國樓市近一年的向下調整。2009年，為扶持房地產市場，該政策一度明緊暗松，個別貸款利率甚至可以享受首套房待遇。

上海易居房地產研究院高級研究員回建強對《第一財經日報》表示，國務院此舉有兩大作用，一是抬高樓市投機成本，二是改變市場預期。

打壓不合理需求

熱點城市不斷飆升的房價，以及投機氣息的彌漫，成為新調控政策出臺的最大因由。

國家統計局14日發布的最新數據顯示，2010年3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，其中新建商品住宅價格同比上漲15.9%。

國務院常務會議指出，今年1月初國辦4號文下發后，全國房地產市場整體上出現了一些積極變化。

但近期部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險。

“這既有流動性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認識不到位、落實調控措施不力、投機性購房大量增加有關。”為此，會議要求必須采取更為嚴格、更為有力的措施。

“不合理的住房需求”成為國務院嚴打首選。是次，首套房貸政策也有所調整，國務院要求，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

此外，國務院還要求地方政府可根據實際，在一定時期內采取臨時性措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。加快研究制定合理引導個人住房消費、調節個人房產收益的有關稅收政策。

截至發稿時，記者未見到相關部門對房貸政策調整的實施細則，因此尚不知曉此次房貸調整如何認定“家庭”，以及是否區分存量和增量貸款。今年的國辦4號文曾規定，家庭包括借款人、配偶及未成年子女。

住宅土地供應同比大增

經驗表明，近年來樓市調控靠單一政策很難見效。此次房貸收緊的同時，今年的住宅用地供應也大幅放量。昨日，國土部正式公布2010年全國住房用地供應計劃，18萬公頃的供應總量成為2005年以來最高。

國土部土地利用司司長廖永林表示，據統計，全國30個省、市、區(西藏除外)2010年度住房用地計劃擬供應量為大數18萬公頃。與去年全國住房實際供地76461公頃和前五年平均年度實際供地量54650公頃相比，有大幅度增加。

在18萬公頃的總量之中，保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房用地計劃供應量占住房用地計劃供應總量的77%。

廖永林稱，2010年中央將下達300萬套保障性住房(含廉租房和經濟適用房)建設任務，按照單套面積60平方米、平均容積率1.5計算，300萬套住房全部實行新建所需土地規模為12000公頃，目前的供應計劃總量24454公頃完全可以滿足需求。

囤地開發商不準上市及再融資

如此巨量的供地計劃，也將對樓市的上漲預期產生影響。不過，近年來的實際情況顯示，政府供應計劃能否完成受市場本身變化的影響非常大。

對此，廖永林也承認，商品房用地供應應該根據市場調控，并非有了計劃就意味著這么多地一定供應出去，地方政府不可能賣不出去不要錢也要賣。

此外，即便地方政府將土地供應給企業后，開發企業能否及時開發也為市場所關注。國土部曾公布數據稱，截至去年底，全國房地產閑置土地高達1萬公頃。

對此，14日的國務院常務會議表示，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規行為的房地產開發企業，限制新購置土地，暫停批準上市、再融資和重大資產重組，商業銀行不得發放新開發項目貸款。

此前，銀監會和證監會聯合國土部已經就此達成一致，要求審查房地產企業土地儲備情況，以此為據來決定是否通過企業的上市融資以及從銀行貸款的申請。

國務院還要求，穩定房價和住房保障要實行省級政府負總責、城市政府抓落實的工作責任制，對遏制房價過快上漲、推進保障性住房建設工作不力的，要追究責任。

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