房貸緊縮“靴子”落地銀行未雨綢繆“差別化”先行

2010年04月16日 01:47
來源：第一財經日報

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業內人士稱，政策出臺前期，銀行已經在實際操作中收緊房貸

吉青

房貸緊縮的“靴子”終于落地。

昨日國務院常務會議要求，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對貸款購買第三套及以上住房的，要大幅度提高首付款比例和利率水平。

“(政策)早有預期。”一位大行個人房貸部負責人昨日接受《第一財經日報》采訪時如此表示。在其看來，銀行前期已經在實際操作中收緊房貸，此番國務院的要求給了“稍微更嚴厲”的標準。

五大行均已收緊二套房貸

據本報記者了解，在北京市場，五大行當前都收緊了二套房貸利率，其中工行利率優惠最低到8.5折，農行、建行則取消了二套房貸款的利率優惠，中行執行了1.1倍基準利率。

“監管層是從整個宏觀經濟形勢出發，制定政策，具體到銀行層面，各行出于戰略考慮會對個貸業務有各自的安排。”一位資深銀行業人士分析稱。

比如中國銀行，鑒于該行國內個人客戶基礎比較薄弱，且當前資本壓力巨大，該行首先收縮了個貸業務戰線，率先將首套房利率優惠由7.5折上調到8折。相反，工商銀行由于其客戶基礎最為廣泛且資金壓力稍輕，目前在個貸市場表現最為積極。也就是說，該行在房貸政策的執行上也相對更靈活。

股份制銀行中亦不例外。比如在北京市場，北京銀行、光大銀行一直在個貸市場態度活躍，在個人按揭貸款條件中也相對寬松，但將零售戰線轉為小型企業的民生銀行則呈收縮狀態，在個人房貸市場幾乎無所作為。

“銀行肯定是在遵守監管部門的要求前提下，最大可能地實現利益最大化。”前述大行個人房貸部人士稱。但他表示，銀行所有調整利率的行為都是在與銀監會充分溝通后開始的，“銀行可以自行選擇時間點，但須與監管部門溝通，所以這次首套房利率調整是從大行先開始，隨后股份制銀行才跟進。

商業銀行審慎發放房貸的行為，從數據中已有體現。以上海市場為例，今年一季度個人住房貸款總量增加較多，但投放節奏明顯放緩。來自央行上海總部的最新數據顯示，一季度上海全市人民幣個人住房貸款月增量在元月創歷史新高后逐月遞減，1~3月全市個人住房貸款分別增加208億元、78.6億元和51.5億元。

短期房貸凈收入增速或放緩

至于此次國務院的政策，該人士認為，最為明顯的是體現在二套房。“首套房之前很少能拿到兩成首付，一般要以提高利率為代價；三套房的首付和利率銀監會也早有警示。

據本報了解，監管部門權威人士曾在2月即提出，為了抑制投資投機性購房需求，銀行在難以判斷風險的情況下，應大幅度提高三套以上個人按揭貸款的首付和利率要求，加大差別化信貸政策執行力度。

而上述大行個人房貸部負責人稱，對于三套以上的個人房貸，“現在銀行一般是五成或者六成首付。”該人士稱，預計政策不會對銀行的業績帶來太大影響。實際上，銀行今年一直執行的措施與國務院政策相一致。

西南證券金融業分析師付立春則稱，短期看房貸凈收入的增速可能放緩，對銀行業績會有略微負面的影響。“但從增量的角度，房貸首付提高可能會抑制部分潛在需求，但利率提高增加了利差收入，首付比例的提高也加強了銀行對風險的控制。”

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