樓市“寒冬”或將重現

2010年04月16日 02:22
來源：第一財經日報

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陰雪

瘋狂上漲的房價終于招致政策調控的“重磅炸彈”

昨日，新華快訊稱，14日國務院召開常務會議，要求“對貸款購買第二套住房的家庭，貸款購買第二首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍”。與此同時，會議還要求，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

混亂的一個月

“住宅的價格從去年下半年以來上漲幅度非常巨大，最近這三個星期漲得簡直不像話了，整個房地產市場成了驚弓之鳥。SOHO中國有限公司董事長潘石屹在接受《第一財經日報》采訪時如是說。

今年兩會期間，房地產及房價的上漲成為眾矢之的，但并沒有出臺實質性的調控政策。反而是“兩會期結束之后的3月15日，北京土地市場一天拍出了三個地王，成為近段時間房價暴漲的始作俑者。

潘石屹認為，兩會后房價的繼續上漲并沒有引出有效的調控政策。

3月10日，國土資源部發布“關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知”，要求各地“保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設用地供應總量的70%”

此后，在“地王”的刺激之下，3月22日，國土部再次作出指示，要求在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地。

“一個月不供應糧食會是什么局面？”潘石屹認為，保障性住房壓縮了商品房用地的供應空間以及土地的暫時斷供，對人們的預期產生了影響，造成了“地價比房價高、房價與租金相差懸殊……正是在這一個月時間里，房地產市場亂套了”

據亞豪機構統計數據，3月開盤的38個項目整體開盤均價為25337元/平方米，環比2月份整體開盤均價上漲了34.5%。

史上最嚴厲調控？

“稅收政策、土地政策都不如貨幣政策當機立斷。”潘石屹認為，對于房地產市場來說，能讓調控效果立竿見影的便是貨幣政策。

北京華業地產股份有限公司副總經理陳云峰在接受本報采訪時也表示，此次政策“對于首套房和二套房都有調整，對于二套房的首付和利率也都有調整，力度很大，肯定會對市場產生影響”

實際上，此次國務院新的調控政策似曾相識。

早在2007年，房價同樣經歷了如目前一樣的暴漲過程。2007年9月27日，央行、銀監會共同發布通知，規定“對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍”

自此開始，樓市逐漸轉入低迷，需求迅速下降，并直接導致了2008年初樓市進入寒冬，資金鏈緊繃的房地產開發商紛紛選擇降價。

“‘9·27新政’的核心思想就是針對第二套購房和多次置業的首付比例和利率區別化對待。”業內人士表示，此次的政策直接將二套房的首付比例提高到五成，無疑成為史上最為嚴厲的調控政策，2008年的一幕可能重現。

一二手市場雙管齊下

據北京房地產交易管理網數據，2010年以來北京商品房平均成交面積為120平方米，其中有80%的商品房為90平方米以上房源。北京中原三級市場研究部總監張大偉表示，這意味著新政將影響到商品房市場八成以上房源。

而在二手房市場，據熒燦地產統計，今年年初到4月中旬，其成交的所有二手房交易中，有40%是屬于不折不扣的二套房。而對于如此龐大的二套房隊伍，首付提高比利率提高更加讓人恐懼，熒燦地產市場部經理李娜表示，以目前成交最多的200萬元左右的房產為例，此前首付只要80萬元，而現在卻要100萬元，20萬元對于購房者來說無疑是一筆不在計劃之內并且巨額的支出。

“鏈家地產”副總裁林倩認為，當前房價的快速增長使得此次二套房首付再次提高的影響相對要大得多，很多二套房的投資人群將面臨更大的投資風險。“因此，從一定程度上說，此次二套房首付調高，將會放慢房產投資速度，從而平抑房價。

“但由于目前的市場價格處于極度非理性上漲，很多炒家都放棄貸款方式，直接使用全款購房，進行短炒快炒，快進快出。”我愛我家市場研究中心相關負責人表示，這個政策的出臺阻止不了目前這部分全款炒房的客戶，所以還需要出臺類似組合拳的一系列政策，才能在根本上抑制住投機、投資的炒房行為，穩定市場、穩定房價。

“另外需要指出的是，這一政策并不會對商業及寫字樓物業產生影響。”潘石屹表示，新政對于房價的影響程度還有待觀察，但調控方向的正確是毋庸置疑的。