別總讓剛需“被”調控

2010年04月16日 02:27
來源：第一財經日報

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岳富濤

昨天，國務院終于出臺了二套房首付款不得低于50%的政策。但在此之前，各銀行二套房政策其實和一套房并無實質區別。

一位同學是一家國有大行的支行行長，他告訴我一個有趣的現象：在房貸方面，第一次買房的年輕人，與多次買房的炒房客，在他們銀行得到的大多是同等待遇——首付都是四成，利率都是8.5折。

第一套房從政府政策倡導的角度來說，本應是三成首付、7折利率；二套房應該是四成首付、基準利率的110%。但為什么在銀行的自由裁量之下，變成了同等待遇？

銀行的小算盤

這看起來似乎很奇怪，政府三令五申要抑制炒房客，鼓勵自住；社會輿論也是對炒房客深惡痛絕，對剛需們倍加同情；從理論上看，似乎剛需更有信譽，投資客風險更大。

好像沒有一條理由支持銀行這么做，這家銀行為什么還要冒天下之大不韙逆社會輿論而動呢？并不是他們一家銀行在“犯錯誤”，很多大行和股份制銀行同樣執行類似的政策。

行長同學一言以蔽之：“我們是企業，不是政府部門，更不是慈善機構。

從銀行的角度來看，房貸是優質資產，安全、穩定、長期，當然是貸出去越多，收益越大。買第一套房的年輕人，雖然違約風險不大，但支付能力有限，貸款額度不高。更重要的是，原來的7折利率優惠，是在房地產市場不太景氣

的時候，由于銀行同業激烈競爭才被迫施行的，現在市場火爆，銀行又拿到“調控房地產市場”的尚方寶劍，不降低優惠更待何時？

對炒房客，銀行并不反感。他們是貸款大戶，一個人的貸款額度抵得上幾個剛需；從安全性角度來看，行長同學認為反正有房屋抵押，市場下行的可能和空間都不大，再說有四成首付打底，已經很安全了。

政策調控誰得利

調控政策的后果我們不妨來分析一下，炒房者全身而退，而所產生的利益卻被地方政府和銀行這樣看似公正的第三方笑納，這樣的事在房地產市場已經不是第一次發生了。

例如在交易環節加稅——契稅、個稅、營業稅，契稅從1%~1.5%增加到3%(大戶型)；個稅從無到有，房屋總價的1%，甚至征收過轉讓差價的20%；營業稅也是從無到有，從差價的5.5%到總價的5.5%增政策初衷是增加賣家成本，抑制炒作，但在市場火爆的時候，這幾乎相當于房屋總價10%的巨額稅負百分百被轉嫁到買方頭上。

而對地方政府來說，卻是實實在在增加了一大筆收入。讓我們來看看杭州市地稅局對2009年工作的一段總結：“在今年房產新政實施、土地招拍掛價上升以及基礎設施大項目建設推進等因素帶動下，契稅、耕地占用稅和營業稅分別以35.9%、34.8%和22.8%的增幅位居地方稅種增幅榜前三名。此外，個人所得稅同比增長17.8%和主要增長點是房屋等財產轉讓所得和利息股息紅利所得。

為市民謀福利當然是地方政府的天職，很多地方政府在這方面也做出很大貢獻。但當地方政府的主要財源，依靠一次性的土地出讓金和一次性的交易環節稅費的時候，他們的很多行為必然是短期的，必然是希望推高地價，潛意識里也會鼓勵增加交易(也就是鼓勵炒房)。

道德約束不如經濟規律

房地產市場如今越來越變成一個口水市場，剛需們和專家們站在道德制高點對地產商、炒房者、地方政府“口誅筆伐”。一些明顯“弱智”的說法如“中國房屋只有三十年壽命”、“崩盤時間表”等等，都會被追捧，這代表了一種普遍的社會情緒。但道德約束只在一定范圍內有效，在面對實實在在的經濟利益面前，卻是蒼白無力的。

對開發商、炒房客和銀行，事實證明道德約束是無效的，只有正視現實，把他們都看作追求自身利益的經濟主體，用經濟手段和長期政策來規范他們的行為才是正道。

例如對地方政府，需要為他們培養長期稅源，比如把土地出讓金轉化成物業稅，即便是物業稅縮水版的房屋保有稅，也比以往的短期政策更有效。