市場預期促內部研討房產保有稅漸行漸近

2010年04月16日 02:28
來源：第一財經日報

0人參與0條評論

翟宇唐文祺陳紓潔

山雨欲來風滿樓，一時間，關于房產保有稅正在研究推行的傳言突然漸行漸近。

空穴來風未必無因。上海市住房保障和房屋管理局日前發布一則對外公告稱，在房產保有階段征稅中，要經國家層面定，地方應貫徹執行好，“如果有關部門正在做一些研究也是完全正常的”。其言下之意頗顯微妙。

內部籌措初現端倪

本報記者從各方了解到，在房產保有稅的方案討論過程中，作為“技術”支持的上海市房管局，本周早些時候曾與部分專家座談調研有關保有稅開征的問題。在此之前，還召開過多家房企參與的內部研討。

不過，與會的專家與開發商均向記者表示，至今沒有看到政府在保有稅制定方向上做出決定。知情人士稱，相關部門對如何實行征稅，以及是否應該征稅等方面仍顯得矛盾重重。“征收重了，擔心房價下跌；輕了，又沒有效果。

上海易居房地產研究院高級分析師回建強認為，從稅種的針對方向來看，目前的關注焦點房產保有稅其實可算作是物業稅的過渡。他指出，不排除未來出現物業稅的可能性，但關鍵是如何合并現有稅種，從而使老百姓的綜合稅負無須大幅提升。而房價是否會遭到打壓則是其次考慮的問題。“如果不合并目前的房產稅、土地稅等現有房產稅種就開征保有稅，肯定是不合理的。

這一觀點與上海財稅系統內部流傳的說法有所印證。據上海市財政局內部人士透露，無論將要開征什么新稅種，最重要的前提條件是不能增加中等收入及以下家庭的負擔。即便如此，保有稅可能開征的消息還是對市場產生了一些微妙的影響。回建強告訴記者，幾天前他曾在一個針對投資者的小型論壇上討論過關于保有稅開征的問題，“投資者明顯對保有稅的開征心存忌憚”

稅基人均面積成焦點所在

有業內人士指出，稅基標準的制定，是當前征收房產保有稅的重要關鍵因素。“稅基標準包括了城市(區域)的基準地價和建筑物重置價格，而這種稅基標準又必須以稅基評估為前提和依據。”正因此，建立起一個完整、權威的房地產稅基評估機制是首要的。

上海財經大學房地產經濟研究中心主任丁健指出，通常來說，不動產方面的稅種可分為流通階段及保有階段。在保有階段征收的稅種，物業價值的衡量十分重要。“如果缺乏最早的價值底賬參考，在價值評估中會形成一定難度。

漢宇地產董事總經理施宏?比銜殼按庸詒Ｓ興暗難芯糠較蚶純矗贍芑嵊腥智閬潁紫仁恰按蛹墼頡保闖鐘蟹坎諞歡畚灰隕轄惺導收魎埃黃浯撾按恿吭頡保闖鐘蟹坎湊杖司婊囊歡ū曜冀姓魘鍘Ｗ詈笏賦觶酆霞屏吭蟯梢宰魑莢蛑唬簿褪竊誄浞摯悸淺鐘腥說木嚀邇榭魷陸姓魘鍘６釵匾氖牽┖?碧岢觶氐慵囁孛掠滌卸嗵追坎腋嘸鄯坎惱獠糠秩巳骸?/p>

回建強在對于人均面積的核算方面持有相同觀點，他指出，保有稅應該設定一個人均免稅面積線，高于該面積的部分就要交稅。“按照家庭為單位，計算所有人名下的住宅面積。”他同時表示，保有稅的稅基，前期可按購房發票價進行計算；后期，或許等待物業稅出臺之后即可按評估價進行計算。按照他的觀點，“稅率應該在1%~1.5%左右”

如果按1.5%的稅率計算，總價100萬的房子，每年需要繳納1.5萬元的保有稅。“在上海，100萬總價的房子，一年的房租也就1萬多點吧，所以保有稅的開征對持有者有什么好處呢？”回建強表示，房價只有在資金推動下才能漲，如果投資、投機者撤掉資金，對房價的推動力度將減小，“這樣就形成一個傳導鏈。不過，對上海而言，剛性需求的量很大，即便沒有投資，房價也不會大幅下降”

據了解，在日本，第三套房要被征收30%以上的物業稅。不久前，回建強也曾和日本瑞穗研究所的人交流，“他們都很奇怪中國為什么給購買商品房的人提供稅費優惠。”