規劃超浦東通州房子被當股票炒投資比例過五成

2010年04月16日 02:30
來源：第一財經日報

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陰雪

“明年交房的時候，這里的房價一定會漲到4萬，一定會的。”珠江拉維小鎮的銷售員黃小姐堅定地說。她所在的這個位于通州區永順鎮的樓盤，今年3月27日的開盤均價為18000元/平方米，在200多套房源開盤幾天內便銷售一空之后，其即將于下月初推出的下一批房源的預計售價已飆升至25000元/平方米。相形之下，該項目去年9月一期開盤時，銷售均價僅為8500元/平方米。

時隔七個月，房價已翻了三倍。而這個項目只是通州在售幾十個項目的一個縮影。

規劃規格超浦東

3月以來，北京樓市集體見證了通州的瘋狂。

位于通州梨園附近的K2海棠灣今年2月5日開盤的11、14號樓均價為18000元/平方米，而3月15日，該項目隨后開盤的1、4號7、10號樓均價陡然升至24000元/平方米。無獨有偶，通州京貿國際城項目3月初的開盤均價也為18000元/平方米，一個月之后，該項目4月6日的開盤均價為24800元/平方米，價格上漲幅度超過30%。據亞豪機構統計，通州區目前商品房售價已達到25000~30000元/平方米左右。

如今，很多通州項目的銷售人員在向購房者介紹其優勢時，都選擇了與上海浦東相比較：“無論自住還是投資，通州都是最佳選擇。按照新城規劃發展，上海的浦東就是通州的未來，房價肯定還要漲。

“北京打造世界級城市打造在哪兒？就打造在通州。”經歷了通州國際新城規劃出爐、發布及動員的北京華業地產股份有限公司副總經理陳云峰在接受本報采訪時更是坦言，通州的規劃是超過浦東、接近迪拜、世界領先的。“北京市政府拿出了辦奧運的精神去發展通州，這個概念太強大了”

2010年北京“兩會”上，通州新城的建設規劃成為最引人注目的一筆。在北京市十三屆人大三次會議上，北京市市長郭金龍在政府工作報告中明確提出：“2010年要集中力量，聚焦通州，借助國內外資源，按照世界一流水平高起點謀劃，實實在在地啟動一批項目，努力取得重大突破，發揮好示范帶動作用。

不僅僅只有概念，相關的基礎設施建設也正在規劃和實施當中。

北京市規劃委員會總工程師施衛良4月6日表示，通州新城內一共規劃了8條軌道交通，其軌道交通的密度將超過中心城區。此外，通州還將規劃3個交通樞紐、3條大容量快速公交和1條準快速有軌電車。

4月14日，通州區代區長岳鵬透露，北京東站已經確定落戶通州，未來從北京去東北、河北唐山等地的列車大多都將從北京東站出發，而北京東站和北京站之間將建設點對點的輕軌，這將成為又一條便捷的進京軌道交通。此外，兩廣路延長線也將在明年上半年開通，通車后對緩解京通快速路壓力將起到重要作用。

而在規劃難免引發的供地沖動上，岳鵬表示，兩年前通州區就已經不再批準純商品住宅項目，而是將產業和住宅相結合協調發展。

投資比例過五成

一系列的規劃利好首先帶動了地價的上漲。

今年2月24日，通州半壁店地塊掛牌競價出售，最終天旭運河房地產以28.2億元競得該地塊，折合樓面地價10635元／平方米。而在2009年，通州土地價格最高的綠城項目，樓面地價也僅為6961元／平方米。

“通州已經全面進入了2萬元時代。”在當時的拍地現場，陳云峰感慨道。話音剛落，通州的房價已突破2萬元直奔3萬元而去。隨著房價的暴漲，通州樓市也成為投資客的溫床。“此前，我們的項目70%的人來自于朝陽區，來自CBD，”陳云峰的項目華業東方玫瑰位于通州區的梨園鎮，“現在通州房子的投資屬性被明顯放大，投資比例超過50%了。”陳云峰的感覺是，現在通州市場中的投資需求已經超過了居住，人們“把房子當成股票在買”

“通州區過快上漲的房價積蓄了泡沫風險，由自住需求客群為主體轉變為以投資需求客群為主體，這將成為通州房價不可能保持快速上漲的原因之一。”亞豪機構市場總監郭毅分析，由于通州這一輪的房價飆升始于預期帶動，并不是區域面貌有了實質改善，因此，支撐房價過快上漲中的人為非理性因素過多導致了其的不可持續性，并透支了未來的上升空間。

郭毅認為，投資客群對于市場環境、政策環境的變化較為敏感，一旦感覺區域房價上升空間不足時就會快速撤離，令區域購房需求迅速下降，而通州今、明兩年正是商品房供應的高峰期，如果供需形勢發生逆轉，就沒有了支撐房價上漲的動力。

而通州超越浦東的夢想，現在看來或許也并不那么真實。

“上海浦東從開發伊始，就提出了‘浦東開發不是單純的經濟項目的開發和土地開發，而是功能的開發、社會的開發’的戰略定位，從模式、理念到戰略上都是先進的，經歷20年的開發，才形成了目前以現代服務業為主體的產業格局。”郭毅表示，通州新城的規劃尚在啟動階段，怎樣才能更好地吸引外資，引進主導產業，改善目前依靠房地產業拉動區域經濟增長的格局，是通州區政府面臨的重要課題，在此基礎上，通州與浦東的距離還相差得很遠。