葉檀：調控房地產業這回動真格了

2010年04月16日 04:43
來源：每日經濟新聞作者：葉檀

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每經評論員葉檀

房地產業調控動真格了！從去年下半年以來，房地產調控政策多數屬隔靴撓癢，現在終于直指癢處。

房地產調控有兩大法寶：一曰縮短金融杠桿增加融資成本；二曰征收物業稅。此前中國的房地產調控一直在批判開發商與打擊“投機倒把”之間打轉，因而房地產行業總是在道德原罪論與投機有罪論中間徘徊。結果是房價沒有下降，社會不公上升；市場體制沒有變得更加完善，投資行為反而成為制裁對象，最大的既得利益者既不必付出稅收成本，也不必擔心市場的矛頭所向。

房地產既然是市場，就需要以市場的措施進行調控，最近的調控政策顯示出對市場規律的尊重，是一大進步。4月14日召開的國務院常務會議要求，對于家庭貸款購買第二套住房的家庭，貸款購買第二首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。各地要盡快編制和公布住房建設規劃，保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%。加快普通商品住房項目審批，盡快形成有效供應。加快保障性安居工程建設。各級地方政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優惠政策，確保完成2010年建設保障性住房300萬套、改造各類棚戶區280萬套的工作任務。大力發展公共租賃住房。

上述調控涉及三個層面。

首先，保障房用地得到保障。國土資源部15日公布2010年度全國住房用地供應計劃，擬供應住房用地總量18萬公頃，是去年實際供應量的約2.35倍，其中保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房占比達77%，僅中小套型商品房計劃供地總量就超過去年全年全國實際住房用地總量。

不管地方政府能夠從土地收入中獲取多少資金，都不能丟棄公共產品提供者的基本職能。即使民眾允許地方政府從土地中獲得公共投資資金，并不意味著允許地方政府徹底放棄保障性住房建設，轉而成立公司從土地壟斷型投資中獲利。現在地方政府業已成為最大的“地主”，明顯的圈地行為，與地方政府放棄自身基本職能的行為，不幸地在一段時間內毫無顧忌地大行其道。

第二，縮短房地產金融杠桿，增加融資成本。購房貸款比例是有史以來最嚴厲的：購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；購買二套房的家庭，必須準備好一半的房款，資金杠桿率只有一倍。對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，甚至有可能達到百分百的首付比例，杠桿率為零。而以往20%的首付款意味著杠桿比例達到五倍，許多人通過貸款購買兩套住房的辦法，以投資收益空手套白狼。杠桿比例急劇縮小，可見政府希望銀行從高風險的房地產泡沫中抽身。

融資成本會大幅提高。二套房貸不得低于基準比例的1.1倍是舊政策，但三套房利率將大幅上浮，意味著不管央行加不加息，就房地產市場而言，已經加息了。那些希望通過低息貸款獲得投資收益者，已無巨大的操作空間。

第三，如果縮短金融杠桿的政策不能收到明顯效果，將倒逼政府加快推出住房持有稅，直到最終房地產的交易、持有成本對于投資者毫無吸引力。政策允許地方政府采取臨時性調控政策，這是對重慶等地提出征收住房消費稅的正面反饋。

一旦推出住房保有稅或者物業稅，將對房地產投資品構成嚴重打擊。目前豪宅持有者不必繳納保有稅，而炒房者不必從幾個月就翻番的投資收益中繳納資本利得稅，是對稅收公平政策的最大嘲諷。住房保有稅與物業稅將是改變過去兩年多房價漲的最核心政策，如同于2005年的5.5%營業稅政策。

政策重壓之下，已有投資客高位出貨。以深圳為例，3月份二手房成交量高達181.95萬平方米，比2月份成交面積大幅飆升467.42%，拉高價格大量出貨是投資品擊鼓傳花到最后一棒的典型表現。

遠離道德批判，房地產政策的調控回到了貨幣加稅收的正常調控渠道，這是市場經濟國家的應有之義。推進一步，無論是稅費改革與貨幣政策調整，都要回到法治原則，稅收改革由人大授權，而貨幣政策由獨立的央行掌控。如此，中國將走到法治市場經濟的軌道，對于中國社會是一大幸事。