“瘋狂”樓市中誰在買房

2010年04月16日 05:58
來源：新京報作者：楊娟娟

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3月27日，太陽公園項目開盤，均價3.8萬元/平米,多數購房者排隊2天以上。本報記者周曉東攝

一廂是房價快速拉升，另一廂，購房者的熱情卻空前高漲，不少樓盤都再現搶購局面。

根據北京市統計局發布的數據，北京四環路以內的期房價格已經突破每平方米3萬元，連六環外的住宅期房均價也已經突破了每平方米萬元大關。如果按房價和收入比來看，普通購房者只能望房興嘆，究竟哪些人加入了購房大軍？

- 現象

“瘋狂搶購”再現樓市

北京樓市成交量屢創新高。北京房地產交易管理網數據顯示，3月北京共成交期房商品住宅8642套，除去保障性住房，實際成交的期房商品住房的套數為7031套，環比2月，實際成交的期房商品住房成交套數上漲了75.2%。

與新房市場相比，北京二手房交易更為火爆，整個3月份，北京二手房網簽量27219套，其中住宅25747套，僅次于2009年的9月、11月、12月，成為有史以來的第四高。

與此同時，不少樓盤再現“千人排號搶購”的場面。位于南四環內的首開石榴派，預計推出300多套房，已有3000多人報名參加搜房網團購；位于西四環外的大成郡，銷售員稱100套房有2000人排隊。

“進入3月后半段，北京樓市出現了恐慌性成交集中爆發的情況，與此同時，投資性購房也非常突出”，北京易居研究所副所長牟增彬告訴記者，這一波漲價潮中的很多購房者都是第二、三次置業，投資需求非常明顯。

“擔心再不買就買不起了”

“我本來都已經準備放棄了，但是家里人說，如果不買房，就只能離開北京回老家，他們不同意”，已經在首開石榴派排了號的陳先生告訴記者，他準備買的這個項目均價18000元/平米，如果買一個40平米的小戶型，父母贊助首付，他每月月供需要3000元左右，勉強還可以承受。

在通州一樓盤，劉女士剛剛出手買下了一套總價150萬的60平米1居，她告訴記者，本來是打算買個80平米的兩居，但是房價漲得太快，她的預算又有限，只好就把選房面積“縮水”了一當問到她為何現在出手時，她指著沙盤說，“你看，銷售說了，下個樓棟開盤還要漲5000元/平米左右，我現在不買，擔心就再也買不起了”

麥田房產、21世紀不動產等機構的專業人士告訴記者，目前自住人群購房有兩種比較典型的類型。一種是用于自住的首次置業者，這類人群的購買目標一般都是小戶型，首付款主要來自父母，如果是小兩口，則大多由雙方父母拼湊，自己則每月償還月供；另一種是用于自住的改善型客戶，其中以置換型購房者占到了大多數。這類人群一般在北京已經有房產，并有一定的自有資金，他們通常會將自己的房產先出售套現，用以支付下一套改善性住房的首付款。

投資性需求助推行情上漲

據中原地產三級市場部統計，兩會前，北京的自住型需求占比約為70%左右，而且是處于觀望期，實際成交不夠活躍。但是從三月中下旬開始，投資性需求占比不斷擴大，目前投資性需求占比已達到40%左右，自住型需求占到60%。

21世紀不動產監測結果顯示，3月份投資客開始活躍，西南三環、通州、中央別墅區等區域有明顯的投資客入市的現象。而由于北京房價漲勢過猛，目前成規模的投資性需求已有所減弱。

麥田房產總監吳存勝告訴記者，投資型購房者現在更關注板塊未來的升值空間和未來前景，有地王誕生的區域、有大型配套建設的區域以及有地鐵開通的區域，都將成為投資客的新目標。而從戶型上看，投資客對中小戶型更為青睞。一來占用資金不多，二來也利于短期內轉手出售。

記者還從不少經紀公司了解到，隨著房價持續上漲，短線炒樓現象從3月份開始明顯增多，一些專業炒房客也活躍其中，比如受CBD東擴規劃影響，朝陽北路部分老社區面臨拆遷，職業炒家有計劃購買拆遷房，期待高額的補償費。

外地軍團入京搶房

隨著房價大漲，外地資金也大量流入北京樓市，北京各個樓盤售樓處和中介門店，涌現了越來越多外地購房者。通州一項目的銷售人員告訴記者，從他們接待的客戶情況來看，外地人和本地人差不多一半一半，而從外地人的購房目的看，有一些是自住，還有相當數量的購房者為了投資保值。大興一家不愿透露姓名的開發商告訴記者，外地客戶比例現在已經達到了50%。

4月初，來自黑龍江的陳先生，全款購買了通州某項目一套總價近200萬元的房子。“我在報紙上看到北京要建通州新城的消息，就和幾個朋友從老家飛過來看房”，陳先生告訴記者，他認為在通州新城規劃的帶動下，通州樓盤的價格還會有不小的上漲空間，所以盡管通州樓盤現在價格“跳著漲”，但他還是趕緊買。“買了先放著吧，可能我老了以后來住”，陳先生說。

世聯地產北京公司總經理李巖告訴記者，從他們代理項目的客戶群來看，有相當部分都是外地經濟實力雄厚的購房者，如鄂爾多斯、山西等地從事資源行業的人士。

本版采寫/本報記者楊娟娟

- 算賬

五環周邊買房月供8000元

在中關村附近上班的劉先生，從去年下半年就物色結婚用的新房，但至今沒買上房。他和女朋友兩人每月的收入在1.2萬元左右，他們從北邊看到東邊，最后得出結論———“就算在五環周邊買個100平米的房子，也需要有200萬元，雖然家里給出首付，我們也沒有辦法承擔月供”

記者采訪發現，劉先生所言非虛。東部五環外甚至六環外的通州區域，價格已經飆升至2萬元/平米至3萬元/平米，如世紀星城已經達到2.5萬元/平米；西部門頭溝房價在向2萬元邁進，如西貿中心預計開盤均價達1.8萬元以上；南部大興區不甘示弱，五環外的領海淺水灣價格已突破了2萬元/平米；北部五環外的中國鐵建國際城，預計開盤均價達2.2萬元/平米至

中原地產三級市場部算了一筆賬，如果是首次置業要購買一套總價200萬元的房子，需要60萬元首付，按揭20年月供為8602元。若是按月供占收入比重不超過50%的標準來看，那么如果在五環周邊買房，月收入必須要在16000元/平米以上。

“北京很多首次置業的剛性需求已被高房價拋棄了”，有業內人士如是表示，現在買得起房的首次置業者，絕大多數都得靠“啃老”，往往是“小兩口加上父母甚至爺爺奶奶的錢才買得起一套小房子”

- 分析

“沒有人認為買房會賠錢”

來自北京中原三級市場研究部的統計數據顯示，在北京3月開盤的28個項目中，有15個項目的開盤價格比去年同期翻番,最高漲幅達130%。今年一季度，北京市的商品房均價達到21880元/平方米,與去年同期的11615元/平方米相比,漲幅高達88.4%。而4月預計開盤的40個項目中開盤均價已經達到了24150元/平米，相比3月已經開盤的項目21130元/平方米繼續上漲14.3%。

各項數據所反映出來的暴漲的房價，無疑已被很多購房者當成了“房價不敗”的佐證。“現在的買房人，基本上沒有誰認為買房會賠錢”，有業內人士說，很多購房者看到的例子都是買房賺錢了，不管是賺多賺少，反正是沒有賠錢的，所以買房坐等升值已經成為很多人的共識，但是一般人卻都很少去想，今后跌了的話會怎么辦。