調(diào)控房地產(chǎn)動真格

2010年04月17日 03:02
來源：證券時報

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葉 弘

房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控動真格了。從去年下半年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策多數(shù)屬隔靴撓癢，現(xiàn)在終于直指癢處。

房地產(chǎn)調(diào)控有兩大法寶：一曰縮短金融杠桿增加融資成本，二曰征收物業(yè)稅。此前中國的房地產(chǎn)調(diào)控一直在批判開發(fā)商與打擊“投機(jī)倒把”之間打轉(zhuǎn)，因而中國的房地產(chǎn)行業(yè)總是在道德原罪論與投機(jī)有罪論中間徘徊。結(jié)果是房價沒有下降，社會不公上升；市場體制沒有變得更加完善，投資行為反而成為制裁對象，最大的既得利益者既不必付出稅收成本，也不必?fù)?dān)心市場的矛頭所向。房地產(chǎn)既然是市場，就需要以市場的措施進(jìn)行調(diào)控，最近的調(diào)控政策顯示出對市場規(guī)律的尊重，是一大進(jìn)步。

4月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對于家庭貸款購買第二套住房的家庭，貸款購買第二首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%等等，這次調(diào)控涉及三個層面。

首先，保障房用地得到保障。中國國土資源部15日公布2010年度全國住房用地供應(yīng)計劃，擬供應(yīng)住房用地總量18萬公頃，是去年實(shí)際供應(yīng)量的約2.35倍，其中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房占比達(dá)77%。僅中小套型商品房計劃供地總量，就超過去年全年全國實(shí)際住房用地總量。

不管地方政府能夠從土地收入中獲取多少資金，都不能丟棄公共產(chǎn)品提供者的基本職能。即使民眾允許地方政府從土地中獲得公共投資資金，并不意味著允許地方政府徹底放棄保障型住房建設(shè)，轉(zhuǎn)而成立公司從土地壟斷型投資中獲利。

第二，縮短房地產(chǎn)金融杠桿，增加融資成本。購房貸款比例是有史以來最嚴(yán)厲的：購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；購買二套房的家庭，必須準(zhǔn)備好一半的房款，資金杠桿率只有一倍。對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，甚至有可能達(dá)到百分百的首付比例，杠桿率為零。而以往20%的首付款意味著杠桿比例達(dá)到五倍，許多人通過貸款購買兩套住房的辦法，以投資收益空手套白狼。杠桿比例急劇縮小，可見政府希望銀行從高風(fēng)險的房地產(chǎn)泡沫中抽身。融資成本會大幅提高。二套房貸不得低于基準(zhǔn)比例的1.1倍是舊政策，但三套房利率將大幅上浮，意味著不管央行加不加息，就房地產(chǎn)市場而言，已經(jīng)加息了。那些希望通過低息貸款獲得投資收益者，已無巨大的操作空間。

第三，如果縮短金融杠桿的政策不能收到明顯效果，將倒逼政府加快推出住房持有稅，直到最終房地產(chǎn)的交易、持有成本對于投資者毫無吸引力。政策允許地方政府采取臨時性調(diào)控政策，這是對重慶等地提出征收住房消費(fèi)稅的正面反饋。一旦推出住房保有稅或者物業(yè)稅，將對房地產(chǎn)投資品構(gòu)成嚴(yán)重打擊。目前豪宅持有者不必繳納保有稅，而炒房者不必從幾個月就翻番的投資收益中繳納資本利得稅，是對稅收公平政策的最大嘲諷。住房保有稅與物業(yè)稅將是改變過去兩年多房價漲的最核心政策，如同于2005年5.5%的營業(yè)稅政策。

政策重壓之下，已有投資客高位出貨。以深圳、三亞為例，3月份二手房成交量高達(dá)181.95萬平方米、比2月份成交面積大幅飆升467.42%，海南三亞出現(xiàn)短期投資客出貨小高峰，拉高價格大量出貨是投資品擊鼓傳花到最后一棒的典型表現(xiàn)。

遠(yuǎn)離道德批判，房地產(chǎn)政策的調(diào)控回到了貨幣加稅收的正常調(diào)控渠道，這是市場經(jīng)濟(jì)國家的應(yīng)有之義。推進(jìn)一步，無論是稅費(fèi)改革與貨幣政策調(diào)整，都要回到法治原則，稅收改革由人大授權(quán)，而貨幣政策由獨(dú)立的央行掌控。如此，中國將走到法治市場經(jīng)濟(jì)的軌道，對于中國社會是一大幸事。

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