房地產(chǎn)：后續(xù)調(diào)控政策可能性仍在

2010年04月17日 04:12
來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)

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國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施。措施包括：對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款購(gòu)買第二首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。增加住房有效供給；增加居住用地供應(yīng)總量；加快保障性安居工程建設(shè)以及加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。

房貸收緊抑制需求

本次新推出的二套房貸政策可謂史上最嚴(yán)厲的二套房貸政策。盡管由于當(dāng)前的基準(zhǔn)利率比2007年的基準(zhǔn)利率要低1.89個(gè)百分點(diǎn)，但是由于目前的房?jī)r(jià)比2007年底的房?jī)r(jià)全國(guó)平均漲幅達(dá)34%，致使本次政策調(diào)整后的月供將比2007年的二套房貸政策收緊后的月供還要再增加18.34%，我們判斷這樣的月供增幅將對(duì)真實(shí)的改善性需求形成抑制。

根據(jù)我們的測(cè)算，2009年商品住宅成交額中借助銀行貸款來(lái)完成交易的比率達(dá)到了42%，比2007年激增12個(gè)百分點(diǎn)，比2008年更是猛增了25個(gè)百分點(diǎn)，顯示出2009年寬松的信貸環(huán)境與較低的利率水平，尤其是二套房貸政策的放松導(dǎo)致購(gòu)房人大量借助銀行貸款來(lái)完成交易、投資性需求快速釋放是推動(dòng)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的重要原因。基于此分析框架，我們判斷本次二套房貸的再度收緊，對(duì)投資性需求也將再次形成抑制效應(yīng)。

與2007年略有不同的是，目前樓市中來(lái)自實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金越來(lái)越多。而要讓這部分來(lái)自于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金真正地退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們認(rèn)為一方面需要更好的投資渠道出現(xiàn)，另一方面可能是物業(yè)稅或其代替稅種的出現(xiàn)。

傳言后續(xù)尚有多項(xiàng)政策

對(duì)于之前市場(chǎng)所廣為流傳的限制異地購(gòu)房、某些城市將試點(diǎn)開征房地產(chǎn)保有稅等政策并沒(méi)有出現(xiàn)。我們認(rèn)為其中的可能原因在于：房貸政策的操作相對(duì)容易，并且政策的力度調(diào)整起來(lái)也更為容易。該政策為后續(xù)調(diào)控政策的探路者，如沒(méi)有起到預(yù)期的效果，傳言中的其他政策出臺(tái)的可能性仍在。在這一邏輯下，在房貸政策后的政策觀察期，資本市場(chǎng)對(duì)政策的糾結(jié)還將繼續(xù)。

(華泰證券 魚晉華)

房地產(chǎn)貸款首付款比例以及貸款利率的大幅上調(diào)，將對(duì)投資或投機(jī)性買盤構(gòu)成沉重打擊。更重要的是，上述措施的出臺(tái)反映政府已下定決心重錘出擊抑制地產(chǎn)泡沫，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的高歌猛進(jìn)或?qū)⒂瓉?lái)拐點(diǎn)。

受到政策的打擊，地產(chǎn)股及相關(guān)的銀行、建筑和工程、家電等個(gè)股本周均遭受重創(chuàng)。其中，地產(chǎn)股及相關(guān)的銀中華企業(yè)本周跌近兩成半，渝開發(fā)、陽(yáng)光城、深長(zhǎng)城等均跌逾一成；銀行股也近乎全軍覆沒(méi)，興業(yè)銀行跌近4%，建設(shè)銀行、北京銀行、南京銀行等也跌逾1%。

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