國務院調控重拳頻出 樓市出現拋售降價現象

2010年04月19日 07:13
來源：人民網-人民日報 作者：王煒

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新聞背景

連日來，樓市調控重拳頻出，且目標直指投機型購房。繼將購買二套房首付比例提高到50%后，國務院又發出通知，商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。并要求財政部、稅務總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。

新政將對樓市帶來何種影響？調控效果將何時顯現？記者走訪了相關專家和業內人士。

政策指向：

抑制投機需求力度空前

業內人士普遍認為，自去年底啟動本輪房地產市場宏觀調控以來，由于政策沒有達到預期效果，近期新出臺的政策力度更大、涉及面更廣，影響也將更為深遠，遏制房價過快上漲的效果值得期待。

“這次出臺的政策主要是從調控不合理的需求入手，打擊各種投機、炒房的行為。對現在一些城市炒房成風的市場現狀，針對性很強。”中國房地產協會副會長朱中一分析道。

一般來說，購買第三套房基本上都是投資或投機需求，對第三套房不放貸，可以說能夠準確打擊炒房行為。限制非本地居民買房和購房套數的政策，規避了以“炒房團”為代表的各種形式的游資購房，有利于進一步穩定市場。再次提及稅收調控，將影響炒房者的心理預期，讓他們趨于冷靜。

朱中一認為，這些政策不僅針對性強，而且具有較強的可操作性，加上對心理預期的影響，有望在短時間內穩住市場，遏制住房價進一步快速上漲的勢頭，甚至不排除局部地區出現房價合理下調，房地產市場將趨于理性和冷靜。

調控效果何時顯現，關鍵看執行的情況。有業內人士提出，還需要盡快出臺配套的細化政策，對一些概念也需要予以明確，以增強政策的可操作性。如“商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區”，應該提出具體的評判標準，否則政策執行起來將大打折扣。

短期反應：

賣方降價，買方觀望，炒家“拋售”

調控新政密集出臺的短短幾天，敏感的買賣雙方都做出了反應。

記者周末在北京市朝陽路興隆家園的一家“鏈家地產”門店遇到了業主李先生，他3天前剛剛把自己待售的房子提價到27000元/平方米，而周末一系列新政策出臺后，李先生決定把房價降到26000元/平方米。

“如果還是不好賣，還能再往下降一點。”李先生告訴記者。

據這家門店的負責人介紹，這幾天來，購房者看房的意愿大大降低。而像李先生一樣表示愿意適度降價的賣主倒是多了起來。只有少數急于買房的客戶希望立即成交，趁政策過渡期減少首付。

去年底曾經在中介登記想買二手房的孟小姐，最近幾天頻繁接到中介的電話，向她推銷房源。“看得出來中介很著急，想趁高價把房子賣了。政府出臺這么嚴厲的政策，我想房價一定會穩定住，我選擇繼續觀望。”孟小姐說。

據中介公司“我愛我家”有關負責人介紹，近期快進快出的短期炒家迅速“拋盤離場”，業主的瘋狂心態逐漸平復。通州、望京等前期炒作的熱點區域房源量增加了30%，而購房委托量下降了25%，成交量較4月初的周末下降了20%。成交價格企穩，業主的跳價”和毀約現象基本消失。

“購房者對房價繼續快速上漲的預期大大降低，對這次出臺的調控政策效果普遍比較期待。”“鏈家地產”市場分析師張月認為，購房者的觀望和賣方的適度降價，會讓北京房價在今后一段時間內趨于平穩。

中長期效果：

有利于供求平衡，使市場回歸理性

“我們15日晚上就召開了緊急會議，判斷政府還可能出臺更嚴厲的政策，已經著手準備應對措施。”某樓盤銷售經理告訴記者，“這個周末看房人的數量跟往常差不多，但有成交意向的明顯減少。如果銷售量大幅下滑，我們會順應市場適當降價。

就在這個周末，北京通州區兩個熱門項目開始打折促銷。

業內人士認為，從中長期看，一系列調控措施將緩解當前市場上的恐慌性購房，改善型購房者會更加量力而行，而投資投機型購房需求將受到嚴厲抑制。總體而言，市場成交量可能出現明顯下滑，購房者將更多選擇觀望。

同時，隨著一系列政策的出臺，特別是開始針對開發商收緊流動性的政策，資金實力相對較弱或項目體量較大的開發商將率先降價促銷，從而帶動同區域或同價位的一批項目打折銷售。如果購房者觀望導致交易量大幅下降，一手房市場可能出現連鎖反應，降價促銷的情況會多起來。受此影響，二手房價格也將逐步回落。

朱中一表示，隨著購房需求的回落，新項目建成和炒房者離場帶來的房源量增加，扭曲的市場供求關系將趨向平衡，房價也將趨于穩定和理性。受一系列政策的影響，首次購房和購買中小戶型普通商品房的比例將有所上升。開發商應該順應這一趨勢，開發市場歡迎的產品。

“供求矛盾緩解，價格回歸理性，交易量長期看將在穩定的市場中溫和放大，有利于房地產市場長期穩定健康發展。”朱中一說。本報記者　王煒

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