預測稱北京等大城市房價年內下降2至3成

2010年04月19日 07:49
來源：第一財經日報 作者：劉展超 黃樹輝

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劉展超 黃樹輝

繼14日、15日連出政策后，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(下稱“國10條”)在17日簽發當天就對外公布，這個以往并不常見的舉措，顯示了政府對樓市調控的決心。

國10條中提到，對“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張”的地區，可以實行停貸三套房等政策。這引起市場高度關注。看來，那些符合上述條件的城市，將面臨更嚴厲的房價調控。

同時，業內分析認為，房地產調控政策呈現出由“中央”向“地方”轉移的趨勢，未來地方政府的調控措施有望走向多樣化。

重點針對京滬廣深？

北京中原三級市場部(下稱“中原市場部”)研究總監張大偉在接受《第一財經日報》采訪時表示，這10條政策是我國近幾年來有房地產調控政策以來最嚴厲的政策組合，如此密集的政策將帶來立竿見影的效果。

國10條中并未提及具體哪些城市屬于“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張”的地區。有觀點認為，不能明確具體城市，樓市調控政策就有可能失去針對性，地方政府有可能敷衍應對。

張大偉對此認為，歷輪房價上漲，多數都是京滬廣深等重點城市領漲，然后帶動二三線城市上漲，“幾個龍頭城市帶頭引領房價瘋漲，已經影響到了社會和諧。所以此次調控政策也將主要針對這些重點城市。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌也向本報記者表示，在全國房價普遍上漲過程中，北京、上海、深圳、杭州以及溫州、三亞等投資性需求和財富階層占比較高的城市，其房價的漲幅無疑最大。

國家統計局的最新數據顯示，京滬廣深3月份新房價格同比分別上漲19%、11.2%、20.3%和15.7%。廣州在70大中城市中新房價格漲幅列第五位，在它前面分別是海口64.8%、三亞57.5%、溫州22.3%和金華20.9%、而在一季度，大中城市中有8個城市的房價同比漲幅超過10%，其中上海上漲19.1%，杭州13.8%、成都12.5%、廈門12.4%。

北京、上海和深圳的房價高位上漲無疑最受詬病。而更讓人擔憂的是，在這些一線城市的高房價帶動下，西安、武漢、成都、合肥等二三線城市正在成為新的炒作熱點，3月份大中城市房價漲幅最大前4個城市均為二三線城市。其中一季度天津、長沙、東莞和西安的增幅分別達到了8.6%、6%9%、7.4%和13.1%，多個樓盤單價年漲幅已超過150%。作為房價瘋狂的樣本的海口和三亞，更是已經引發嚴重的泡沫之憂。

新規震懾炒房團

國10條還對外地人買房作了具體規定，規定上述熱點地區可對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。這一舉措旨在打擊樓市投機炒房行為，而這也是推高房價的主要因素。

中原市場部統計數據顯示，目前北京樓市投機需求已經達到了約四成，甚至超過了2009年市場最火爆的11、12月份。另一研究機構市場總監也對本報記者透露，目前其機構所代理的樓盤中，投資需求已經達到了50%。多家機構的研究表示，上海的房價上漲也與大量投資者炒房密切相關。被眾多媒體稱為“深圳民間投資炒樓鼻祖”的鄒建民稱，目前深圳的投資客比例超過八成。而在二三線城市中，有調查顯示重慶購房的七成都屬于外地人，南京的投資客比例也接近五成，三亞的投資需求甚至超過九成。

地方調控差異化

國10條提出，地方政府可根據實際情況，采取臨時性措施在一定時期內限定購房套數。

世聯地產市場研究部分析師張聚峰表示，目前政策整體維持在一個相對高壓的態勢，而且自年初“兩會”以來，政府出臺的涉房政策呈現出由“中央”向“地方”轉移的趨勢。近期，就有湖南、廈門、廣州和內蒙古出臺過相關的調控政策，內容分別涉及土地處置、商品房預售管理、差別化土地管理和廉租房建設等方面。

花樣年集團總裁潘軍在接受本報采訪時說，中央未來可能再出臺力度較大之政策，并責令地方政府嚴格執行，其調控方法主要是提高首付、取消住宅優惠利率、提高持有成本或者拒絕按揭。他認為，這些調控政策對一線城市房價影響較大，而二三線城市房價仍將平穩運行。

顧云昌也預測，下一步還會進一步出臺稅收政策對樓市進行調控，如在住房保有環節，征收物業稅，現在已經有城市在進行物業稅試點。國家立法部門也在研究土地增值稅問題，有望啟動。世聯地產市場研究部分析師吳荷娟說，除全國性房地產信貸政策進一步緊縮、閑置土地處理力度進一步加強之外，各地樓市面臨更多的將是地方政府更具差異化政策的繼續出臺和逐步落實。

最新消息顯示，繼重慶宣布擬征特別房產消費稅之后，上海也已基本制定住房保有稅開征方案，其本質都是對房產保有環節征稅，基本等同于以往所說的“物業稅”，雖然細則尚未公布，但對樓市的影響不可忽視。

而在此之前，海南為防止樓市過度炒作而一度采取行政手段，暫停商業性開發土地出讓和新的房地產開發項目審批。三亞甚至在年初出臺規定，對于前往三亞購房的外地人準備采取限制購房的措施，規定一個身份證只能購五套房。

房價走勢

在國10條這些嚴厲的政策出臺后，重點城市房價會掉頭向下嗎？中原市場部預測，北京等大城市房價將立刻停漲，部分郊區房價將立刻下調，50%的炒房客將在3個月內開始拋售房源，房價很可能在年內出現下調20%～30%的現象。

“考慮到地方政府可能不會坐視房價暴跌，因為我們作出了這個區間的預測。”張大偉對記者表示，還要考慮到開發商的資金情況，如果企業的資金十分充裕，那么降價的壓力可能就不會很大。

第一太平戴維斯發布的“2010年第一季度市場概述”也預計，今年下半年若成交量持續縮減且政府收緊政策繼續出臺，不排除開發商因此下調售價。

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