工行之后農行4月19日起二套房貸首付至少5成

2010年04月19日 09:47
來源：南都網作者：胡靜王晶晶

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國務院上周四宣布收緊首套及二套房貸款后，銀行反應迅速。

在上周五工行總行已宣布即日起實施國務院公布的差別化住房信貸政策后，記者從農行廣東省分行獲悉，該行也將從今日起實施房貸新政策，即對貸款購買第二套住房的家庭，貸款購買第二首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

而目前廣州多數銀行雖然仍按原辦法處理二套房貸，但部分銀行告知記者，還在審批流程中的貸款，可能會按新政策執行，貸款者或被要求提高首付。

同時，由于此次國務院只是給出了一個指導意見，具體如何實施還比較模糊，亟待明確。比如，目前廣州各銀行對于如何認定二套房，差別很大。

多數銀行仍執行舊政策

盡管工行農行相繼實行了房貸新政，但目前廣州多數銀行均表示，由于目前尚未接到具體通知，二套房貸目前仍是按照先前規定執行。但應該很快就會執行新的二套房貸政策。

某股份銀行總行個人信貸部負責人表示，將以接到銀監會發文為準，“估計會很快”，接到銀監會發文之前已經按照舊政策簽訂按揭合同的，仍然按合同辦事，還在審批流程中的，將按照新政不貸或者提高首付。屆時已經簽訂了購房合同而沒有簽訂按揭合同的，將比較被動，因此最好多準備一些首付款，以免在審批的時候通不過。

據了解，建行之前已向全國各分行下發文件，要求收緊首套房貸利率優惠。以北京為例，首次貸款購買住房的，首付款比例在20%至30%的，利率不得低于基準利率的0 .8倍；首付款比例在30%至40%的，利率不得低于基準利率的0 .75倍；首付款比例在40%以上的，利率不得低于基準利率的0 7倍。

業內人士透露，股份制銀行因為機構網點比較少，在政策的傳導上比較快，國有銀行因為網點眾多，往往總行層面下達的政策要經過較長時間才能傳導到支行，而且各支行可能在具體執行上還有自己的一套標準。

二套房將出具體認定標準

除了要求購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1 .1倍。國務院17日還發布了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱《通知》)，要求在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。

對于《通知》，業內人士紛紛表示，國務院只是給出了一個指導意見，具體如何實施還比較模糊，亟待明確。

例如《通知》中多次出現了對“房價過高，上漲過快、供應緊張的地區”的更為嚴格的政策。對這些地區的判定，還沒有一個確定的標準。某股份制銀行相關人員認為，可能由銀監會來確定具體有哪些地區，然后各家銀行根據貸款人的實際情況來確定是否貸款以及將首付和利率提高到什么地步，“不會一刀切，只要收益能覆蓋風險，還是有可能會做的。”另一股份制銀行廣州分行的個人銀行部負責人則表示，將按照總行的規定辦理，按照通知》本身看，應該是由銀行自己來確定對哪些地區執行更為嚴格的標準。

另外，國務院要求“住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標準。”對于二套房的認定標準，目前各家銀行的做法也不同。農行廣州某支行信貸人員表示，該行基本上按照征信系統中的記錄來判斷，以家庭為單位，包括配偶、未婚子女在內，只要曾經貸過款，無論是否還清，再貸均按第二套對待。光大銀行廣州分行相關人員稱，第二套房如果是改善性住房，仍然按一套房處理。而另一股份制銀行總行個人信貸部員工則表示，目前該行的政策是，如果第一套房已經還清或者賣出，再購二手房可以按一套房處理，購新房按二套房處理，因為走的審批系統不同。

同時，《通知》對于貸款購買三套及以上住房的首付比例和利率水平，尚無明文規定。

對銀行業影響尚難評估

某股份制銀行總行個人信貸部負責人表示，新規出臺以后，銀行個人房貸的發放量肯定會減少，具體減少多少還不好說。但另一方面，首付5成，銀行的安全性得到了提高，利率由原來的下浮15%-20%到上浮10%，利差收入應該增加了。

某券商分析師在報告中指出：“新政策或將帶來地價的下滑，從而再次引發投資者對于地方政府融資平臺貸款的擔憂。2009年全年新增地方政府融資平臺貸款約4萬億，根據各行在業績交流會上的披露：工行09年新增4500億，建行新增2679億，中行新增2700億，交行新增800億。其中部分自身沒有現金流的投資項目是依靠政府財政收入還款，而政府財政收入的50%以上則是來自于土地出讓收入，可能出現的情形是：房價下跌和住房成交規模的下降或許降低開放商拿地需求，將會帶動地價下跌。雖然短期內不會集中爆發風險，但中長期問題的不明朗將會壓抑銀行股估值。

本報記者　胡靜王晶晶（南方都市報）