房貸新政首個周末投資客急拋一次付清便宜20萬

2010年04月19日 09:53
來源：上海青年報作者：王佳敏趙縝言

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房產中介在門外刊登出了急售房源信息（來源：上海青年報記者施培琦攝）

實習生丁嘉

新聞背景 　

近日，國務院下發通知，為了進一步遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題，通知要求購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；而對于房價過快地區三套房貸可以暫停。

房貸新政公布的首個周末，記者了解到滬上總共14個樓盤趁著房價高位“扎堆”售房，不過曾經的開盤即售罄的“新盤一日光”現象已經不復存在，而二手房市場的恐慌情緒也十分明顯，觀望氣氛又重新彌漫申城樓市。

本報記者王佳敏趙縝言

一手房情況

滬上出現14個新盤扎堆賣

對于這個樓市“大利空”消息的公布，不少開發商和購房者紛紛開始對于樓市的走向表示了不確定性，而為了盡快盤活資金，不少樓盤也開始紛紛搶灘樓市高點，企圖在目前房價高位盤整期盡快賣房回收資金。

記者從搜房網獲悉，根據統計，包括金領國際、沿海酈墅、港城滴水湖馨苑、綠地薔薇九里、綠地觀邸、新城悠活城、虹橋一號等在內的14個樓盤紛紛在周末開盤。而如果算上上海人熱購的昆山綠地城以及太倉景瑞榮御藍灣的話總共有16個樓盤扎堆吆喝賣房。

對此，某開發商私下告訴記者，扎堆推盤最主要是擔心世博后社會關注度轉移不利營銷，可能出現世博盤整行情，因而需要趕在世博之前達到一定的銷售業績，這也是打開全年業績的關鍵。“再加上此次國務院房貸新政打壓樓市，未來走向其實開發商心里也沒底，因此，趁著現在高位加緊推盤，盤活資金可以說是最好的選擇了。”

記者了解到，由于世博之前已經只剩下一個周末了，因此，不少開發商都會陸續趁著這段時間內加快推盤的腳步，“五一”之前將有更多的樓盤入市而增加上海樓市的供應量。“目前來看，這些樓盤大幅降價的可能性不大，但是會采用促銷、打折等方式加快銷售進度。”

大部分樓盤的房源都有剩余

不過，讓開發商失望的是，樓盤扎堆吆喝賣卻并沒有引發市場的搶購熱潮。在樓市“一夜入夏”的3月底，滬上曾經再度回歸到“新盤一日光”的局面，不少樓盤甚至要求購房者交付意向金才能排隊購房。不過，記者昨天獲悉，開盤即售罄的情況已不復存在，部分樓盤甚至“房源充足”。

“戶型都有的，如果您要買的話，可以來看樣板房，我再為您作介紹！”這是曾經在論壇上被購房者評選為“售樓人員最不可能說出的話”。然而，記者昨天從不少這個周末開盤的樓盤處獲悉，大部分樓盤的房源都有剩余，挑選余地還是比較充分的。

在位于閔行區北翟路虹橋一號售樓處，工作人員告訴記者，由于依托大虹橋概念，目前該樓盤的均價在22000元/平方米，主要的房型為89平方米和125平方米兩種房型，此次開出的是小區其中兩棟房。雖然售樓人員不斷表明每種房型所剩房源不多，“欲購從速”，但是在記者追問下，對方表示開盤兩天樓盤銷售大概只有50%-60%之間。

而位于浦東川沙的金領國際雖然主打的是精裝小戶型，但是精裝21500元的均價并沒有讓眾多蝸居族動心。記者了解到，目前該樓盤除了兩房的其中一個戶型房源所剩有限之外，其余4個戶型都房源充足，“肯定能買到。”

新政下昆山太倉“降溫”明顯

上海的樓盤開盤后還有余房，而一直被“蝸居族”看作為希望的昆山、太倉的樓盤也因為房貸新政而降溫明顯。根據國務院通知，對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款，而這也就意味著，不少上海的購房者已經被關在了昆山和太倉的門外了。

“本來就是買不起房才被決定‘被昆山’的，如果連昆山的房子也不能買的話，那么我真是徹底跟我的買房夢要告別了！”昨天上午，網友“想有房”發帖稱，自己是知青子女，沒有房子住一直是他最大的生活困擾。為了能圓自己“有房夢”，在此前的房展會上他甚至專程跟隨開發商前往昆山實地看房。“沒想到，這次政策把我關在門外了。”

事實上，網友“想有房”并不是個例，由于此次新政關上了異地購房貸款的大門，昆山和太倉的新盤降溫也十分明顯。記者從周六看盤的昆山綠地城售樓處了解到，雖然目前該樓盤8000元的均價相對于上海而言已經屬于低價了，但是此次開盤并沒有引來預期中的熱銷。

“此次開盤以來都是2+1的小戶型比較好銷，而3+1的房型目前來看銷售情況稍差一些。”售樓處工作人員告訴記者，目前來兩房的房型只剩下兩套了，而三房則還剩下一半沒有賣出。對此，一位原本打算下單的購房者告訴記者，由于房貸新政明確禁止了異地購房，“萬一貸款批不下來，我又湊不足全部房款，那真是賠了夫人又折兵，真正‘杯具’了。”

二手房情況

貸款審批進度成“熱門話題”

“你幫我再去問一下吧，我的貸款審批到底到哪個環節了？”昨天，在寶山大華附近的一家房產中介內，記者看到小小的門店中擠入了3個前來詢問貸款事宜的購房家庭。

剛在大華購房的劉阿姨告訴記者，自己買下的這套是兒子的婚房，由于是男方購買的，因此房產證上寫的是劉阿姨的名字，這也使得這套房成為了“二套房”我我我這套房總價是190萬，當初是首付四成，其余是貸款的，我現在就擔心萬一要首付五成，那我還得再去想辦法湊19萬出來。”

劉阿姨說，自己給兒子買這套房已經是“砸鍋賣鐵”了，如果再要付19萬的話，她真的無力承擔。

記者了解到，由于房貸新政出臺后，目前正在銀行審批流程中但尚未批準的貸款到底適用哪種政策成為了業界關注的問題，而很多購房者也因此擔心自己一不小心“被新政”，導致交易不成功。對此，不少中介都擔心，如果目前尚在審批中的貸款業務都適用于新政的話，恐怕會有很多購房者由于無法湊出“多出來的首付款”而只得違約“爆單”。

記者在昨天的走訪中同時發現，因為不少房東看不清房貸新政后樓市走向，便不開始低價賣房，所以，調整掛牌價成為了不少房東這幾天的“緊要事”。“我今天一天已經修改了5套房子的掛牌價了。”在閔行區一家中介門店中，工作人員張偉新說，但也有房東為了彈性得保護自己的利益，將所有稅收費用都由購房者自理這一條加在了房屋信息的重要位置。”

樓市上升預期已發生分歧

4月18日，上海簽約套數27套，可售套數3萬多套。昨晚，在本市一家不大的中介門店內，徐小姐正在嘀咕這個數據。“這是已經簽約的數量，并不能完全反映政策的影響。”一個同事回應道。

在國務院連續出臺調控政策下，雖然已經有著急的賣家一日之內，把190多萬的房子下降8萬，但更多的人還在觀望。

“就二手房而言，雖然房價有些地方還是上漲的，而有些已經出現了下跌，政策最為關鍵的是剛性需求對樓市的上漲預期的打破。”徐小姐說。

由于資源所限無法在短時間內統計出數量，但就昨天所采訪的數位中介而言，賣家拋盤數量出現小規模上升。21世紀不動產一位中介浦先生說，市場在幾天之內就發生了變化。一個賣家前一周來我們這里掛了一套房子，昨天中午又來掛了一套。“賣家拋盤的心態開始急切，這已經是能夠看到的了。其實，政策只是推動劑，此前已經有不少人感覺不安穩了，房價漲得太厲害，掛牌的房源從春節過后半個多月就開始增多了。”

中原地產中介李先生說，就這兩天自己聽到和所接觸到的來看，并沒有發生明顯的拋盤情況。大家討論賣主現在心態時，感覺有一部分人并不那么急于出手。一是因為出手后現在接盤的人也很少，很難賣出去。二是因為前期房價上漲的收益已經十分可觀，他們只要覺得不會跌到一年前的水平就不會“出手。一

此外，一些中介商已經開始先動手了。“我愛我家”中介門店里，一套房源已經從160萬下調到了150萬。一位中介昨天發來短信稱，一套房源上家決定讓價8萬。李先生說，這樣的情況或許在日后會增多，主要還是看大家對市場的主體預期。

【業內分析】

平抑房價要對開發商施壓

“以前住宅首付從來沒有達到過5成，提高了投資和投機成本，這次收緊是十分強烈的，對于投資投機性的炒房一定是有作用的。”佑威房地產研究中心副主任陸騎麟表示，目前房地產市場成交十分低迷，從2010年一季度上海市商品住宅成交面積已達到了歷史的低點，可見需求已得到了一定的抑制。而此次對于購買二套房提高首付是對需求再次抑制，勢必會對成交量再次形成打擊。

但是需求的抑制是不可能長期下去的，一旦壓制不住則會再現類似2009年的報復性反彈，因此，陸騎麟表示，后面的政策不應該再在需求壓抑上做文章，向開發商施壓才是平抑房價重點，不讓開發商囤房、囤地才能真正讓房地產行業健康有序。

擔憂小戶型因搶手而漲價

雖然此次調控被成為“史上最嚴厲”，不過不少業內人士也表示，此次的新政對90平方米以上和二套房均有規定，但是對于90平方米以下的房源卻并沒有明確的表述，而目前小戶型又是各個房地產開發商熱推的重點。因此，此次房貸新政是否會因為小戶型房源更加搶手，而使其變相漲價，尚不得而知。

“如果真正要平抑房價的話，還是需要通過房屋保有稅這樣的重拳，打擊炒房者囤房，通過對豪宅物業征稅的方式增加他們的炒房風險，以此來真正阻斷炒房者的獲利鏈，讓樓市降溫。”業內人士說。

“我每套房都便宜10-20萬賣掉了！”此次的房貸新政矛頭直指靠房子盈利的炒房者，因此，新政出臺后，部分投資客也開始按捺不住了。一位不愿意透露姓名的溫州炒房客告訴記者，他在上海的大華、浦東等地投資了近10套房子，但是目前他打算全部拋售。

“我的原則就是可以盡快交易的，我就優先考慮。”這位炒房客告訴記者，由于擔心后市會有更嚴厲的措施導致觀望情緒更加濃厚，因此，他現在最主要的任務就是盡快交易。“比如我在浦東的一套房子，按照目前的市場價格應該賣220萬，但是，有買家表示可以一次性付清200萬房款的，這樣省去了貸款的流程可以盡快交易，雖然便宜20萬，我還是賣了。”

記者昨天從滬上各大中介了解到，目前，上海各個板塊都已經出現了投資客陸續拋盤回籠資金的情況，但是，從規模來看還稱不上“大面積普遍拋盤”，“大部分房東還是堅持要賣個好價錢的。”

購房者五成首付實在太高了

“現在上海房價這么高，五成首付實在是太可怕了，我已經不敢想買房的事情了。”白領劉先生告訴記者，自己目前住的是父母的房子，因為當時房產證上父母寫上了自己的名字，因此，如果他買房的話就成為了二套房，“成為了房貸新政打擊的對象。”

劉先生說，自己曾經看中一套位于古北地區的老公房，根據中介原先的說法，他可以算作改善型住房，可以申請到三成首付。“我想一套老公房的話，即便是三成首付我也是湊得出來的，所以我就開始選房了。”

沒想到，此次新政出臺后，像劉先生這樣的二套房首付被提升到了五成，“也就是說，我買古北一套90萬的老公房，我就得準備至少45萬的房款，而貸款利率根據政策也不得低于基準利率的1.1倍，這對我而言負擔實在是太重了。”

采訪中記者發現，由于此前對于首套房不少銀行都悄悄實行了三成首付，因此，此次房貸新政最受打擊的就是二套房的購房者。不少人告訴記者，因為首付比例實在太高，他們目前都暫緩了購房計劃，選擇觀望，“反正國家的調控力度一次比一次嚴厲，說不定房價真的會有所松動，倒不如先不要急著購買比較好。”

開發商短期不會因調控而降價

同開發商有密切接觸的搜房網上海分公司信先生說，政策的影響力很大，接下去如果房價還是上漲，會有陸續的調控政策出臺，這次主要是控制貸款。他說，“這幾天和開發商也在討論房價趨勢，不少開發商感覺房價長期上漲格局并不會因為調控而發生轉變，但短期內的波動可能是會存在的。”

萬科集團一名員工說，“現在多數開發商資金壓力不大，就眼下來說，半年內是沒有降價壓力的。”

搜房網信先生說，投資者占現在上海不少新盤的50%乃至更高，雖然這其中有一些人擁有大量資金能夠不受調控影響，但大多數投機者并沒有龐大的資金鏈來支撐。這樣的調控對于他們來說，拋盤的壓力就會大一些，有時候會選擇降價出售。“總體而言，投機者投資者目前壓力并不是最大的，大家還在觀望，看以后的政策會怎樣。”