房價為何越調控越漲

2010年04月19日 09:58
來源：理財周刊

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賀宛男

“國務院明確宏觀調控核心，堅決遏制房價過快上漲”，成了本周的頭條新聞。地產股(已經一跌再跌)抱頭鼠竄成為股市重災區，可房價卻是越調控越漲。

“堅決遏制房價過快上漲”，國務院常務會議措辭不可謂不重。溫和上漲也就罷了，現在是“過快上漲”，而且兩會剛剛開過，溫總理剛剛明確表示會控制好房價，高房價卻我行我素，這簡直是對公信力的挑戰，國務院不能容忍了，要“遏制房價而且是“堅決遏制房價措施主要兩條，一曰“實行更嚴格的差別化房貸政策”，二曰“加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策”

房價為什么越調控越漲？從國家統計局公布的一季度有關數據中似乎已有答案。

首先，地價比房價漲得更快，得益最大的還是土地財政。統計局數據稱“今年1-3月，全國商品房銷售面積15361萬平方米，同比增長35.8%；商品房銷售額7977億元，同比增長57.7%”，以此計算，全國一季度平均房價為5139元/平米(7977億元/15361平方米)。而去年1-3月“全國商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長8.2%；商品房銷售額5059億元，同比增長23.1%”，以此計算，平均房價為4473元/平米(5059億元/11309萬平方米)，即房價同比漲14.89%，比統計局公布的“上漲11.7%”要高。與此同時，今年11-3月，全國房地產開發企業完成土地購置面積6166萬平方米，同比增長30.0%，土地購置費1203億元，同比增長56.5%”，以此計算地價為1951元/平米(1203億元/6166萬平方米)。而以同一口徑計算的去年同期地價為1619元/平米。地價漲幅為20.5%”高于房價5個多百分點。

其次，銀行風險不大。從開發商資金來源分析，今年1-3月新增16250億元，同比增長61.4%，其中國內貸款3674億元(增長44.3%)，比例為22.6%，縱然加上個人按揭貸款2193億元(增長122.8%)，信貸資金合計也不過占36.1%，即三分之二還是由開發商自籌，以及來自定金和預收款。不到6000億的房地產開發和按揭貸款，占一季度新增貸款2.6萬億元的比例約為22.5%。

第三，房產對消費拉動的作用不可小視。如上述，今年一季度商品房銷售額7977億元，這個數字相當于同期城鎮消費零售額30571億元的26%(農民不買商品房)，簡言之，城里人至少要拿出四分之一的錢用于購房。而一季度消費對GDP增長的貢獻率之所以達到52%(投資貢獻57.9%，進出口貢獻-9.9%)，靠的就是汽車(增長39.8%)，家具(增長37.6%)，家用電器和音像器材(增長29.6%)一類的熱點消費的快速增長，所有這些熱點全部同購房有關。

可以毫不夸張地說，中國房產市場正出現從未有過的井噴局面。且不說現在年輕人結婚必得有婚房，凡過去幾年買房的(哪怕是幾代人供房)，現在看來都賺了，而等待政策調控把房價調下來遲遲不出手的，現在看來都虧了。事實已經迫使那些暫時并無購房需求和購房能力的人群，也加緊擠入購房大軍，這更加劇市場的供不應求。君不見一季度土地供應增長30%，房屋竣工增長12%(其中住宅才9.8%)，房屋銷售增長35.8%)而據媒體報道，4月上半月房屋銷售更是成倍增長。

當然，最理想的是房地產市場依然火爆(因為要靠它拉動內需)，但房價有所回落，至少不要“過快上漲”。人們期盼的是增加保障房的供應，讓本該享受保障房的人從商品房市場退出，以此來平抑房價。但問題是，依賴土地財政的地方政府真會建那么多保障房嗎？保障房的政策界限怎么定，建了又會給誰？更何況保障房只是雷聲大雨點小，遠水難解近渴。

正因為如此，政府對房價調控盡管用的是“堅決”“遏制”之類的最高級，但在具體措施上卻是“研究”“合理”“引導”“差別化房貸”等較溫和的提法和做法。期待調控把房價調下來談何容易！既然如此，對地產股的過度打壓恐也非明智之舉。