政策入市 調(diào)控房價(jià)

2010年04月19日 13:53
來源：上海國資

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財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長 賈康

在長期的不動產(chǎn)市場價(jià)格上升趨勢里，出現(xiàn)肆無忌憚的炒作性房價(jià)瘋漲，很大原因是因?yàn)闆]有一項(xiàng)不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上的稅收制度

房地產(chǎn)的問題比較復(fù)雜,牽涉的事情較多，概況起來，筆者想談3個基本觀點(diǎn)和1個值得關(guān)注的重要問題。

首先，房產(chǎn)、地產(chǎn)的價(jià)格是互動的，但從長期來看，起根本性、決定性作用的還是房價(jià)。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析，可以認(rèn)為地價(jià)是被住房價(jià)格所帶動的引致性的第二位事物(但是在具體表現(xiàn)上往往并不明晰)。關(guān)于房價(jià)走向，考慮到中國現(xiàn)在正處在城鎮(zhèn)化還方興未艾的發(fā)展過程中，遷移至城鎮(zhèn)區(qū)域居住的人會越來越多，幾十年內(nèi)要有5-6億人進(jìn)城定居，這決定了城市房價(jià)長期性的上漲趨勢。

其次，就住房市場來講，政府和市場應(yīng)合理地各司其職，這一點(diǎn)非常關(guān)鍵。政府要管的首先就是為保障百姓“住有所居”而托底。具體來說，首先要托住廉租房的底；其次要積極發(fā)展高于廉租房層次的“適租”住房——使那些沒有實(shí)力買產(chǎn)權(quán)房的、哪怕交按揭也負(fù)擔(dān)沉重的群體解決好“住有所居”的問題，雖然他們住得明顯要比廉租房體面、整潔，但仍然不是產(chǎn)權(quán)房。

現(xiàn)在的問題是雖然看起來有租房市場，但是沒有一個很穩(wěn)定的讓年輕人可以在里面結(jié)婚生孩子的房源市場。筆者認(rèn)為要解決上述問題，就需要建設(shè)一個廉租房保障體系和一個適租房市場。至于一般商品住宅以上的住房配置，政府只需要管土地規(guī)劃、市場規(guī)則和收稅，其余的事情交給市場去解決。

再次，現(xiàn)在為人所關(guān)心的很多調(diào)控問題，實(shí)際上迫切地需要通過制度建設(shè)來解決。在長期的不動產(chǎn)市場價(jià)格上升趨勢里，出現(xiàn)肆無忌憚的炒作性房價(jià)瘋漲，很大原因是因?yàn)闆]有一項(xiàng)不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上的稅收制度。如果有這項(xiàng)制度，地方政府雖然仍是土地財(cái)政，但是它的財(cái)政籌資機(jī)制是主要在保有環(huán)節(jié)上合理地來形成籌資機(jī)制、形成長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以此履行其地方政府的公共職能，就沒有那么多的“短期行為”；同時住房買賣中考慮到保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)(持有成本)，相關(guān)的炒作行為便會受到經(jīng)濟(jì)性的制約而有所收斂。這是制度建設(shè)意義的關(guān)鍵所在，是抑制炒作的“釜底抽薪”的機(jī)制。

此外，在合理的土地財(cái)政狀態(tài)下，地方政府“招拍掛”公開力度和規(guī)范化程度還要進(jìn)一步加大，最好在“招拍掛”的同時公布整年度轄區(qū)內(nèi)準(zhǔn)備出讓的各個地塊的信息，且信息公布時間要足夠長，讓競爭者來消化。另外，筆者建議在“招拍掛”過程中，可以積極運(yùn)用把廉租房和保障房用地打散之后放在地塊里透明拍賣的方式，仍是競爭機(jī)制，但開發(fā)商拿地之后要履行原來的約定，把廉租房做到位。

最后，應(yīng)提出的一個非常值得關(guān)注的問題，物業(yè)稅模擬評稅試點(diǎn)已經(jīng)空轉(zhuǎn)了若干年，有關(guān)部門也已經(jīng)意識到了這一制度建設(shè)的重要性，這就意味著“第一只靴子”其實(shí)已經(jīng)扔下來了，關(guān)鍵是“第二只靴子”何時能扔下來，即物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)的改革何時出臺。一旦“第二只靴子”落地，房地產(chǎn)市場價(jià)格有可能會出現(xiàn)一個短期的回調(diào)，但是這個過程不僅不會影響長期的房價(jià)漲勢(直到我國城鎮(zhèn)化水平在高點(diǎn)上相對穩(wěn)定下來)，還會使以后的房價(jià)變化更加沉穩(wěn)、健康。同時還能矯正地方政府一系列不合理的動機(jī)和短期行為，并且為地方稅體系建設(shè)和深化省級以下“分稅制”改革提供十分重要的配套條件。此外，客觀上還會發(fā)生“減少兩極分化式收入懸殊”的再分配調(diào)節(jié)作用和促進(jìn)土地的集約化開發(fā)(提升較小戶型的比重)和提高不動產(chǎn)配置效率(減少住房空置率)的作用。

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