收緊力度空前 銀行嚴控開發貸

2010年04月19日 22:45
來源：21世紀經濟報道 作者：史進峰

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“兩會”結束一個月后，國務院終于對瘋狂上漲的房價祭出政策“組合拳”，差別化按揭貸款政策成為最銳利的武器，但開發貸款相比而言似乎動靜不大。

4月17日，國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中規定，商業銀行要加強對房地產企業開發貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款。

“這一規定與銀監會3月下旬提出的要求相比，并沒有更多新的信息。”一位國有大行公司業務部總經理如是評價，“針對房地產開發貸管理，未來不排除出臺更為嚴厲的監管措施的可能性；目前各家銀行正在研究和落實監管層的要求，具體政策尚未出臺。

不論如何，在嚴格的信貸額度控制和嚴厲的監管政策下，開發貸已經受到明顯擠壓。建行北京分行集團客戶部人士透露，與去年相比，今年1季度開發貸發放力度很小，目前該行要求開發貸新增額度與去年持平。他認為：“2010年開發貸空間所剩無幾。

嚴控新增開發貸

“盡管此前各家銀行對二套房政策制定了各項策略，但執行力度并不一致，此次政策出臺使得調控信號更加明確清晰。其實開發貸從2009年底開始就處于停滯狀態了。”建行公司業務部一位人士如是評價。

商業銀行對政策的執行力度不一致的原因之一在于，有關開發貸的政策多原則性而少操作性。譬如，針對商業銀行不得對存在囤地、捂房行為的房地產開發企業發放新增貸款一項要求，商業銀行頗有微詞。

一位總部在上海的股份制銀行人士表示，“作為金融機構，發放貸款時更注重企業的經營狀況、還款來源、歷史信譽等問題，至于囤地、捂盤惜售那是監管層關注的重點；對于哪些企業存在囤地和捂盤惜售等行為，監管層尚未明確‘黑名單’；各家銀行實際執行中情況各有不一。

一位股份制銀行綜合風險管理部人士坦言，1季度各家商業銀行對開發貸大多采取觀望態度，等待市場調頭的政策落地；但開發貸領域新增貸款不多主要受制于1季度信貸規模控制。

據建行北京分行人士透露，個貸調整的效果有待觀察，但自2010年初以來開發貸收緊的力度和影響已超過2007年。

他透露，建行對房地產行業貸款實行規模控制，基本要求是“新增開發貸頂多與去年持平、不增；實際操作中，銀行回收一部分貸款，才能發放新貸款；目前，開發貸利率尚且沒有調整。

建行公司業務部人士也表示，早在政策出臺之前，該行就已實行相關控制措施。建行年報顯示，2009年房地產業貸款新增292.70億元，增幅8.89%，低于公司類貸款15.70個百分點。

建行行長張建國表示，近幾年，建行對整個房地產開發貸款嚴格限制，房地產開發貸貸款對象由最多時的6000多戶降至去年年底的3300戶。在房地產領域，建行傾向于“有一定品牌，發展穩定，長期合作的伙伴上集中”

“名單制”成為房貸調控政策下多家銀行的手法。

中信銀行信貸管理部人士表示，該行信貸投放更傾向于“優質行業、優質企業，主流行業、主流企業”的原則，將企業劃分為大、中信小(或好、中信差)三類，信貸傾向于行業大企業、優質企業，

不過，在規模控制的大背景下，名單制也失去了意義。建行人士表示，目前，開發貸領域的名單制基本已經停了。房地產開發貸已嚴格受控，在大的規模控制背景下，如果回收一筆貸款，再發放貸款時，才會參考名單制，只有名單里的客戶才有可能取得貸款。

另一位國有大行人士表示，盡管上一輪房地產政策調整對個人按揭貸款放松了要求，但開發貸的要求從未放松。

警示開發貸風險鏈條效應

實際上，監管部門早已注意到房地產行業貸款風險隱患明顯上升的趨勢。權威人士透露，早在2010年初，監管機構就提示商業銀行房地產開發貸款風險鏈條效應可能重現。

監管部門提示商業銀行，以往教訓表明，土地儲備貸款、房地產開發貸款、住房按揭貸款、房屋銷售回款是環環相扣的資金鏈條，一旦住房銷售款回籠放緩或外部環境收緊，房地產企業就可能出現資金斷流。

實際上，2008年下半年以來，隨著市場的逐步復蘇，房地產貸款的投放力度不斷加大。2009年末銀行機構房地產貸款余額7.33萬億元，同比增速達38.1%，比上一年末提高27.7個百分點；全年房地產貸款增量2萬億，是2008年增量的4倍。

“2009年全年新增的2萬億房地產貸款當中，房地產貸款將近6000億。”上述國有大行人士透露。

而隨著市場迅速回暖，許多房地產企業再度利用大規模的貸款和股權融資支撐其圈地擴張。其中，部分開發商行為失范、囤地不建、捂盤惜售、哄抬房價，且自有資本金嚴重不足、杠桿率過高。

一位接近監管層的人士透露，2009年末，一些苗頭就已出現。部分銀行對房地產開發貸款的風險監控嚴重不足，甚至在項目資本金不足、未見規劃、未見開工、未見正常銷售的情況下就投放貸款，“四假”現象仍時有發生。

在上述背景下，2010年1月底，銀監會就要求商業銀行嚴禁對項目資本金不足、“四證”不齊等不合規房地產企業或項目發放貸款；對經銀行盡職調查發現和(或)經國土資源部門、建設主管部門查實存在囤地、捂房行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放新增貸款，對已有貸款要迅速采取保全措施。

3月，銀監會再次要求商業銀行對上述78家央企非在建工程為抵押貸款的一切項目不受理授信申請，已授信的要保全，并要停止對其新增授信。(史進峰)

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