誰在推高北京房價?

2010年04月23日 09:11
來源：經濟觀察網作者：張延龍周亞玲陳文雅楊光

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經濟觀察報記者張延龍周亞玲陳文雅楊光 他們通常衣著簡單，開一輛普通牌照的帕薩特，走在大街上宛如普通人。沒有人知道這些人的來歷——無論是商品房產權登記表、購房者個人身份證明，均無法表明這些“灰色富豪”的顯性身份。

然而，正是這些人，可以在北京一擲數(shù)千萬購下一套豪宅。他們是推高北京高端樓盤的主力之一。即使是在“國十條”后的調控風暴中，這些樓盤依然堅挺。朝陽公園正對面的棕櫚泉，房地產經紀機構亞豪地產提供的數(shù)據(jù)顯示，這座均價4.4萬元的高端公寓，從4月15日國務院調控政策公布到19日，5天內亦有10套房子順利出售，成交價在500萬—1200萬元之間。

該項目公寓即使面積最小125平米、總價在550萬起的戶型也拒絕客戶以交定金的方式購買，要買就交首付或者全款。今年1月，棕櫚泉白金公寓開盤2棟樓共200余套房子，至今絕大多數(shù)房子已經售出，目前僅余20余套。

在整個北京樓市中，這些高端樓盤成交量并不顯著，卻被認為以強大的示范效應，成為北京樓市價格的風向標。從今年四月初開始，本報記者即深入北京各重點區(qū)域和樓盤，試圖拼接出一幅北京樓價上漲的路線圖。我們獲得了大量來自開發(fā)商的內部數(shù)據(jù)，也通過采訪獲取了來自營銷總監(jiān)和一線銷售人員的經驗數(shù)據(jù)。令我們驚奇的是，這些高端樓盤的主要購買群體，并非來自廣為人知的制造業(yè)明星企業(yè)主。

“這是人性，實業(yè)賺錢太辛苦，即便他們賺到和能源類老板一樣的身價，也不會和能源類或者金融行業(yè)的人一樣舍得花一樣的錢買豪宅”，從1996年起就開始賣豪宅的思源經紀代理事業(yè)部高端公司總經理宋汀說，依據(jù)她的經驗數(shù)據(jù)，2000年之后，購買豪宅的華北地區(qū)能源小企業(yè)主占比最高，約有三成。而在這之前，更多則是臺灣，香港人。

在過去半個月中，本報調查了北京均價4萬元以上的12個高端樓盤，——星河灣、公園1872、銀泰中心、華僑城、長安街8號、保利西山林語、中糧祥云、潤澤莊園、棕櫚泉、唐寧ONE等，發(fā)現(xiàn)其購買群體的構成，有著相當程度的共性特征。

調查結果顯示，這些高端樓盤的客戶基本如下：煤老板等資源行業(yè)業(yè)主占購買比例20%、金融行業(yè)中高管為20%、以及地產開發(fā)商及其下游產業(yè)高管占20%，其余有部分為各種企業(yè)主，大公司高管，還有相當比例的拒絕透露身份者?！斑@3類人占到我們客戶的7成以上”，易居中國北京分公司副總魏偉說，“幾年下來，買房的還總是這些人。”易居中國負責中糧祥云等很多高端樓盤的銷售。

“大體是這些人，也是這個比例，樓盤之間也有小差異，比如有的金融行業(yè)多一些，有的能源類客戶多一些”，而據(jù)龍湖地產的統(tǒng)計，“我們的樓盤在西北邊，金融和IT的客戶稍多點。我們去年也做過調查，但后來發(fā)現(xiàn)人群沒有什么變化，調查后來就不做了。

華僑城一線的一位銷售負責人說，“房地產和相關行業(yè)的最多，金融也很多，然后就是各類老板——煤老板、礦老板……”曾負責東山墅銷售的人士則說，還有一部分人，就是那些誰也不了解身份的“灰色富豪”