二套房認定標準看房不看貸

2010年04月23日 11:18
來源：廣州日報作者：方利平

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據銀監會權威人士透露，二套房認定標準將有大變化：

二套房認定將以借款人實際持有房屋數量為準，而非現行以銀行信貸記錄為準。無論有沒有貸款，只要手頭有一套房，再貸款買房就視為購買二套房。

二套房認定以家庭(包括夫妻雙方和未成年子女)為單位。

據新華社電

認定標準

二套房以房為限以家庭為單位

中國銀監會銀行監管一部主任楊家才日前表示，第二套住房的認定標準，以房屋數量為限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位。這將是對以貸款記錄認定二套房政策的一個改變。

據了解，此前執行的二套房認定標準通常是根據是否利用貸款購買住房，且貸款是否已經還清來界定，而醞釀中的二套房貸執行的原則卻是“以房為限、以家庭為單位”。業內人士表示，一旦“以房為限、的精神成為正式文件下發執行，中小業主的房地產投機將受到嚴重打擊，全民炒房”的現象很可能成為歷史。

日前國務院下發的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》明確要求，二套住房的認定標準由住建部會同人民銀行、銀監會抓緊制定，目前具體細則還在制定過程中。

市場影響

有望降低房產市場的投機性

北京中原三級市場研究部研究總監張大偉在接受記者采訪時表示，以房為限的原則，很大程度上使房產回歸了居住的本質，房產的投機性將大大降低。

“這將徹底扭轉目前已經開始形成的普通工薪階層對房子的投機心理，短期內將使得房產市場投機潮銳減。”張大偉說。

以房為限的政策一旦執行，對于有改善性需求的住房擁有者而言，只有出售唯一住房，才可以享受首套房的優惠利率。對于已經用全款購買過房產，但還想利用貸款投資另一套住房的小業主，以后無法享受首套房的信貸待遇，必須執行首付50%、利率1.1倍的嚴格政策。這一舉措無疑將使得市場的房源供應大大增加，也抑制了一戶家庭有多套空置住房的現象。

根據北京中原三級市場研究部統計數據顯示，在目前的商品房市場上，第一套房全款購房的比例高達50%，特別是在2005年以前購房的人群中，80%以上為全款購房，這部分面臨著再置業或者升級居住的業主，一旦選擇出讓手中的房子，將會給市場帶來大量的房源。同時，“以房為限”的原則也限制了這部分客戶消耗目前市場的房源，降低了他們利用金融杠桿進行再投資的可能。

張大偉表示，新原則對于中小投資者的心理威懾力將會非常大，首次提及了住房回歸消費品本質，但是需要注意的是目前住房聯網制度還不完善，曾經使用貸款購買的房產可以從銀行征信系統查詢，但是難以確定家庭名下的未貸款房產。“以房為限”的作用究竟有多大還要看政策細則出臺后的實施效果。

諸多細節未明銀行左右為難

本報訊(記者方利平)盡管從有關主管部門官員的吹風讓“二套房”定義越來越清晰，不過，樓市新政中仍有諸多概念需明確，銀行在執行新政時仍然面臨左右為難的困境。

廣州一股份制銀行個貸人員表示，房貸新政要執行到位，避免各家銀行標準不一甚至鉆空子的混亂情況，還需有關部委盡快出臺具體的細則。目前，雖然有不少銀行相繼出臺了新政執行細則，但是對于以上存疑的地方，仍然保留了空間，如一股份制銀行的新政執行細則表示：“第二套住房貸款的定義以中國銀行業監督管理委員會的最新正式解釋文件為準。

此外，盡管新政執行尚處磨合期，但是，鑒于國家擠壓房市泡沫的決心，不少銀行對于房貸已望而卻步。一家股份制銀行人士對本報記者表示，去年該行由于發放的房貸太多，而利率大都是打折的，目前對其業績已經造成拖累，今年該行的個貸重心將轉向經營性貸款，而另一股份制銀行人士表示，該行自去年下半年信貸開始收緊時便已很少發放第二套房以上的房貸了。

相關政策

傳物業稅在四城市試點獲批

有專家稱真正開征的可能性不大

本報訊 (記者何穎思)昨日，有媒體援引消息人士的話稱，物業稅在4個城市的試點已獲得國務院批準。其中重慶、深圳、北京三地將先期推出，而上海試點將延遲至世博會之后。不過有專家認為說法不大可能。

據報道，物業稅試點原則上將采用累進制，也就是說按照戶型從小到大累進增加稅收。持有戶型較小的住房的人相應繳納的稅收也較少，而大戶型商品房持有者將繳納較高額的稅收。四地試點后，物業稅將向全國范圍內推廣。

財政部財政科學研究所副所長劉尚希表示，他并沒有聽說物業稅試點的這個消息，但他覺得試點的可能性不大，“稅收不大可能試點，不能發布一個行政文件就開始了，至少要有一個新條例出臺，現在連條例都沒有就說試點了？恐怕是謠傳。

有稅務人士也對記者表示，在某個稅種在地方試點的可能性不大，因為這樣會造成稅負不公，“試點研究可以，但真正開征的可能性不大。

之前有不少專家認為，物業稅開征存在立法的障礙，因為開征新稅種需要通過全國人大，但后來有提法指出，在現有的房產稅上作出調整，如將征稅范圍擴大到個人自用住宅，也可以達到開征物業稅的目的。中國稅務學會理事、中山大學教授楊衛華認為，新的《房產稅暫行條例》出臺的可能性很大。

本報記者也了解到，稅務部門正在為房產稅改革做準備。廣東省地稅局局長吳?N文20日接受記者采訪時也表示，并沒有收到開征物業稅的通知。