馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)新政進(jìn)入真正的風(fēng)暴期

2010年04月26日 17:38
來源：南方人物周刊

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民眾依然擔(dān)心，在開發(fā)商和地方政府的合謀下，此次新政會不會和以前的調(diào)控政策一樣被化解

特約撰稿 馬光遠(yuǎn)

4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議提出用更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策等新的“國四條”抑抑制投機(jī)性購房，堅決遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，這意味著，中國政府正式放棄了之前對高房價的綏靖和曖昧政策，對狂妄暴漲的高房價正式動武。

在4月14日之后，一系列被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控舉措連續(xù)出臺：4月15日，國土資源部公布了2010年全國土地供應(yīng)計劃，土地供應(yīng)高達(dá)18萬公頃，是2009年實(shí)際供應(yīng)的3倍；4月17日，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(即10號文)發(fā)布，進(jìn)一步完善了4月14日國務(wù)院常務(wù)會議提出的諸多舉措；4月19日，建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管、完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求對開發(fā)商的捂盤惜售、哄抬房價等行為給予嚴(yán)厲打擊。

至此，自1998年房改以來，在不到一個星期的時間內(nèi)，政府在信貸、稅收和土地政策等方面出臺了一系列政策，直接針對投機(jī)和炒房引發(fā)的房價的不合理上漲和民怨沸騰的危險境況，打擊精準(zhǔn)。

很顯然，以“10號文”為核心的本輪調(diào)控風(fēng)暴真實(shí)而嚴(yán)厲。對于高房價的態(tài)度不再顧左右而言他，大大提升了調(diào)控的戰(zhàn)略層級，表現(xiàn)在：一是將遏制房價與維護(hù)社會穩(wěn)定等量齊觀；二是首次將問責(zé)機(jī)制提到文件的“第二條”，并且讓監(jiān)察部介入。

風(fēng)暴不僅僅體現(xiàn)在戰(zhàn)略層級，在具體的調(diào)控措施上，嚴(yán)厲程度更是空前絕后，打擊的重點(diǎn)是各種投機(jī)和炒房行為：

其一，信貸政策的嚴(yán)厲程度在全球都屬罕見。在重申二套房貸的首付最少50%等基本要求之外，特別要求，對商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；其次，對炒房行為發(fā)出國內(nèi)的“限外令”規(guī)規(guī)定“對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”。很顯然，這是對溫州、山西等民間炒房團(tuán)的炒房行為信貸上禁止，并且授權(quán)地方可以采取任何“禁買”的行為。

其二，動用稅收杠桿，引導(dǎo)消費(fèi)，遏制投機(jī)。10號文提出要發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。相應(yīng)的稅收政策可以在暴利稅、消費(fèi)稅和房產(chǎn)稅里選擇，而要求嚴(yán)格“土地增值稅”的征收，則顯然是針對一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的炒地皮行為。這意味著，針對購買二套以上住房和高檔住宅，征收特別稅收已經(jīng)成為必然趨勢，而最近媒體報道，重慶特別消費(fèi)稅的試點(diǎn)中央已經(jīng)批復(fù)，上海亦有可能進(jìn)行房產(chǎn)保有稅的試點(diǎn)工作。

其三，增加土地總供應(yīng)，實(shí)行差別化的土地政策，避免人為制造土地稀缺的恐慌。根據(jù)4月15日國土資源部的全國住房供地計劃，其中中小套型商品房計劃供地總量80431公頃，超過去年全國實(shí)際住房用地總量，也就是說，今年的土地供應(yīng)從總量上完全可以滿足建設(shè)用地的需要，避免開發(fā)商人為制造土地稀缺的假象；同時，在供地結(jié)構(gòu)上，再次重申保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地，不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；很顯然，這是一個革命性的舉措，也是一個與我國土地稀缺、人口眾多的國情吻合的舉措，意味著70%的住房將由保障性住房和低價的小戶型商品房構(gòu)成，這種結(jié)構(gòu)，既可以抑制住房的過度和超前消費(fèi)，又可以在總體上平抑房價。

但10號文并未為這個革命性的舉措給予更多的制度支持和執(zhí)行力度，很顯然，這并不能有力確保中小套型住房供應(yīng)比例按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)到位。

對于各界詬病的土地“招拍掛”制度，亦開始下決心完善，提出探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式。北京據(jù)此已經(jīng)開始告別“價高者得”的土地競買方式。

對于以10號文為核心的房地產(chǎn)調(diào)控新政，從民意的反應(yīng)看，對于未來的執(zhí)行效果依然不樂觀。大家依然擔(dān)心，10號文在開發(fā)商和地方政府的合謀下，難免和以前的調(diào)控政策一樣被化解。因此，10號文提出的一系列政策無疑是好政策，但確保其不折不扣地執(zhí)行方為關(guān)鍵。雖然我們看到，10號文特別強(qiáng)調(diào)問責(zé)機(jī)制，將維護(hù)房價穩(wěn)定納入黨紀(jì)國法的考核體系，但還需要進(jìn)一步完善。

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