葉檀：房地產市場分水嶺已經到來

2010年04月26日 17:42
來源：南方人物周刊

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此次調控不成功便成仁，如果不成功，緊縮政策撤出、房價飛漲，中國經濟將墮入深淵

特約撰稿葉檀

4月房地產調控政策密集出臺，房地產市場分水嶺已經到來。所謂分水嶺，有兩個含義，一是政策分水嶺，二是價格分水嶺。

房地產政策處于結構調整期，政府試圖破解以往的惡性循環：政策短期調整、房地產市場下挫、擔心實體經濟放松信貸與稅收、房地產價格報復式上漲。

打破房地產市場政策調控“空調”的惡性循環，關鍵在于解除地方財政與房地產之間的血脈聯系，此次政策轉變包括稅收政策的變化。

稅收改革是房地產健康發展的基礎。物業稅久推難出，而變性的物業稅有可能出臺。近日有消息稱，接近財政部的權威人士表示，目前《房地產稅暫行條例》已經由財政部稅政司著手修訂，或將在近期內公布試行。主要內容包括，個人住宅消費稅將有可能分為不同形式在多個城市試點，首先對高端房產交易征稅，即征收特別房產消費稅，將在重點城市試點開征，具體稅率以及如何界定高端房產仍在敲定中。對于擁有多套房產的特別消費稅的稅率，將根據買賣家庭擁有的住房套數進行區分，買賣家庭第二套以上住房的，稅率將根據情況規定為交易差額的20%-50%之間。

上述政策不是真正的持有稅或者物業稅，只是沾了物業稅一些皮毛，地方財政的公開透明也不會因此有所進步。雖然存在綏靖之處，但該項稅率與物業稅的相通之處是，地方政府可以通過消費稅彌補地方財政的不足，從而減少對賣地財政的依賴性。對于投資性購房者而言，高稅率出臺減少了投資收益預期，從而降低了投資動力。從房產物業稅與消費稅的變化，我們看到了中國式漸進改革的特征。

房價分水嶺已經到來。上海中原地產周一最新報告稱，中國的房地產新政出臺后，今年諸如上海、北京等一線樓市的上升行情基本可宣告結束。一線城市出現短期炒房客大手筆恐慌性拋售現象，北京通州、望京等前期炒作的熱點區域價格開始走穩，成交量較4月初的周末下降了20%。成交價格企穩，業主“跳價”和毀約現象基本消失。

房地產新政縮短了金融杠桿，提高了借貸成本，相當于單獨對房地產市場加息。這使得目前首次很多依靠貸款購房的客戶很難再獲得大量的資金。如此嚴格的貸款政策前所未有。

新政直指二套房以上的炒房客，目標非常明確。

房地產市場的價格飆升主要由投資者引發，已由一線城市蔓延到二三線城市，從大戶型蔓延到中小戶型。在房地產泡沫期，投資者獲得房地產高溢價，并且憑借財富效應進一步推高房價，為高房價樹立市場標桿，直至最終泡沫破滅、發生金融危機。而剛性需求者被挾裹，不得不接受高房價。

根據統計顯示，目前上海樓市成交客戶比例中，約超過40%的客戶來自非本地戶籍的公民，在北京、上海樓深圳等一線城市，居民購買多套住房的比例逐年攀升，投資投機性購房占據了40%-50%的比例，只要打消炒房者的收益預期，使風險大于收益，炒房者很快會偃旗息鼓。目前市場反應說明，成本上升預期與稅收上升預期已經使炒作者產生嚴重的恐慌情緒。

市場擠壓泡沫分三步走。首先是手中擁有大量房產的短期炒作客撤出市場，目前就處于這一過程當中；如果政策能夠延續幾個月以上，長期炒房客將會撤出市場，這意味著作為高房價風向標的投資性價格喪失，房地產進入下行周期；剛性需求者觀望房產價格變化，當市場下降引發政策松動時，剛性需求者入場支撐房價，此時房價谷底顯現。現在市場只走到第一步。

房地產調控必會出現誤傷，如改善性住房需求受到抑制；房地產調控會遭遇銀行等機構的軟性抵抗，以房貸作為主要利潤來源的銀行對調控一萬個不樂意，抱怨房地產調控顧頭不顧尾等等。要指出的是，雖然開始可能出現誤傷，但房價下跌最終會給自住性需求者帶來實惠，而銀行的抱怨只是銀行贏利能力過于單一的表現，銀行必須改變把贏利綁定在房地產貸款上的思路，未來能夠真正發掘優質企業、承銷各種債券、提供優質服務的才是好銀行。

政策與價格兩方面，都在證明房地產市場分水嶺已經到來。此次調控不成功便成仁，如果不成功，緊縮政策撤出、房價飛漲，中國經濟將墮入深淵。