中行“加息”威力勝于央行

2010年04月28日 02:51
來源：中國證券報－中證網

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□本報記者李良

央行加息的靴子雖遲遲未落，中國銀行對存量房貸“加息的的猛然一刀，卻顯然有異曲同工之妙。而且，這一刀斬下的傷口之深，或在將來出乎人們的預料；其對房地產行業的重擊，則無異于雪上加霜。

從中國銀行上周末公布的方案來看，此次存量房貸的調整是針對全體房貸客戶，調整利率則緊跟國務院房產新政的要求，尤其是對第二套房貸以及第三套及以上房貸進行了大幅度的上調。在調整以后，貸款期限超過5年的首套房貸款利率將上升至5.049%，第二套房則上升至6.534%，第三套房及以上則上升至7.128%。考慮在去年的瘋狂購房潮中，銀行貸款尺度大幅寬松，二套房甚至不少三套以上房的貸款利率也能享受利率7折優惠(4.158%)，則中國銀行此次對存量房貸的調整等于給三類客戶分別加息了89個基點、237.6個基點和297個基點。按照央行習慣上每次加息27個基點來計算，則等于給這三類客戶分別加息約3次、9次和11次。

這種加息幅度，購房者能否承受？若以20年期100萬元房貸計算，在中國銀行的此輪超常規“加息幅之后，三類存量房客戶的月供將分別增加約483元、1330元、1686元。對于首套房且貸款額相對不高的自住客而言，這種月供的增加額尚在可承受范圍之內，但對于擁有多套房屋，青睞豪宅并喜歡大量使用杠桿的投資客來說，這種月供的增加幅度有可能是致命一擊。

舉個例子，某投資客在上海擁有四套房產，單套購入總價均在300萬元以上，而且均采用了3成首付，采用300萬元的最低線，以20年貸款期限計算，其月供總共需增加約10894元。而按照上海目前的租賃行情，這部分月供的增加額是無法通過增加租金的方式來消化的。

很顯然，如果僅從政策角度考慮，中國銀行此次對存量房貸的率先“加息”，起到了精準打擊的效果。如果中國銀行的政策得以在銀行業普遍推廣，那無論是對投資客的繼續投資還是過往炒作，都將大幅度提高投資成本，有效遏制炒房行為。對于許多受過往政策效果影響而對此次房產新政前景心存疑慮的人們來說，中國銀行的此番舉動則無異于再度傳遞了政府重擊房地產業過熱炒作的決心。而對于房地產商來說，中國銀行的行為則需要引起他們的高度警惕，畢竟房地產業是一個資金高度敏感的行業，銀行的態度將直接決定這個行業近期的表現。

不過，目前銀行業內對中國銀行的舉動褒貶不一。盡管從政策導向而言，中國銀行此舉符合政府調控的方向，但如果落實到經營層面，中國銀行的行為則顯然有些大膽。畢竟，這是一次對客戶忠誠度的嚴峻考驗，一旦合同約定的利率保有期限到了，而其他銀行并未采取同樣的存量房貸政策，那很容易出現客戶大量流失的局面，從而對其業績造成重大影響。因此，有業內人士猜測，中國銀行對存量房貸利率的調整有可能得到監管層的授意，未來很有可能在監管層的推動下，整個銀行業都開始調整存量房貸利率。畢竟，這不僅是對國務院房產新政的呼應，而且有助于增厚銀行業的利潤。