房貸加息改變還款方式百萬房貸可省11萬利息

2010年04月28日 15:28
來源：新京報

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隨著中國銀行開始對存量房客戶的7折優惠利率進行調整，房貸的“加息”時代已經到來。目前7折利率優惠為4.16%，8.5折后為5.05%，對于購房者來說相當于“被加息”89個基點。同時，隨著中國經濟的復蘇，通貨膨脹的壓力加大，對央行提高基準利率的預期也愈發強烈。在“加息”周期下，購房者成本增加，但也有一些小竅門，能幫助減輕壓力。

【提前還貸】

“雙周供”小額提前還款

適合人群：收入較穩定、有額外收入來源。

注意事項：部分銀行需收取一定違約金。

民生銀行中關村分行理財師張雷表示，最常規的方法就是提前還款，但對于資金收益率高于貸款收益率的人不適用，同時對于房貸已還一半時間，采用本金不變剩余還款利息逐月遞減的借款人來說，提前還貸省息意義也不大。

此外，還有一種加快還款的“雙周供”也等同于提前還貸的概念，這是對原等額月供的對半分開加速還款的一種“創新”房貸產品，其關鍵是通過增加每年的總還款額以達到加速還款，進而節省利息。由于每年共有26個雙周，“雙周供”事實上每年要還13個月的貸款，這樣就會比按月還款省下一部分利息。

“雙周供”的還款方式，對收入較為穩定和均衡者較為適合，在有額外收入來源的時候，通過小額提前還款來節省利息。

值得注意的是，不同銀行對于提前還款的預約時間、還款年限、罰息方式等都有不同規定。例如建設銀行要求提前10-20個工作日預約，如果從貸款下發之日算起，貸款年限不足3年就提前還款的，要按照提前還款金額3個月的利息收取違約金，3年以后則可任意提前還款，無需罰息。

工商銀行則要求提前一個月預約，貸款一年以內提前還款的需交罰息，按照還款后剩余貸款金額的3%計算，針對信用記錄欠佳的客戶可能還會約定更高額的罰息，所以客戶要在簽訂按揭貸款合同時與貸款支行具體溝通。

【改變還款方式】

100萬貸款省11萬利息

適合人群：還款能力較強的家庭。

注意事項：銀行將根據個人還款能力進行評估。

除了將剩下房貸一次性還清外，省錢大致有兩種方式：縮短還款期限或者增加月供。房貸的還款方式中以等額本金和等額本息兩種還款方式最為普遍。而等額本金就是一個增加月供的方法。

等額本息還款方式是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據自己的收入情況，確定還貸能力。

等額本金還款方式是將本金每月等額償還，然后根據剩余本金計算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項而減少利息的支出，比較適合還款能力較強的家庭。

“貸款期限剩余越長，省下的錢就越多，轉換還款方式較為劃算。光大銀行個貸中心人士表示。據記者從銀行了解到的情況，目前銀行大部分可以允許貸款者轉換還款方式，不過由于等額本金還款方式在前期還款壓力較大，因此在改變還款方式時，銀行將根據個人的還款能力進行評估。

算賬：王先生貸款100萬元20年期(以基準利率5.94%計算)，采用等額本息還款法，每月要還款7129.74元，還款總額為171.113745萬元，所產生的利息超過71萬元。但如果采取等額本金還款法，首月還款9116.67元，第二個月還款9096.04元，還款總額為159.6475萬元，支付利息款59.6475萬元，兩者相比，等額本金比等額本息節省利息超過11萬元。