張宏偉：房地產(chǎn)調(diào)控的不只是需方 還應(yīng)有供方

2010年04月29日 08:09
來源：時代周報

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在此次調(diào)控措施出臺之前，房市政策是比較軟的，未對市場形成真正的打擊。這一輪的調(diào)控，也并未出盡“狠招”，還有許多可用的“法寶”并未祭起。比如，在控制房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈方面，包括銀行放貸、開發(fā)商項目開發(fā)自有資金比例規(guī)定，等等，都還沒到最嚴的時候。

地產(chǎn)市場包括供需兩方面，據(jù)我觀察，這一輪的政策較多的是打壓需求，控制投資、投機客買房，針對供方尤其是開發(fā)商的政策卻手段較軟，當然也有所涉及，比如通過增加居住用地供應(yīng)總量，增加買地首付比例，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)等方法，增加住房有效供給，但總體來說，對供方的調(diào)控還不夠。

新政之下，短期市場出現(xiàn)了波動，但市場仍處于高位運行，供需關(guān)系也并未改變，供應(yīng)依然短缺。而住房的投資需求、自住需求雖經(jīng)遏制，仍然比較強勁，此時應(yīng)該從供方著手，想法把價格往下打一打。我們看到，從去年年底至今，一些旨在增加供應(yīng)的政策，比如打擊捂盤囤地的政策幾乎未見成效，今年一季度，從供應(yīng)量到成交量雙雙位于5年來的新低。如果成交量被明顯遏制，供應(yīng)量卻未見提升，后面房價跌的可能性也就相對較小。

目前，開發(fā)商的資金鏈相對比較寬松。設(shè)法讓銀行、開發(fā)商的資金鏈都緊張起來，會有利于市場預(yù)期的下滑。前幾年，對開發(fā)商項目開發(fā)自有資金比例曾有過從嚴的規(guī)定，要達到35%，但2009年初，受金融危機影響，又默許其回調(diào)至20%。這一輪調(diào)控并未提及上調(diào)開發(fā)商的項目開發(fā)自有資金比例，而一旦上調(diào)，開發(fā)商在資金回攏上肯定會加快速度，市場供應(yīng)就會趕上。此外，還可考慮加息，并提高銀行貸款成本等手段，綜合考慮土地市場、一手房市場、二手房市場，在產(chǎn)業(yè)鏈的每個環(huán)節(jié)上都加以控制，自會有利于市場的調(diào)溫。當然，從宏觀經(jīng)濟的角度考慮，可能加息的時機還未到，一旦加息，房地產(chǎn)會降一點溫。

這一輪的調(diào)控，究竟效果如何，還需要觀望一下。此前的一些調(diào)控措施，一開始市場有所反應(yīng)，但過了兩三個月，卻并不是之前想象的那樣。對開發(fā)商來說，看到調(diào)控之下市場未來的緊張預(yù)期，應(yīng)順勢而為，不要逆勢而動。在價格的高點賣出房子，回攏資金，去開發(fā)更多其他的項目，對自己也是一件好事。

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