上海樓市的春天來了 “最嚴厲調控”下的降溫

2010年04月29日 08:12
來源：時代周報

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上海樓市的冬天來了（資料圖）

三套房貸關閘，二套房貸首付50%以上，加快研究調節房產收益稅，明確保障性住房比例……本月中旬房地產市場宏觀調控“組合拳”頻出，市場各方博弈激烈，這輪被稱為“迄今最嚴”的調控措施將如何改變樓市格局？我們選擇了房價最高的城市—上海，看看它是如何調控的？新政對于遏制房價到底起到了什么作用？

高燒的樓市正面臨“史上最嚴厲調控”。在4月17日頒發的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中，要求遏制房價過快上漲，二套房首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率1.1倍。對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。此外，通知還要求，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

重拳出擊之下，對政策最敏感的上海樓市，已感受到寒意侵來。

降溫襲擊上海樓市

上海浦東新區臨沂路，300米之內就有著五六家中介店。這幾日，每家店都比平常要熱鬧很多。“不過大多是看看問問，還有就是來掛牌出售二手房的。”一家店的員工告訴時代周報記者，“上海老百姓對國家的房市政策最敏感，一有風吹草動就會有反應。”4月26日下午，記者看到，在一家店外，居然聚起了五六個人，湊近一聽，談論的正是這一輪的房市調控。

其中一家規模中等的房產中介店內，附近居民劉先生正與店經理磋商退房方案。政策出臺前兩天，劉先生的妻子來這家中介，訂下了一套碧云新天地的公寓，并支付了定金。首付款尚未談及，政策已驟然頒布。劉先生悔意頓生，對后市開始“看跌”，寧付違約金也要退房。“至少要跌25%！這一波政策有來頭，兇猛得很。我已經咨詢過很多業內人士了，肯定要跌的。我現在買下來不是上大當了嗎？這又不是青菜豆腐，一虧至少幾十萬，甚至百萬都有可能。”劉先生告訴時代周報記者。

店經理則力勸劉先生稍安勿躁：“我混跡房產界十多年了，肯定要研究政策。你信我一句話，房子不會跌，只會漲。房地產就是GDP，政府會讓GDP跌嗎？碧云新天地現在2.5萬一平方米，不出一年，肯定是4萬一平方米。

盡管店經理信誓旦旦，擺出“皇帝女兒不愁嫁”的架勢，“但我不能信他，他為了阻止我退房，甚至提出愿意送我部分房屋裝修。如果看漲的話，他有什么理由這么做呢。”劉先生悄悄告訴記者。

記者離開時，兩人正在就違約金額作最后商榷，退房已成定局。

繼4月14日國務院常務會議研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施后，4月17日，中國政府網刊登了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。通知要求遏制房價過快上漲，對首套自住房高于90平方米以上的家庭，首付比例不得低于30%；二套房首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率1.1倍。對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。此外，通知還要求，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

幾招“樓市組合拳”，被業界稱為“史上最嚴厲調控措施”。除此之外，中國銀監會銀行監管一部主任楊家才日前接受媒體采訪時表示，第二套住房認定標準以房屋數量為限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位。這與此前執行的“是否利用貸款購買住房，且貸款是否已還清”的二套房認定標準有著根本性的不同。二套房認定標準的趨嚴，又為發燒的樓市潑了一瓢冷水。

在遏制房價被多次提及以后，這一回，狼似乎真的來了。

最早感知寒意的是觸角敏銳的房產投資客。“政策出臺后僅一周，上海的二手房網上可售量就增加了20%左右，說明投資客在二手房市場已經開始拋盤了。新房市場可售量也明顯增加，提高了10%。新房反應要滯后于二手房市場，在今后一段時間內推盤加速還會體現出來。”上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭告訴時代周報記者。

據報道，就在新政出臺前幾個小時，就有機構委托易居臣信西藏南路店，一次出售仁恒河濱花園和仁恒河濱城的近百套房，單套總價接近千萬，總金額高達幾億元。

另據記者觀察，在搜房網上發布的上海新盤發售消息，4月份也有了一個“飛躍”，至4月27日已達到了86條，其中約有一半以上在17日以后開盤。而此一數據在3月為40條，2月僅16條，1月則是37條。

“從成交數據來看，新政出臺一周內還是比較平穩，是2010年的平均水準，但下滑趨勢正在漸漸顯現。”佑威房地產研究中心副主任陸騎麟告訴時代周報記者，“政策的效應有個滯后性，但最近這兩天也有點反應出來了。成交量從21日起已連續四天下滑。4月上旬，上海每天的成交量在300套住宅左右，21日起22日，掉到了200-250套之間，23日跌到了189套，24日繼續下滑至154套。

降溫，正在漸漸地襲擊上海樓市。

房價下降已現端倪

某房產中介店員告訴時代周報記者，在上海，每有房產新政出臺，開發商便會邀請一些較具規模的房產中介從業者餐聚，去最高檔的飯店，目的就是講解房產政策。此次，餐聚已照例舉行，“主要就是講房價不會跌。”開發商顯然希望將信心通過地產業的“神經末梢”，注入潛在的消費者群體。

“新政打壓得比較厲害的，主要是購房者對未來預期的信心，這與以往是不同的。”上海春之聲置業有限公司董事長朱大鳴告訴時代周報記者。

然而，從另一方面來說，房價下跌的預期，又給消費者注入了另一種信心和期盼，期盼房價下跌到能買得起。這無疑有悖于請中介餐敘的開發商的企望。

新上海人馬春申，婚后已購置位于上海東北角五角場地區的老式公寓一套，兩室一廳86平米，去年此時，每平方米單價1.6萬元。去年此他的兒子出生后，小兩口就在計劃著補貼個五六十萬，將兩房換成三房。然而，新生兒的忙亂讓置換行動有所延遲，馬春申眼看著附近的房價節節攀升，建造10年的小區很快爬升到了2萬多元，新樓盤新江灣城最邊緣的地段賣到了2.6萬元。核心地帶將近4萬元一平米。“一年間漲了20%多。”置換眼看成了泡影。

新政給馬春申帶來了希望。“有沒有可能跌到去年的水平？如果跌到那時的價格，還是可以承受的。哪怕是買二套房，首付一半，貸款高利率，也比新政之前的壓力要小。”馬春申告訴記者。

事實上，房價下降已現端倪。新政出臺剛兩天，已有新開樓盤開發商采取“贈送露臺面積”、“總價打折”等讓利措施。在浦東中環區域標志性樓盤之一綠洲康城親水灣小區，售樓人員已亮出底牌：“最低折扣可以到九三折”

“今年2月，上海銀監局發布的銀行‘壓力測試’，以2009年9月30日的數據為準，樓價下跌30%為預測進行的，當時人們就猜測節后調控樓市或下猛藥，我想這些征兆并非空穴來風。”中原地產華北區董事總經理李文杰如此分析。

“如果此次房產新政能夠得到落實，不打折扣，房市將會有根本性的轉變。”中國社會科學院金融研究所金融發展室主任易憲容告訴時代周報記者。“不需要更多的政策，有這些就肯定把房價全部打趴下了，肯定把投機客全部擠出來。”