保利評估新政效應(yīng)：08年大跌不會重現(xiàn)

2010年04月30日 17:09
來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

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鄔瓊

4月26日，保利地產(chǎn)各區(qū)域公司負(fù)責(zé)人回到了保利廣州總部。這是今年以來保利地產(chǎn)規(guī)模最大的一次內(nèi)部經(jīng)營工作會議，主題直指4月17日的房地產(chǎn)新政。

各區(qū)域公司負(fù)責(zé)人匯報(bào)完新政后的銷售狀況后，保利地產(chǎn)董事長李彬海為新政后的發(fā)展策略定下基調(diào)：順應(yīng)形勢主動應(yīng)對，適度控制投資防范風(fēng)險(xiǎn)，把握機(jī)遇確保發(fā)展。

在擁有強(qiáng)大融資能力的背景下，保利正試圖防控一線城市的風(fēng)險(xiǎn)，伺機(jī)擴(kuò)張。

一線城市的短期壓力

一線城市及沿海區(qū)域的市場成交量波動可能被保利地產(chǎn)視為短期風(fēng)險(xiǎn)。

4月26日，保利各區(qū)域公司負(fù)責(zé)人反饋：一線和沿海城市對政策反應(yīng)靈敏，北京、上海、杭州、南京、深圳及廣州等地，樓市投資者觀望情緒濃厚，二線城市反應(yīng)相對較慢。

4月17日，國務(wù)院新“國十條”直指部分城市房價(jià)過快上漲。主要在一線城市屯兵的保利地產(chǎn)顯然意識到，新“國十條”的重點(diǎn)恰恰是自己核心布局的城市。

保利地產(chǎn)年報(bào)顯示，2009年全年，保利擬建及在建項(xiàng)目85個(gè)，其中在廣州、北京、上海、天津及南京五個(gè)城市的項(xiàng)目多達(dá)45個(gè)，總建筑面積1543萬平方米，占保利總規(guī)劃建筑面積的34%。2009年的業(yè)務(wù)結(jié)算收入中，廣州、北京和上海三地就占到總結(jié)算收入的57.32%，保利地產(chǎn)是去年唯一在廣州、北京、上海三個(gè)城市銷售金額均進(jìn)入前三的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。一旦一線城市的成交量及價(jià)格波動，對保利地產(chǎn)影響巨大。

但李彬海4月26日作出的結(jié)論是：本輪調(diào)控不會出現(xiàn)2008年那樣的大跌，原因是此次調(diào)控發(fā)生在經(jīng)濟(jì)上行階段，且開發(fā)商資金較2008年充裕，市場沒有拋售的壓力。一線城市雖然面臨短期成交量波動的風(fēng)險(xiǎn)，但其價(jià)格足以支撐一段時(shí)間。

李彬海真正擔(dān)心的是，在經(jīng)濟(jì)向上的情況下，此次調(diào)控的周期會較2008年更長。后續(xù)政策不斷落地，市場成交量將可能呈現(xiàn)長期膠著的狀態(tài)，最終導(dǎo)致開發(fā)商出于現(xiàn)金回流的考慮不得不進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。

“可能會對公司經(jīng)營產(chǎn)生一些影響?！崩畋蚝Ｕf。

保利地產(chǎn)內(nèi)部人士對本報(bào)表示：4月26日，內(nèi)部會議的結(jié)論是，在2010年各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)既定的情況下，保利將根據(jù)市場調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，同時(shí)在新投資項(xiàng)目上進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。

中長期的機(jī)會

保利承認(rèn)短期壓力，同時(shí)認(rèn)為中長期對保利有利。李彬海表示，保利地產(chǎn)歡迎新政。

在強(qiáng)大融資能力的保障下，保利地產(chǎn)對短期風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知自2010年初已有預(yù)備?！皟蓵焙?，多家央企在北京拍下地王，保利地產(chǎn)副總余英曾對本報(bào)表示，今年的土地市場價(jià)格太高，此后北京、上海、杭州等地的高房價(jià)更是讓余英覺得不可思議?；诖?，他認(rèn)為肯定會出政策。

3月21日，保利地產(chǎn)發(fā)布其上市后又一次大型定向增發(fā)方案，擬通過增發(fā)融資96億元，同時(shí)一季度信貸迅速拉升，公告顯示，今年一季度，保利地產(chǎn)新增貸款127億元，其中短期貸款新增19.6億元，長期貸款新增107.4億元。這使得保利地產(chǎn)在擴(kuò)大開工面積的情況下，一季度現(xiàn)金余額仍然達(dá)到138億元。

2006年上市之后，保利地產(chǎn)基本上采取在資本市場上融資的擴(kuò)張模式。與之對應(yīng)，保利地產(chǎn)的總投資額大于銷售收入，現(xiàn)金差額由融資彌補(bǔ)。

相關(guān)資料顯示，在上市后的三年多時(shí)間里，保利地產(chǎn)通過IPO、增發(fā)及發(fā)行公司債等方式從資本市場融資超過300億元。但保利地產(chǎn)2009年年報(bào)顯示，全年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-11.4億元，但同年籌資活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額卻高達(dá)113億元。事實(shí)上，自2007年以來，保利經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額一直為負(fù)數(shù)，高額度的資本市場融資后，到土地市場拍下“地王”幾乎成為保利地產(chǎn)上市后快速成長的典型模式。

強(qiáng)大的融資能力使得保利地產(chǎn)鞏固一線城市市場占有率成為可能，并同時(shí)為其控制一線城市市場波動帶來巨大便利。4月21日，國資委批準(zhǔn)保利96億元定向增發(fā)方案。保利地產(chǎn)內(nèi)部人士對本報(bào)表示，一旦資本市場形勢好轉(zhuǎn)，增發(fā)勢在必行。如果增發(fā)成功，保利地產(chǎn)現(xiàn)金余額將超過200億元。

龐大的現(xiàn)金儲備，將使保利地產(chǎn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)整合成為可能。李彬海判斷，此次調(diào)控周期更長，一方面考驗(yàn)保利地產(chǎn)在一線城市的經(jīng)營能力，另一方面也意味著，在相當(dāng)長的周期里，保利擁有吞并擴(kuò)張的可能。李彬海認(rèn)為，此次調(diào)控將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)整合，將為保利帶來長遠(yuǎn)的發(fā)展機(jī)遇。

上述保利地產(chǎn)內(nèi)部人士表示：新政出臺后，市場收購價(jià)格可能還是偏高，保利希望等待更好的機(jī)會。一線城市的機(jī)會和中西部重點(diǎn)城市的收購機(jī)會未來可能會出現(xiàn)增長。

“當(dāng)前我們還是會將主要精力放在應(yīng)對新政的風(fēng)險(xiǎn)防控上，并隨時(shí)關(guān)注土地市場的變化?！北＠?a target="_blank">營銷總監(jiān)胡在新說。

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