保利評估新政效應：08年大跌不會重現

2010年04月30日 17:09
來源：經濟觀察報

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鄔瓊

4月26日，保利地產各區域公司負責人回到了保利廣州總部。這是今年以來保利地產規模最大的一次內部經營工作會議，主題直指4月17日的房地產新政。

各區域公司負責人匯報完新政后的銷售狀況后，保利地產董事長李彬海為新政后的發展策略定下基調：順應形勢主動應對，適度控制投資防范風險，把握機遇確保發展。

在擁有強大融資能力的背景下，保利正試圖防控一線城市的風險，伺機擴張。

一線城市的短期壓力

一線城市及沿海區域的市場成交量波動可能被保利地產視為短期風險。

4月26日，保利各區域公司負責人反饋：一線和沿海城市對政策反應靈敏，北京、上海、杭州、南京、深圳及廣州等地，樓市投資者觀望情緒濃厚，二線城市反應相對較慢。

4月17日，國務院新“國十條”直指部分城市房價過快上漲。主要在一線城市屯兵的保利地產顯然意識到，新“國十條”的重點恰恰是自己核心布局的城市。

保利地產年報顯示，2009年全年，保利擬建及在建項目85個，其中在廣州、北京、上海、天津及南京五個城市的項目多達45個，總建筑面積1543萬平方米，占保利總規劃建筑面積的34%。2009年的業務結算收入中，廣州、北京和上海三地就占到總結算收入的57.32%，保利地產是去年唯一在廣州、北京、上海三個城市銷售金額均進入前三的房地產開發企業。一旦一線城市的成交量及價格波動，對保利地產影響巨大。

但李彬海4月26日作出的結論是：本輪調控不會出現2008年那樣的大跌，原因是此次調控發生在經濟上行階段，且開發商資金較2008年充裕，市場沒有拋售的壓力。一線城市雖然面臨短期成交量波動的風險，但其價格足以支撐一段時間。

李彬海真正擔心的是，在經濟向上的情況下，此次調控的周期會較2008年更長。后續政策不斷落地，市場成交量將可能呈現長期膠著的狀態，最終導致開發商出于現金回流的考慮不得不進行價格調整。

“可能會對公司經營產生一些影響。”李彬海說。

保利地產內部人士對本報表示：4月26日，內部會議的結論是，在2010年各項計劃指標既定的情況下，保利將根據市場調整項目開發節奏，同時在新投資項目上進行風險控制。

中長期的機會

保利承認短期壓力，同時認為中長期對保利有利。李彬海表示，保利地產歡迎新政。

在強大融資能力的保障下，保利地產對短期風險認知自2010年初已有預備。“兩會”后，多家央企在北京拍下地王，保利地產副總余英曾對本報表示，今年的土地市場價格太高，此后北京、上海、杭州等地的高房價更是讓余英覺得不可思議。基于此，他認為肯定會出政策。

3月21日，保利地產發布其上市后又一次大型定向增發方案，擬通過增發融資96億元，同時一季度信貸迅速拉升，公告顯示，今年一季度，保利地產新增貸款127億元，其中短期貸款新增19.6億元，長期貸款新增107.4億元。這使得保利地產在擴大開工面積的情況下，一季度現金余額仍然達到138億元。

2006年上市之后，保利地產基本上采取在資本市場上融資的擴張模式。與之對應，保利地產的總投資額大于銷售收入，現金差額由融資彌補。

相關資料顯示，在上市后的三年多時間里，保利地產通過IPO、增發及發行公司債等方式從資本市場融資超過300億元。但保利地產2009年年報顯示，全年經營活動產生的現金流量凈額為-11.4億元，但同年籌資活動所產生的現金流量凈額卻高達113億元。事實上，自2007年以來，保利經營性現金流量凈額一直為負數，高額度的資本市場融資后，到土地市場拍下“地王”幾乎成為保利地產上市后快速成長的典型模式。

強大的融資能力使得保利地產鞏固一線城市市場占有率成為可能，并同時為其控制一線城市市場波動帶來巨大便利。4月21日，國資委批準保利96億元定向增發方案。保利地產內部人士對本報表示，一旦資本市場形勢好轉，增發勢在必行。如果增發成功，保利地產現金余額將超過200億元。

龐大的現金儲備，將使保利地產主導產業整合成為可能。李彬海判斷，此次調控周期更長，一方面考驗保利地產在一線城市的經營能力，另一方面也意味著，在相當長的周期里，保利擁有吞并擴張的可能。李彬海認為，此次調控將促進產業整合，將為保利帶來長遠的發展機遇。

上述保利地產內部人士表示：新政出臺后，市場收購價格可能還是偏高，保利希望等待更好的機會。一線城市的機會和中西部重點城市的收購機會未來可能會出現增長。

“當前我們還是會將主要精力放在應對新政的風險防控上，并隨時關注土地市場的變化。”保利營銷總監胡在新說。