萬(wàn)科預(yù)警：房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭將結(jié)束 一線城市很危險(xiǎn)(2)

2010年04月30日 17:15
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

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萬(wàn)科式應(yīng)對(duì)

作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶頭大哥，當(dāng)樓市前景不明時(shí)，許多人希望聽(tīng)到萬(wàn)科的聲音。實(shí)際上，萬(wàn)科早已表明了態(tài)度。

2009年，萬(wàn)科600多億的銷售額，32.1%的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率成為公司歷史上的新高，但相比其他公司在樓市暴漲中動(dòng)輒翻倍的業(yè)績(jī)則失色不少，排在第二位的綠城年銷售額已達(dá)510億元，保利、中海也分別以430億元、413億元的業(yè)績(jī)緊隨其后。因此，在2010年的眾多樓市預(yù)測(cè)里，“踏錯(cuò)步”的萬(wàn)科能否坐穩(wěn)行業(yè)龍頭寶座成了一大看點(diǎn)。

“必須承認(rèn)，萬(wàn)科確實(shí)沒(méi)有預(yù)測(cè)到2008年底到2009年初的政策逆轉(zhuǎn)，以及隨之而來(lái)的市場(chǎng)V型反轉(zhuǎn)。對(duì)于這一偶然情況，公司并不后悔。如果回到2008年年初，萬(wàn)科還是會(huì)做出同樣的決定。”譚華杰表示。

在中銀國(guó)際的分析師田世欣看來(lái)，萬(wàn)科是較早做好市場(chǎng)調(diào)整準(zhǔn)備的地產(chǎn)公司。他的依據(jù)是：一季度萬(wàn)科銷售的產(chǎn)品中，90平方米以下中小戶型的比例為56%；去年全年至今年一季度，總共拍得土地權(quán)益地價(jià)款僅為378億元，僅占同期全部合同銷售收入的48%；雖然也出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流出0.62元，但資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率仍然保持在68.1%和36.4%的低水平上，手持貨幣資金179億元，為下半年土地市場(chǎng)調(diào)整時(shí)逢低買(mǎi)入做好了準(zhǔn)備。以萬(wàn)科的謹(jǐn)慎態(tài)度，其在調(diào)整市場(chǎng)中的表現(xiàn)通常好于一般地產(chǎn)公司。

一季報(bào)顯示，中西部市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷售面積25.4萬(wàn)平方米，銷售收入22.1億元，同比分別增長(zhǎng)43.1%和81.3%。事實(shí)上，從2008年開(kāi)始，萬(wàn)科就已經(jīng)有意識(shí)地避開(kāi)一線城市土地市場(chǎng)“地王”的糾纏。年報(bào)顯示，萬(wàn)科已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)30多個(gè)城市，在布局上也是一線、二線、三線并重。在區(qū)域布局方面，萬(wàn)科在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海和中西部區(qū)域的結(jié)算面積占比分別為31.5%、29.2%、27.8%和11.5%、在結(jié)算收入中的占比分別為34.0%、31.3%。24.9%和9.8%和11.

另外，2009年年報(bào)顯示，從銷售額指標(biāo)看，在本次調(diào)控的一線重點(diǎn)城市中，深圳的份額是10.77%，廣州8.98%，上海9.37%，北京4.95%，合計(jì)不到35%，而對(duì)比國(guó)內(nèi)大地產(chǎn)商50%的平均水平，萬(wàn)科有其優(yōu)勢(shì)。

在譚華杰看來(lái)，萬(wàn)科轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市，有其理由。“2009年核心城市土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪比較激烈，高溢價(jià)成交情況頻頻出現(xiàn)，萬(wàn)科在拿地方面比較謹(jǐn)慎，主動(dòng)規(guī)避了爭(zhēng)奪過(guò)于激烈的土地。相比之下，二、三線城市更容易找到價(jià)格合理、收益空間較好的項(xiàng)目資源。

萬(wàn)科總裁郁亮則估計(jì)，今年銷售面積上，環(huán)渤海區(qū)域可能會(huì)和長(zhǎng)三角、珠三角差不多，從金額上，因?yàn)榄h(huán)渤海價(jià)格可能會(huì)偏低一點(diǎn)，大概會(huì)占到1/4左右。郁亮還表示，未來(lái)萬(wàn)科三個(gè)區(qū)域鼎足而立，加上成都、重慶、武漢、西安等西部城市也會(huì)迅速成長(zhǎng)起來(lái)，萬(wàn)科的整體布局更加均衡。

對(duì)于最近幾年的穩(wěn)健，郁亮的解釋是，“萬(wàn)科這兩年來(lái)放慢步伐，調(diào)整心態(tài)，調(diào)整自己的發(fā)展模式，這也是對(duì)過(guò)去快速發(fā)展的反思。”郁亮表示，“規(guī)模越大反而會(huì)使收益水平下降，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不能僅僅只追求自己的效益，而是要追求更加平衡的效益。

另外，今年1月，萬(wàn)科宣布，隨著國(guó)家對(duì)保障性住房的日益重視，萬(wàn)科在保障性住房方面做了很多探索性的嘗試，這部分項(xiàng)目由政府先期墊付一部分資金，周轉(zhuǎn)速度快，零風(fēng)險(xiǎn)。

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