存量房貸利率7折優惠混亂 銀行等待央行表態

2010年05月01日 13:10
來源：理財周報

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存量房貸動向

一周以來，關于房貸利率七折優惠政策正呈現出參差不一的混亂局面。此次房貸市場的變局來自始作俑者——中國銀行，其房貸新規則觸及的核心是存量首套房貸利率將從基準利率的0.7倍提高到0.85倍。

利率上調來自銀行盈利需求

中行4月23日的新規指出：根據與客戶合同中的約定，在利率調整方式到期時將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

這次調整的復雜之處在于，即使是中行的客戶，也要按照事先是否有利率調整的約定來分別對待。目前，其他銀行尚未針對存量首套房貸利率七折優惠政策作出改變。

利率的提高意味著借款人成本的上升。

無論調整與否，借款人首先希望獲得一種合理的解釋。但人們注意到，中行此次在出臺上調存量房貸政策時存在兩種解釋：

中行在發布相關消息時稱，中行出臺此次房貸新規是為了貫徹落實“國務院出臺遏制部分城市房價過快上漲的一系列政策”。但是，中行有關人士日前在接受有關媒體采訪時使用的是另一種解釋：上調房貸利率，主要是出于改善銀行凈息差、提高銀行收益的考慮。

市場分析人士指出，銀行通過提高利率或首付水平遏制或影響房價過快上漲的趨勢，應該從增量房貸著手。通過上調存量房貸利率水平進而希望遏制房價過快上漲，其中的邏輯并不成立。由此觀之，中行此次上調存量房貸利率水平根本上是出于自身盈利的需要。

追溯七折優惠政策來源 上調利率水平應慎行

從記者的調查可以了解到，目前很多借款人心里對中行的做法有“過河拆橋”之感。如何看待這種心理感覺，這就要從房貸利率的七折優惠政策的(源談起。

在國際金融危機蔓延時期。央行決定自2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。央行作出上述決定的初衷是：為應對國際金融危機對我國可能產生的影響，支持擴大內需。

在這種利率優惠政策下，房地產市場在2009年4月后逐步進入復蘇階段。

2009年，商業銀行系統信貸投放大幅增加，但是利差收入并沒有獲得和貸款投放一樣的增長幅度。一些商業銀行的負責人在分析其中原因時，都不約而同地談到個人房貸七折利率優惠政策的實施。改變七折利率優惠政策，上調利率水平成為基本共識，中行此次只是走在了前面。

事實上，如果商業銀行出于抑制房產投機，減弱房價上漲幅度，針對“增量”客戶實行房貸新政，可能會獲得一定程度的理解。

但是，如果商業銀行僅僅站在自身盈利角度，針對“存量”客戶取消七折優惠，上調貸款利率，就值得商榷了。

這是因為：一，央行2008年10月22日公布的七折利率優惠政策并沒有規定停止執行的具體期限；二，即使站在中國經濟發展的宏觀角度分析，目前的經濟復蘇仍存變數，二次探底的可能性仍然沒有消除；三、這些享受七折利率優惠政策的借款人所購買的首套房子是用來自住使用的，并非用于投資或投機。

眼下，加息之探討成為焦點。針對存量客戶提高房貸利率水平，倘再遇加息舉措，對借款人而言，則實為雪上加霜。

某國有商業銀行房貸部門的人士稱，現在仍然處于觀望期，要看看市場對中行房貸新規則的反應。隨著宏觀經濟和房地產市場的發展變化，央行是否也應該針對房貸七折利率優惠政策作出新的規定呢？是否應該特別針對存量房貸的七折優惠利率政策作出相關規定呢？

央行的表態勢必消除房貸七折利率優惠亂象。

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