“一刀切”的負面改善型住房很受傷

2010年05月01日 18:57
來源：華夏時報

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本報記者劉勇路曉丹北京報道

4月14日，國務院發出通知，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款購買第二首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

4月21日，中國銀監會銀行監管一部主任楊家才接受媒體采訪時表示，第二套住房認定標準以房屋數量為限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位。此番解釋被業界稱為“認房不認貸”

在“國十條新政”中最立竿見影的就是差別化住房信貸政策，它嚴重打擊了投資者和炒房客，但是“認房不認貸”也將使不少改善型需求者無力再購新房，無奈之下他們只得選擇賣掉第一套房，或者觀望。

遏制投機政策走向極端

“二套房新標準一旦執行，必然限制改善型需求置業。但是，當前背景下，改善型需求和投資投機型需求很難準確區分。如果改善型需求被豁免，投資投機型需求同樣難以真正限制。為了在當前階段遏制投機購房，政策走向了極端。”全國房地產經理人聯盟常務理事陳真誠對記者表示。

記者走訪位于大興的某在售新盤，銷售總監表示：“新政出臺以來，售樓處十分冷清，一個多星期都沒有賣出一套房，同時，未出現受二套房首付提高影響而選擇退房的購房者。

遠洋嘉業房地產經紀公司市場研究部總監孟奇表示：“目前市場兩端的產品受影響較小，也就是90平米以下以及300平米以上的戶型。因為90平米以下戶型總價不高，超過七成的購房者都不選擇貸款。300平米以上的高端樓盤的購房者大約五成都不需要貸款。

某業內人士向記者表示：“新房受二套房貸新政影響較小的原因，主要在于目前在售的大都是期房，開發商將期房抵押給銀行還未解押，因此期房目前大都未進入按揭程序。目前在受影響最大的就是購買現房的購房者。

記者了解到，在新房市場，有一些客戶因為受到停止第三套房貸的影響而退房。

上述大興某樓盤銷售總監向記者表示：“定金一般為總額的5%，大約5萬至5.5萬元。一般因為個人原因導致違約不退定金。這次二套房貸新政是國家政策，并不完全屬于個人原因，因此原則上是可以退定金的。

該銷售總監表示：“二套房新政的確打壓了投資客和炒房客。但是它的弊端則是使改善型需求被擠出市場。碰到這種情況，已交定金的購房者目前只有兩條路，一條路是退房，另一個方法就是與開發商協商，將辦理貸款的時間延長，然后籌集首付款。

二手房市場率先受影響

小王在南三環角門附近有一套一居室，這幾年事業發展不錯的他，打算在西三環某重點小學附近再購置一套兩居室，之所以做這樣的選擇是因為孩子的學區問題。小王已經在西三環航天橋附近看中一套單價3萬元左右60平米的兩居室，總價170萬左右。由于學區房難得，小王很快付了定金2萬元，同時還支付給中介3萬元的中介費。但是，讓小王沒有料到的是新政出臺，小王的這個第二套住房的首付由40%提高至50%，算一算多出了17萬元左右。這個數字顯然使小王一時難以負擔，小王向記者表示，雖然學區房可遇不可求，但是他只能選擇損失定金和中介費用，暫緩購房。

孟奇向記者表示：“最先受到差別化住房信貸政策影響的是二手房市場，因為二手房是現房，簽約后直接進入銀行貸款程序。

記者走訪位于東四環的某中介門店，他們表示目前已有一些客戶因為首付款和利率的提高選擇暫緩購房。

孟奇表示：“新政至少會持續一年，利率1.1倍將會使購房者的長期成本明顯加大，而且在當前加息預期越來越強烈的情況下，長期成本的增長確實需要慎重考慮。

享受一套房政策改善型購房須先賣房 　

根據楊家才表述，如果居民存在改善型住房需求，需要再次置業，必須將首套房賣出，成為無房戶，再次置業才能享受首套房貸款優惠；同時，購房者還需要提供房管部門、居委會或者單位證明等資料，才可按照一套房標準辦理貸款。

這就提出一個問題，房產交易需要一定的周期，那么改善型置業者由于賣掉一套房而產生的周轉期應該住在哪里？

以北京地區為例，辦理商業貸款的二手房交易周期在1個月—1.5個月；商品房的交易周期和開發周期有關，保守估計也在1年以上。因此，為了享受一套房貸款優惠，改善型需求置業者必須要承受短則數月，長則數年的周轉期。

針對周轉期的居住需求，北京市我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉提出，中介機構可以通過設計相應產品來緩解周轉期的矛盾，提供3—6個月的短租房，以緩解改善型置業者周轉期的居住困難。但是，不得不面對的是，如果周轉期比較長，那么租房成本也同樣不可小覷。

陳真誠對記者表示，政府嚴格的限定標準，是由于改善型置業和投資投機型置業進行區分難度太大，只能采取“一刀切”的措施。他指出，2009年，政府為了救市，對改善型住房需求給予了貸款支持，使得銀行在貸款的審批中，比較寬松，對很多二套房、三套房的置業都給予了7折利率優惠，極大地助長了投資投機。

新標準落實尚需時日執行難度大

新標準除了對改善型置業形成擠出效應，目前在執行上也存在較大技術難度。中原地產三級市場研究部研究總監張大偉則表示：“目前還沒有一個完善的全國性數據庫，以界定家庭持有房產數量，使新標準落實存在難度。

據了解，個人擁有房產套數由各地房管局記錄，而婚姻狀況由各地民政部門記錄。新標準的執行，勢必需要民政部門、房管部門之間進行全國性的聯網，這對部門協作和技術支持都提出了要求。

北京華遠地產股份有限公司董事長任志強4月28日在博客中也撰文指出，全國聯網是一個龐大的系統工程，無法用簡單的法律文件方式來認定。新標準的執行，甚至有可能造成一批假離婚家庭。

對于投資投機型需求的限制，任志強認為通過貸款利率差別化的措施并非最佳途徑。他提出：打擊投資與投機行為的最有效辦法，不是從購買環節出發，而是限制賣出的再交易環節。比如，延長再交易時間。可以考慮的方式是，不管是一手房還是二手房都在新發的房產證或換發的房產證上注明五年(或一個固定的年限)不許上市交易，而任何交易都必須去辦證。這一方面對自住、改善型需求沒有形成限制，另一方面對投資投機型需求可以形成有效打擊。