銀行存量房貸動向調查看哪個銀行還有7折房貸

2010年05月04日 10:18
來源：理財周報

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如果商業銀行僅僅站在自身盈利角度，針對“存量”客戶取消七折優惠，上調貸款利率，就值得商榷了。”“如果正式執行存量房貸利率折扣上調，影響的主要是2007年后中行貸款的客戶，其中特別約定過這部分內容。一周以來，關于房貸利率七折優惠政策正呈現出參差不一的混亂局面。此次房貸市場的變局來自始作俑者——中國銀行(601988)，其房貸新規則觸及的核心是存量首套房貸利率將從基準利率的0.7倍提高到0.85倍。

利率上調來自銀行盈利需求

中行4月23日的新規指出：根據與客戶合同中的約定，在利率調整方式到期時將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

這次調整的復雜之處在于，即使是中行的客戶，也要按照事先是否有利率調整的約定來分別對待。目前，其他銀行尚未針對存量首套房貸利率七折優惠政策作出改變。

利率的提高意味著借款人成本的上升。

無論調整與否，借款人首先希望獲得一種合理的解釋。但人們注意到，中行此次在出臺上調存量房貸政策時存在兩種解釋：

中行在發布相關消息時稱，中行出臺此次房貸新規是為了貫徹落實“國務院出臺遏制部分城市房價過快上漲的一系列政策”。但是，中行有關人士日前在接受有關媒體采訪時使用的是另一種解釋：上調房貸利率，主要是出于改善銀行凈息差、提高銀行收益的考慮。

市場分析人士指出，銀行通過提高利率或首付水平遏制或影響房價過快上漲的趨勢，應該從增量房貸著手。通過上調存量房貸利率水平進而希望遏制房價過快上漲，其中的邏輯并不成立。由此觀之，中行此次上調存量房貸利率水平根本上是出于自身盈利的需要。

追溯七折優惠政策淵源

上調利率水平應慎行

從記者的調查可以了解到，目前很多借款人心里對中行的做法有“過河拆橋”之感。如何看待這種心理感覺，這就要從房貸利率的七折優惠政策的淵源談起。

在國際金融危機蔓延時期。央行決定自2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。央行作出上述決定的初衷是：為應對國際金融危機對我國可能產生的影響，支持擴大內需。

在這種利率優惠政策下，房地產市場在2009年4月后逐步進入復蘇階段。

2009年，商業銀行系統信貸投放大幅增加，但是利差收入并沒有獲得和貸款投放一樣的增長幅度。一些商業銀行的負責人在分析其中原因時，都不約而同地談到個人房貸七折利率優惠政策的實施。改變七折利率優惠政策，上調利率水平成為基本共識，中行此次只是走在了前面。

事實上，如果商業銀行出于抑制房產投機，減弱房價上漲幅度，針對“增量”客戶實行房貸新政，可能會獲得一定程度的理解。

但是，如果商業銀行僅僅站在自身盈利角度，針對“存量”客戶取消七折優惠，上調貸款利率，就值得商榷了。

這是因為：一，央行2008年10月22日公布的七折利率優惠政策并沒有規定停止執行的具體期限；二，即使站在中國經濟發展的宏觀角度分析，目前的經濟復蘇仍存變數，二次探底的可能性仍然沒有消除；三、這些享受七折利率優惠政策的借款人所購買的首套房子是用來自住使用的，并非用于投資或投機。

眼下，加息之探討成為焦點。針對存量客戶提高房貸利率水平，倘再遇加息舉措，對借款人而言，則實為雪上加霜。

某國有商業銀行房貸部門的人士稱，現在仍然處于觀望期，要看看市場對中行房貸新規則的反應。隨著宏觀經濟和房地產市場的發展變化，央行是否也應該針對房貸七折利率優惠政策作出新的規定呢？是否應該特別針對存量房貸的七折優惠利率政策作出相關規定呢？

央行的表態勢必消除房貸七折利率優惠亂象。

上海20銀行存量房暫未調整，律師稱新政不違法

業內人士表示，相比四大國有銀行，股份制銀行追隨的可能性很??；外資行更加不會跟風

“銀行有自主決定權，房貸利率浮動控制在一個合理的限度，有時是符合現實發展需要的，不算違法”。北京君泰律師事務所的相關律師告訴理財周報記者。

繼4月15日以來中央4記重拳揮向房地產市場，業內第一個做出反應的就是中國銀行。4月26日，中國銀行宣布，在利率調整方式到期時將根據與客戶合同中的約定，提高存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別至基準利率的0.85倍、151倍和1.2倍。

消息傳出，市場上立刻引起一輪新的“提前還貸潮”。外資行按兵不動，商業銀行彷徨觀望。原本對“中國樓市是個泡沫嗎”的問題喋喋不休的許多經濟學家、投資者、對沖基金經理和銀行家如今更加夜不能寐了。

中行上海分行標準尚未正式實施

“自從新的政策公布后，現在每天來申請提前還貸業務的客戶越來越多了，差不多十人中就有一個，估計都是政策驅使的吧?！敝行械囊晃淮筇媒浝砀嬖V理財周報記者。

據理財周報記者了解到，中行上海分行尚沒有執行這一標準。對于存量房，目前還在執行原有合同利率標準。

“口頭通知是收到了，但具體怎么做還有待商榷。因為牽涉太多，不可以一兩句話就能敲定。單是合同一項就可以這么說，不同的合同版本，具體的規定也大不相同，我行跟貸款客戶簽訂的合同文本格式也是經常變化的，最近一年也換過兩三次合同文本?！敝行猩虾７中蟹抠J員向理財周報記者表示。

中行住房貸款的實際操作中，有三類的房貸合同。第一種，在住房合同中明確標注7折，并強調持續執行；第二種，僅標注為7折，無需持續執行；第三種，房貸合同則標注某個具體的利率水平，但不標明折扣。

北京君泰律師事務所專業團隊認為，如果雙方簽訂的合同屬于上述第一種，中國銀行單方面調整利率屬于違約，但是合同屬于后者兩項中的任何一項，均不算違反條約。

上海暫無存量房利率調整規定

無獨有偶，在理財周報記者對上海的20家大小銀行的調查中，沒有一家明確表示效法中行，一定“跟風”，除非國家下發條文通知強令執行。渣打、恒生分別表示“正在研究當中”、“還沒準備好”

南京銀行(601009)上海分行、北京銀行(601169)上海分行同時表示，還貸方式不同，貸款成數和利率都會有不同的表現。新瓶裝老酒不會討好，而新政策只會針對新的房貸申請人。

民生銀行(600016)徐匯支行表示“貸款合同上注明7折就是7折，并會持續執行，出爾反爾會遭客戶厭棄，如果任何一方違約都是不近情理，我行至少今年的政策不會變化，除非國家明令強制執行“

4月29日，交行副行長錢文輝在一季報發布會上表示，交行尚無關于存量房貸利率調整的任何決定；“并且我們也沒有聽說中行已經開始真正實施這一調整。

截止到4月底，其他的股份制銀行，如浦發、興業、華夏、中信等都沒有出臺任何相關調整存量房利率的決定。

理財周報記者在調查中得知，雖然國家明文規定“二套房首付至少5成，利率上浮10%”的一刀切的政策，但在執行二套房利率折扣和三套房貸款方面，不同的銀行給予的政策不似以前那樣大相徑庭。

興業銀行(601166)執行的二套房貸款政策為，如果首付比例為40%-50%，貸款利率不得低于基準利率；如果首付比例50%以上，為基準利率的0.85倍。如果想要購買第三套房，其個人房貸記錄中必須有1筆未結清個人按揭住房貸款或者借款人有已還清的一筆個人按揭貸款記錄。貸款利率上，如果首付50%以上，按照基準利率計算；如果首付40%-50%，則按照基準利率的1.1倍計算。

南京銀行上海分行表示，三套房已經全面停貸，二套房如果首付50%以上，還可以享受到基準利率，個別征信系統顯示良好又與該行關系一直比較好的客戶甚至可以享受到8.5折的利率優惠。

華僑銀行上海分行雖然停止了三套房貸，但是二套房則可以透過“假離婚”的方式幫其爭取到按一套房的首付和利率的政策來執行。

匯豐中國發言人表示：“為進一步加強執行國務院政策措施的力度，我行已全面停止三套房貸款，一步二套房也提高了首付成數和貸款利率。我們的個人住房按揭貸款的絕大部分是對購買首套住房的客戶，并配以嚴格的風險管控?！?

律師表示新政執行不違法

多套房貸者將受害

據銀行業內人士透露，近來工行、建行、農行都有就中行提高存量房利率一事會議討論過，渣打、恒生、交行、上海銀行等也對此事內部商議過。

業內人士認為，“國有銀行不排除有跟進的可能。是否決定跟進還取決于銀行的內部情況以及具體跟客戶簽訂的貸款合同文本。

“相比四大國有銀行而言，股份制銀行追隨的可能性很小。外資行房貸業務仍然處于起步或者發展階段，更加不會跟風。

“如果正式執行存量房貸利率折扣上調，影響的主要是2007年后中行貸款的客戶，其中特別約定過這部分內容。

中行房貸部的有關人士介紹,此次利率的調整是在合同上規定的利率調整方式到期時開始,因此還不會立即影響到貸款者,而且可能并非所有的存量客戶都會受到影響,具體還是要看總行的細則和當時簽訂的合同條款。

知名房貸中介機構凱盛經略副總經理趙煒認為,中行上調存量房貸款利率的信號對市場心態會產生一定的影響，尤其是對手中有房的投資客而言，可能會在近期采取行動來減少持有房產的利息成本，比如近期涌現的提前還貸潮和離婚潮等現象。

北京君泰律師事務所專業團隊認為，銀行跟著風險市場的轉變對其所轄的內容做相應的調整，有時是符合現實需要的。對于利率浮動的范圍銀行有其自主決定權，在合理的調整范圍內是不觸犯法律要求的。但是，房屋作為公民最重要的財產，房貸合同雙方任何一方發生變動，另一方的權益就無法得到保障。

該團隊還說，其實中行出臺的此項政策正是為了限制投機購房者和不法地產商，雖然具體的操作執行上會出現很多問題，但對首套房幾乎沒什么大影響，反而打擊了二套房以上的多套購房者，對以后的房地產市場的不良現象也是一個約束。

招行存量房貸正在研究，平安銀行每年評估抵押物

“利率調整方式選擇對短期有影響，但長期則是躲得過初一，躲不過十五”，律師建議選擇中小銀行

一套房，二套房，三套房以上的房貸政策“層層逼近”，已經讓各大銀行有點“應接不暇”。而中行在周末推出存量房房貸新政后，更把原來已經不平靜的銀行房貸市場推到了一個更高的“興奮點”

“相信存量房貸款政策的改變不單只是中行，別的銀行都在想。目前國家已經有明確相關房貸政策出臺，特別是二套房，而且加息預期也越來越強烈，銀行當然想通過當下好的時機來進一步‘有利可圖’?！蹦彻煞葜沏y行一位不愿透露姓名的宏觀策略分析師表示。

招行相關政策正仔細研究中，

廣州銀行“伺機”吸引客戶

從目前的情況來看，中行“高調”宣布政策后下面的分支機構基本上都已經統一有序進行。而記者也就對招行、深發展、平安銀行、廣發銀行、廣州銀行、東莞銀行等進行其存量房政策的調查。

在暗訪上述幾家銀行的網點與致電相關信貸工作人員時，基本上都得出了較為同樣的結果——目前還沒收到總行的通知，但估計對于那些在打7折利率優惠時已經貸款的客戶不會受到太大影響，除非國家在一套房貸款政策上有變化。

“聽到中行日前公布的消息，我們這些信貸工作人員也感到有點驚訝，很多客戶也馬上致電給我們來一探究竟。有些客戶算一算賬之后發現，自己可能每個月要增加500塊以上不等，長期下來可多了不少錢?！闭行袕V州一支行網點信貸負責人表示。

他還表示，“目前沒有收到總行關于存量房過往打七折優惠要提高折扣的通知，現在在招行已經做了首套房貸的客戶可以不用太擔心，因為目前確實沒有任何變化，有變化我們必定及時通知客戶。

“招行會緊隨國家政策的變化而作相應變化，目前相關政策正在仔細研究當中，具體相關細則還沒有最終確定?！闭行锌傂辛闶坫y行部相關負責人向記者表示。

而平安銀行深圳一支行副行長也同樣向記者反饋了最新的情況，“平安銀行房貸政策沒有發生較大的變化，我們在貸款合同上都寫清楚會隨著國家政策調整而調整。

同時，其還提醒客戶，“還有一種情況，對于在房地產市場出現大幅下降的情況，預計抵押房屋會出現價值縮水。這時我們會每年對抵押房產做一次評估，如果評估結果不如意再加上市場氛圍較差我們會要求客戶提前多還資金。雖然目前出現這種情況的可能性較低，但客戶同時也需要留意這些事項，以作相關防備。

廣州銀行一客戶經理在記者暗訪時“大膽”地說出自己的看法，“在廣州銀行辦理房貸的人數本來與四大行，股份制銀行相比就要根本是天與地比，如果我們自己銀行也對存量房這些重點保護客戶取消七折優惠，那來辦理房貸業務的人就更少了。

“現在我們還希望趁著國家對于百姓首套房抓得不是太嚴的情況下，盡可能地給客戶多打點折扣，再招攬多些客戶，以提高房貸業績?！痹摽蛻艚浝肀硎尽?/p>

律師建議選擇中小銀行貸款可能會相對有好處

在中行率先將存量房折扣“上調”風波推到風口浪尖后，無論是哪家銀行貸款的客戶聽到這陣“折扣上調風”后，都會“談虎色變，緊張兮兮”。有相當一部分客戶趕緊“翻箱倒柜”把家里的合同拿出來看了又看，但不管怎樣到銀行真正要“弄”的時候，擋也擋不住。

廣州紅棉律師事務所梁偉生律師則表示，“在消費者與銀行間發生的房屋貸款行為中，絕大部分消費者都可以列為‘弱勢群體’，銀行是‘強勢群體’。消費者當然希望能夠快點拿到貸款去建立自己的安樂窩，加上絕大部分消費者本身又不是一些專業金融人士，不懂得太多貸款合同的術語與表達等。

“見到貸款只能簽，不簽的話貸款想拿也拿不到。如果消費者想弄清楚合同里面究竟哪些有利于自己，哪些不利于自己，最好但也很麻煩的方法，就是把每家銀行的貸款合同進行比較，找出最適合自己的。顯然這種方法并不容易操作，一般只能采取接受的辦法?！绷郝蓭煴硎?。

同時，他還建議，“國家政策變化銀行跟著變化這是非常合理的，這里面涉及到社會金融的穩定開展。如果消費者在貸款中想有討價還價的機會，可以選擇一些中小銀行進行貸款，因為他們一般沒太多客戶；大銀行等則不愁做，肯定會處于強勢。

其實，現在銀行如要對客戶進行利率調整大概有兩種方式：一是在次年1月1日起調整，二是以貸款合同簽訂日為準，在約定的時間到期后調整。

有銀行個貸經理則認為，“遇到國家政策調整的情況下，誰也別想逃。但如果在國家政策未發生變化的情況下，若利率預期上調，可以選擇以貸款合同簽訂日為準，這樣相對執行的時間會推遲；反之，利率下降則選擇次年開始調整，盡快享受優惠。不過只是從短期而言，正所謂躲得過初一，躲不過十五。

房貸新政

如果商業銀行僅僅站在自身盈利角度，針對“存量”客戶取消七折優惠，上調貸款利率，就值得商榷了?！薄叭绻綀绦写媪糠抠J利率折扣上調，影響的主要是2007年后中行貸款的客戶，其中特別約定過這部分內容。

客戶提前還貸之心“蠢蠢欲動”

農行深圳一支行行長向記者表示，“自中行存量房公告出來后，有很多客戶都咨詢提前還款的事情，希望能躲就躲。但我基本上都建議客戶，如果手頭上有充裕的資金當然是可以選擇提前還款，確實能省下不少利息。

“但其實許多銀行在合同里面并沒有明確約定貸款的優惠期限，一般情況如果沒有明確說明約定，銀行是不會隨便采取措施調整貸款優惠的。畢竟像我們這些國有大行，涉及如此之多的貸款客戶，如果沒有任何說明等就隨便更改，絕對是有損我們自身的聲譽?！痹撔虚L表示。

同時，也有房地產中介與按揭公司的工作人員表示，“提前還貸一定要量力而行，雖然如果利率真的要提高，貸款成本也要付出較多的數額，但如果僅僅為了能夠盡量多省錢，而不顧自身的經濟狀況而提前還貸則是非常危險。

另外，如果市民真的要提前還款，其實額外支出并不會很高，絕大部分銀行規定在一年后提前還款都可以免收手續費。不過，最后還是建議在綜合自身經濟實力后，再做相關貸款安排才是明智。

中行的臉說變就變:工行建行農行密切觀望大氣候

中行近期的一紙公文“重新調整利率，提高房貸利的浮動比例”讓已購房并在還貸的居民嘩然，購房成本又要增加了。對于這次中行重大貸款調整措施，不僅僅針對購買房屋的貸款，而是將調控領域擴大到存量房房貸。

從今年年初開始，中行就是最先取消利率七折優惠的銀行。當前中行對存量房貸的調控措施，更在市場上引起軒然大波。

中行率先調整存量房貸利率

具體政策的落實待“五一”后

4月23日，中行正式宣布，對于購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不低于30%；對于已利用貸款購買住房，又申請貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不低于50%，利率不低于基準利率的1.1倍。

此外，中行還嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，原則上暫停發放第三套及以上住房貸款。對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發放購買住房貸款。這與記者走訪中行網點詢問到的情況一致。

而更為重大的調整是，中行稱：“根據與客戶合同中的約定，在利率調整方式到期時將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

也就是說，如果在中行貸款的客戶，根據購房合同中的說明，在利率重新定價的期間，利率會上調到0.85倍、1.1倍或者1.2倍，取決于客戶的存量房為該客戶第一、第二或者第三套房。

記者采訪中國銀行北京海淀支行的人士，該人士對記者說：“我們目前還沒收到有關存量房貸的利率調整通知，你可以五一之后再來咨詢。

中行北京阜成門支行的客戶經理對記者說：“如果有通知下來，尋找合適的機會正式調整存量房貸”。該人士說：“只有總行下發了正式的文件，才會開始調整。而調整的方式是根據銀行的規定以及當時與客戶簽訂的合同為準，不一定是一年一調，主要看合同里是如何規定的。

該人士說的合同，是指客戶在貸款合同中，銀行與客戶簽訂的按年調整利率或者按季度調整利率的方式，有些客戶為按年調整。

“按年調整，也就是說，今年你的利率是固定的，但是今年銀行已經調整的利率，或者相應的政策出臺，影響的是你明年需要還的貸款金額。如果是按季度調整，那么如果這個季度出臺利率調整政策，則會直接影響到下個季度的還款情況。

據了解，2009年初，中行總行就向分行下發過有關房貸合同補充協議的通知，補充協議規定房貸利率優惠期設定為2年，也就是七折優惠可持續到2011年一季度。而從2010年1月份，中行下發的新的房貸合同中，明確房貸利率優惠期限為2年，到期后的利率再進行新的調整。

100萬首套房貸

20年需多償還11.5萬元利息

通過以下方式可以簡單比較一下，如果中行調整存量房貸利率，那么客戶會受到多大的影響。假設客戶目前在中行還有貸款100萬元，還需要還款的期限是20年，也就是240個月。

那么，如果客戶是做首套房按揭貸款，按照2008年12月23日的貸款利率下限，也就是七折優惠措施，利率為4.16%，按照月均還款方式，還款總額為147.4667萬元，支付利息款為47.4667萬元，月均還款為6144.44元。

如果利率調整到0.85倍，貸款利率則為5.05%，那么100萬元的貸款，還款總額為159.0530萬元，比七折優惠多出了11.5863萬元。另外，每月還款金額為6627.21元，比七折優惠多出了482.77元。

而第二套房的界定標準是以家庭為單位，不少客戶在中行的貸款不止一套。如果客戶在中行貸款的房屋為客戶的第二套房，則按照貸款利率1.1倍的標準來計算，為6.53%。

那么還款總額將為179.3617萬元，需要支付利息為79.3617萬元，比七折利率多還31.895萬元，每月需還款7473.4元，比七折利率多還846.19元。

工行暫未調整存量房貸，

建行根據區域差別定新發房貸

工行從4月16日開始正式實行差別化住房信貸政策，對新簽訂合同和審批的個人住房貸款實行新規：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。

關于“大幅度提高”，根據記者采訪，目前工行沒有暫停發放第三套房貸款，現在執行的是首付六成，利率1.2倍。工行大望路支行的業務員對記者說：“針對多套房客戶，還有存量房貸款的新的政策，我們從來也沒有收到過通知。

但該人士表示，希望客戶需要貸款的能盡快來辦，因為過段時間什么政策就不一定了?！叭绻F在能馬上辦下來的話，比如您是我們行的優質客戶，還能給您在利率上打個九折，再過段時間新政策下來了可能就不一定了。

針對房價上漲過快的地區，建行目前出臺的政策是：“商品住房價格過高、上漲過快的供應緊張的地區，各分行可根據風險狀況，按照當地政府和監管部門的要求，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

因此，在北京、深圳等地區的建行，已經暫停發放第三套房房貸。

建行的政策主要是：“要綜合考慮所在地區當地房地產價格走勢、住房樓盤項目價格情況、客戶信用狀況等因素，根據總行有關政策要求，制定差別化的首付款比例要求，防止抵押物價值波動可能導致的風險。對房地產價格波動較大的區域，應進一步提高首付款比例。

中行是否違約需根據合同定奪

客戶需仔細查閱合同條款

記者了解到，目前在中行貸款的客戶最為緊張，而海淀支行的工作人員也表示，最近來咨詢房貸利率調整政策的客戶特別多。

有客戶對記者說，之前簽合同的時候，因為是優惠期，而且開發商的銷售人員有積極促銷，感覺確實有不少優惠，所以沒怎么仔細看利率調整的期限是什么時候，現在則非常擔心被迫提高還款金額和月供。

“盡管家里有兩套房子，但是面積都不大，也在還貸款，如果不優惠的話，當時也不會考慮買第二套房，現在感覺壓力非常大。

目前針對這一方法，也有客戶表示，希望再看看正式的調整什么時候來，正在咨詢轉按揭或者提前還貸。

也有貸款客戶認為，中行這種針對存量房貸的做法有違約的嫌疑。記者咨詢一位建行的律師，該律師對記者說：“銀行的合同都是經過層層把關的，在細節上基本不會有違約的可能，而合同上也會留有活口，對于利率調整都會規定期限，如果是銀行在利率執行期內調整算銀行違約，但是如果利率執行期到期了，銀行再上調利率，客戶則沒有道理怪銀行違約了。

該律師表示，之前利率七折優惠的時候，也沒有說會長期優惠，只是有的開發商的銷售人員在銷售房屋的時候，只強調優惠，沒有講明優惠的期限。這是導致客戶認為“上當受騙”的主要原因。

“房貸是傳統業務，銀行貸款合同也是在法律顧問的層層把關下，用了很多年，在法律方面不存在什么問題，關鍵是客戶辦貸款時有沒有詳細閱讀合同，弄清銀行和客戶的職責所在。還有就是，客戶將銀行、開發商、銷售等這類人士的關系沒有弄清楚。客戶簽訂購房合同之后，在辦理貸款時，跟開發商的銷售人員就沒有關系了，銷售說得再好，都不管用。

另外，關于轉按揭的違約款方面，則也要看銀行的貸款合同中，有沒有注明，提前還貸需要支付違約金，如果沒有這一項，客戶可以隨時提前還貸，如果有詳細說明，則需要按照合同的規定，支付相應的違約成本。