一線房企降價促銷區域房價有望松動

2010年05月05日 22:16
來源：中國證券報·中證網作者：林??

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調控重壓之下，一線房地產商重拾“現金為王”，通過加速周轉為持續增長儲備能量。5日，恒大地產(3333.HK)宣布，公司在全國的所有樓盤將統一優惠15%。恒大地產有關負責人表示，未來一段時期內，樓市低迷將不可避免；加大力度促銷、快速回籠資金，不僅可以擴大市場占有率，而且將為今后的行業并購及市場整合做準備。

業內人士指出，房價理性回歸是真實住房需求有效釋放的前提條件，同時也是打破樓市“冰凍”局面的關鍵因素。而恒大等一線房地產商的降價行為將具有較強的示范效應，有望帶動區域房價步入調整期。

加速周轉增持現金

目前，房地產企業的貨幣資金十分充足。

據Wind數據統計，今年一季度末，申萬分類的102家A股房地產企業持有的貨幣資金合計達1792億元人民幣，同比增長60.4%，創三年以來新高。其中，萬科(000002)手持現金179.2億元人高于短期借款和一年內到期長期借款的總和。另外，首開股份(600376)、保利地產(600048)、金融街(000402)等公司貨幣資金均超過100億元。

恒大地產最新公布的銷售業績顯示，今年4月，公司實現合約銷售額37.4億元人民幣，合約銷售面積57.8萬平方米。1至4月，公司累計實現合約銷售額121.3億元，合約銷售面積189.3萬平方米，同比分別增長120.3%和60.4%。4月中旬，恒大地產發行優先票據募集資金6億美元。在銷售回款和票據發行的雙重影響下，恒大地產所持貨幣資金顯著上升。截至今年4月30日，恒大現金余額達209.9億港元，增長28.3%和

業內專家指出，企業提高凈資產收益率主要有兩種方式，一是加速周轉、擴張規模，二是提高售價、最大化單位利潤。在房地產低迷期和平穩發展期，一線地產商往往會傾向于前一種方式。而在行業調整期，追求高周轉和規模化擴張的房企通常會降低庫存、增持現金。

以萬科為例，2009年，公司的存貨周轉率為存貨周轉率為0.54，這為意味著公司庫存不到兩年便可消化，而房地產項目的開發周期一般為2-4年。2010年一季度末，在萬科各類存貨中，現房存貨59.0億元，占比僅5.7%。萬科執行副總裁肖莉表示，由于堅持穩健經營，公司目前的財務狀況和存貨結構健康，能夠應對市場可能出現的各種變化。

重點布局二三線城市

持有大量現金的一線房企普遍表示，將回避前期房價漲幅過快的熱點城市，同時繼續看好二三線城市；希望在房地產市場的調整期，低成本獲得優質土地儲備。

今年4月份，恒大地產合約銷售均價為每平方米6，467元，同比增長32.4%；明顯低于熱點城市的房價漲幅。原因是該公司的項目主要布局在二三線城市，價格漲幅有限，受政策的沖擊也相對較小。公司表示，今后，公司將繼續堅持穩健經營的策略，避免與其他地產商爭逐高房價和高風險城市。

萬科也十分看重二三線城市的自住需求。肖莉表示，由于全國的資產配置需求集中于少數熱點城市，這些城市的房價漲幅遠高于全國整體。相對而言，以自住需求為主的多數二三線城市表現得更為穩定。公司將持續側重二三線城市的良性擴張。2009年，萬科新增項目44個，大部分位于二三線城市，新增項目樓面地價僅為2401元/平方米。

業內人士指出，調控政策主要針對房價過快的城市。而在城鎮深入推進中，二三線城市正迎來快速發展期，提前布局二三線城市的地產開發企業今后將明顯受益。

2009年，二三城市房地產銷售額占比已經超過60%。以恒大地產為例，公司4月合約銷售金額排名前3位的地區為石家莊、重慶及長沙，占比分別為18.7%、14.1%和10.6%。

市場人士認為，在行業調整期內，一線房企提高資產周轉率、擴大二三城市布局，是穩定開工率、增加有效供給的舉措，有利于房地產市場盡快“軟著陸”。