經適房別忘了“夾心層”

2010年05月09日 20:10
來源：投資者報

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《投資者報》評論員朱藝

住建部4月26日印發《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》(下稱“通知》)，對經濟適用房的建設、準入、使用、上市等環節進行規范。這一通知，再把經適房推到風口浪尖之上。

4月的最后幾天，北京隨處可見滿5年的經適房“換證熱”。但當時北京各區縣“經轉商”操作規則不同：其中，朝陽區和豐臺區可同名“換證熱；而海淀區和昌平區不能“同名轉換”

之后，5月1日，媒體報道稱，北京市住房和城鄉建設委員會回應，目前北京市經濟適用住房上市交易仍然按現行政策執行，沒有發生變化，“五一”之后仍可按現行政策辦理。

“五一”假期后的北京卻更加熱鬧。5月4日，到朝陽區和豐臺區房產交易大廳辦理經濟適用住房產權證轉商品房產權證的房主們發現，“五一”后房主不能辦理同名轉，現場一片混亂。

對于這樣的變化，北京市住房保障辦公室卻輕描淡寫地回應稱，本市并沒有在“五一”期間出臺新政策，“上市交易”本來就是2008年4月8發布的《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知(京建住〔2008〕225號)》的規定。各區縣只是在具體的辦理過程中逐步在流程等方面協調一致。

但政策的“朝令夕改”是否會損害政府的公信力？作為社會保障屬性的經適房為何能“堂而皇之”地轉成商品房？歷經12年的經適房是否應該徹底退出市場？

政策要有公信力

面對房價飆升，調控手段頻頻祭出。無論按2007年建設部出臺的《經濟適用房管理辦法》，還是北京市政府隨后出臺的關于北京市經濟適用房管理的試行辦法，經適房作為保障性住房，在5年內不能上市交易，如果確需交易，則由政府優先回購。

顯然，住房第一要義是社會保障，其次才具有商品屬性。啟程于1990年代后期的房改過分強調住房的商品屬性，有意淡化其社會保障屬性，因而鑄成大錯。為減輕道義壓力，政府匆匆推行“公屋制度”救急，由于病急亂投醫，導致目前的公屋制度過分倚重國外已普遍放棄的經適房制度，于是舊病未除再添新病。

“公屋制度”分為三個層面：一是財政向住房困難家庭提供廉租直補；二是政府建造公共租屋；三才是經適房。

由于經適房具備可交易之商品屬性，因而買賣經適房有不菲獲利空間，在行政審查層面出現腐敗國內外皆然。由此，利用經適房牟利的情形比比皆是，除了出租和用于經營等常見的牟利行為，即使對5年不得上市交易的規定，也基本形同虛設。

政府在經適房問題上，強化管理的舉措對改變經適房管理中的諸多亂象，無疑是社會的進步。而通知發布后，一些擁有經適房的市民恐慌性地轉正行為，從很大程度上說明，經適房牟利的情況和不合格購買的情況的確存在。

很多政策牽涉面廣，對接有罅隙；政出多門，各唱各調；決策過程不透明，其中又不乏利益群體的游說與主導。有些政令和舉措知錯而改并非壞事。但科學的決策應建立在充分調查研究的基礎之上，應建立在反復論證的基礎之上，應經過大多數人同意的基礎之上，通過民主程序盡可能科學透明，兼顧各方利益。而不是領導一拍腦袋政策即出，且只見“總論”不見“細則”

一旦政策制定之后，就應像商鞅移木建信那樣，讓國家信用植根于社會，政行令通。朝令夕改現象，損害了政策的規范性、權威和公信力。經適房在制度演進上已經探索10多年，應通過全國人大的立法，明確政策預期，在市場準入、日常管理和退出機制方面，建立穩定的操作程序。

經適房別成了權力房

對于遭詬病已久的經適房制度，住建部的《通知》帶有打“補丁”的性質。政府并非全然不知經適房制度攜有天然的“腐敗基因”，光靠后天反腐事倍功半，必然鬧騰到民怨沸騰的地步。既如此，政府為何在推行“公屋制度”時偏偏鐘情于此？

提起經適房，絕大多數人認為就是指那些在社會上公開發售、符合條件的低收入住房困難家庭都可以申購的保障性住房。但近幾年，經適房又出現了一個新品種，那就是黨政機關及國有企事業單位集資自建的住房。

這些房子在用地、稅收等方面享受國家經適房政策，政府的經適房規劃及統計也把這些住房計算在內。這種經適房的準入和退出都是由自建的單位自行掌握，根本就不在建設、房管等部門的監管范圍之內。不過，住建部的《通知》針對的卻只是面向社會供應的經適房。

那么，這兩種經適房各自占多大的比例呢？相關數據顯示，北京市2005~2009年公開的土地供應量，70%以上的土地用于建經濟適用住房和享受經濟適用住房等政策的住房。然而這期間面向社會供應的經濟適用房的全部數量，加起來大概只有7%左右。

公開型經適房發售及使用過程中出現的弄虛作假等行為只是個體性的，而定向型經適房分配及使用過程中出現的違法違規等問題卻是群體性的。公開型經適房所占的份額很少，即使杜絕了舞弊，也保障不了多少家庭的住房問題；定向型經適房占有大多數份額，卻成了公務員的專利品。而這部分住房又何時進行規范呢？

房地產調控的核心應當是讓利于民，而不是讓利于“權”。所以，需要警惕的是，新的制度，應當是為老百姓牟利的，不要演變成為另外一個利益群體可以鉆營的政策空子。

關注中等收入“夾心層”

自問世起，定位模糊的經濟適用房政策就一直在質疑聲中蹣跚而行。應該說，經適房的“退出機制”已成中國不得不關注的問題。問題的關鍵不是是否要停建經濟適用房，而是針對經適房建設該制定怎樣的政策，而政策能否按照原樣執行下去。

經適房的政策導向，應偏重解決社會中間層的生活問題，化解社會發展過程中的矛盾。在目前經濟條件下，大量有能力消化經濟適用房、買不起商品房的中等收入者卻被拒之門外，成為被社會遺忘的“夾心層”。因此政府有必要對這類人群給予一定的補貼，這也是保持社會和諧穩定發展的根基。

從廉租房、經濟適用房到限價商品房，我國正在謀劃更加全面和立體化的住房保障體系。在廉租房成為住房保障的主要手段之前，經適房意義仍然重大，承擔著保障和平抑房價的雙重責任。

但經濟適用房制度乃至限價房制度等一攬子保障制度已存在諸多缺陷，很難通過簡單的補漏加以解決。與其不斷地修補保障制度而又效果不佳，還不如快刀斬亂麻讓經濟適用房、限價房等“產權式住房保障制度”逐漸淡出歷史舞臺。

無論是新加坡推行的“居者有其屋”計劃、韓國的“百萬戶國民廉租房建設計劃”，還是美國的住房福利保障、德國的多層次保障都給我國經適房的退出機制提出了大量的參考。

現在看來，彌補退出機制的漏洞顯得尤為重要。一是退出條件要明確，比如達到什么條件應該退出和政府回購，出現什么問題必須處罰等；二是退出程序要完善，比如騙購、騙租者如何按照有監督、可核查的方式退出，對接受政府回購保障性住房的原業主如何補償等；三是要有制度性的規定，比如確定如果存在違規行為如何補救，對嚴重違規者如何處罰直至追究刑事責任等。