房價調整威脅地方融資平臺堰塞湖土地收入縮水4000億

2010年05月12日 01:51
來源：中國證券報－中證網

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□本報記者朱宇

近期，各地調控房地產市場的新政紛紛出臺，遏制部分城市房價過快上漲初見成效。但與此同時，一些有識之士擔心，房價的滯漲甚至下降，將迅速傳導到土地價格，進而嚴重影響地方政府的賣地收入。分析人士認為，即使回歸到正常年份的水平，2010年全國土地出讓收入也將較2009年的1.42萬億元縮水4000億元左右。

在2009年吸收了大量貸款的地方融資平臺公司，也會隨著土地開發(fā)收益的下降，積累巨量信貸風險，形成威脅商業(yè)銀行體系安全的“堰塞湖”

土地市場“流標”警報響起

據財政部統(tǒng)計，2009年，全國土地出讓收入為14239.7億元，比2008年大幅增長43.2%。2009年地方政府本級收入總額為32581億，土地出讓收入為占比接近43.7%，成為地方財力不折不扣的“頂梁柱”

如今這“頂梁柱”已現(xiàn)松動跡象。在一季度部分城市房價飆升的同時，土地價格漲幅環(huán)比卻出現(xiàn)回落。國土部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布的最新報告顯示，一季度末，全國105個主要監(jiān)測城市綜合地價為每平方米2715元人民幣，同比增長8 .1%，環(huán)比增長2 .3%，環(huán)比漲幅回落0.7個百分點。

在新“國十條”出臺后，房產市場和土地市場觀望氣氛都非常濃厚，優(yōu)質地塊的“流標”則充分表達了市場的悲觀情緒。5月7日，在北京公布土地新政后的首次土地招標出讓中，最受關注的順義區(qū)馬坡地塊，由于所有開發(fā)商的報價都低于底價而“流標”

一旦房價下跌30%的悲觀預期成真，土地價格下跌的幅度將更深。中國社科院中國經濟評價中心主任劉煜輝表示，從1998年算起，國內土地市場出現(xiàn)真正的調整只有2008年，其標志就是土地頻現(xiàn)流拍，地價屢被腰斬。

“以量補價”前景堪憂

土地出讓收入的降低將對地方政府的投資能力形成直接影響。

華泰聯(lián)合證券分析師陳勇認為，盡管從歷史看，房地產業(yè)投資占總投資比重趨于穩(wěn)定，其波動對總投資影響似乎并不大，但此次房地產調控對投資的影響將大于以往，原因在于本輪投資增長中地方政府通過融資平臺而起到的驅動作用明顯加強。由于存在“資產(土地)價格上升——抵押品價格上升——信貸擴張”的正反饋機制，2009年地方政府融資平臺快速擴張，到年底其負債總額已升至7萬億左右。一旦本次調控遏制住了土地價格的上升勢頭，甚至使之下降，則地方政府借融資平臺來撬動信貸資源，并進行投資擴張的能力將受到極大限制。

也許是預見到地方政府投資能力的萎縮，今年的土地供應結構已經開始調整。據中國土地勘測規(guī)劃院的報告顯示，一季度全國建設用地供應總量超過100萬畝。其中，房地產開發(fā)用地占供應總量的39%以上，同比增長10.2%。

但是房地產開發(fā)用地的價格波動幅度要遠超過綜合土地價格。在經歷過2009年的大幅上漲后，今年房地產開發(fā)用地價格增速前高后低的走勢幾無懸念。一旦房價出現(xiàn)下跌，在流動性偏緊的大環(huán)境下，房地產開發(fā)用地的以量補價”的政策初衷難保不會出現(xiàn)“價量齊跌”的結局。

如果工業(yè)用地和商住用地的出讓情況雙雙下滑，全國土地出讓金總額將大幅縮水。即使2010年的全國土地出讓收入回歸正常年份，接近1萬億的水平，相較2009年也將縮水4000億元左右。

一觸即潰的“堰塞湖”

土地出讓收入的下降不可避免地會威脅到地方融資平臺公司的現(xiàn)金流。劉煜輝介紹，根據中國社科院的調研顯示，全國數千家地方融資平臺公司中僅有10%左右是以項目現(xiàn)金流作為第一還款來源的，大部分依靠的是配套土地的出讓收入來歸還銀行的利息。

一旦配套土地的開發(fā)收入下降，地方融資平臺的資金鏈緊張，銀行體系內將迅速積聚出一個龐大的壞賬“堰塞湖”。而許多地方融資平臺公司向銀行出具的地方政府還款承諾函也很難兌現(xiàn)。劉煜輝表示，地方政府根本沒有對應的哪一塊稅收收入是可以用于給地方融資平臺公司貼息的。

銀監(jiān)會的數據顯示，截至2009年底地方融資平臺的貸款規(guī)模已經高達7.38萬億。劉煜輝預測，加上今年的一些項目后續(xù)貸款，估計到2010年底總規(guī)模會達到10萬億，全國每年七八千億的土地出讓收入也僅夠付息的。