市場預期上海樓市新政趨嚴含房產稅

2010年05月13日 01:10
來源：第一財經日報

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徐健胥會云劉展超

盡管上海樓市調控細則尚未出臺，但來自各個渠道的消息已顯示其嚴厲程度應不低。

其中開征房產稅或稱物業稅，市場普遍預期將是上海樓市新政的重要內容之一。此外，公積金貸款將視面積實行差別放貸等，也很可能成為滬版樓市調控政策的亮點。

房產稅近在眼前？

昨日，有媒體報道稱，上海樓市調控細則將在近日出臺，且將“盡快實現對住房保有環節征稅”。對此，上海住房保障及房屋管理局一位人士向《第一財經日報》透露，房產稅的“改革”確實已箭在弦上，“有關部門正在操作，但是最后執行的條款如何，現在誰也說不清楚。

上述報道稱，已經形成的房產稅初步草案中，家庭人均面積是判定是否征收房產稅的重要依據。如果符合征稅條件，需按年支付相當于房產值8%。的房產稅初步草案中，

根據《房產稅暫行條例》，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%；房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。

若此報道方案確實，就意味著已經實施多年的房產稅的征收范圍和稅基都必須重新設計。上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建對本報記者稱：“如果要改變房產稅的征稅范圍和稅基，需要中央來統一解釋。地方可以制定具體執行辦法，也可以決定征還是不征。”他同時認為，上海可能會對投資性購房和投機性購房是否屬于經營行為作出解釋。

一位不愿意透露姓名的開發商告訴記者，據其從有關部門探得的“態度”來看，此次上海樓市調控空前嚴厲。不過，市場傳言中關于房產稅按照估值來征的說法似乎不太可能，因為操作成本太高。

與此同時，記者獲悉，“視面積進行差別放貸”的上海公積金貸款新政也已基本確定，將與其他樓市調控細則一同出臺。而其“面積進的定義，或如市場猜測的以90平方米為界。

目前，北京已經公布了公積金房貸新政——自2010年5月5日開始，進行公積金貸款初審的客戶，需以家庭為單位計算貸款套數，統一按照90平方米以上的，貸款成數為七成；90平方米以內的，貸款成數為八成；第二套成數為五成；取消第三套貸款。

市場熱議開征時間表

為避免樓市再度出現越調控越上漲的局面，不少業內人士都贊同根本辦法是開征房產稅(物業稅)。有專家指出，即便短期開征有難度，政府也應該公布一個明確的開征時間表。

新華社昨日刊發《房價“堅冰”能否“解凍”——透視新一輪地方樓市調控》文章認為，目前開征房地產保有環節稅收的呼聲日益高漲，按照SOHO中國董事長潘石屹的建議，房產保有環節征稅應以別墅、多套房等為征稅對象，計稅標準可以從第二套房算起。深圳市社科院城市營運中心主任高海燕也表示，政府對樓市的調控應該多管齊下，出臺物業稅或房產持有稅是平衡樓市供需平衡的根本之道。

中國不動產研究中心昨日發布的《調控新政解讀及后市走勢分析》報告也認為，目前新政打擊投機性需求只是權宜之計，而在持有環節增加成本和持有風險，對房產投資的風險收益進行均衡(尤其是多套和豪宅)，才是市場調整正確的方向。

在昨日的“去杠桿化背景下市場前瞻論壇”上，國家發改委經濟研究所經濟運行與發展研究室前主任王小廣認為，此次新政主要目的是針對投機性需求。而他和同事在做過統計分析后發現，中國的房地產需求投機比重太大，全中國的平均數超過50%，深圳投機性需求可以達到80%～90%，“10%最富的人把房地產交易量的50%都買去了。

在此情況下，王小廣認為，雖然物業稅短期開征存在難度，但政府應該給出一個明確的開征時間表，給房地產市場一個過渡期來消化政策的影響。

在前述論壇上，中國房地產開發集團理事長孟曉蘇表示，開征物業稅并不復雜，不過應分步走，第一步走商業地產，實行稅制平移，把房產稅和土地使用稅兩稅合一，今年馬上就可以實施。第二步從小產權房起征物業稅，通過稅收來解決長期存在的小產權房問題。然后對高檔住房與豪宅征收，最后是對所有居民都征收。