業界探討北京樓市走勢：房價跌三成或是目標

2010年05月14日 07:20
來源：中國新聞網

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新京報傳媒主辦的《房地產世界》創刊儀式上，業界探討新政下北京樓市走勢。

最嚴厲的房產調控政策到底對房價產生了怎樣的影響？北京多家機構的統計數據互相“打架”。“大降8000元”的數據與老百姓的體驗相去甚遠。交易量的下降已經立竿見影，房價的下降依然是一個見仁見智的謎。想了解當前的現狀，可以到現場去看看。而未來的走勢卻需要集體智慧去判斷和取舍。記者采訪、梳理了業界一些最新、最具代表性的觀點，看漲與看跌皆有其道理，希望給大家一個借鑒。

【會跌多少】

SOHO中國董事長潘石屹

“房價下跌15%-20%”

潘石屹：最近密集出臺的政策中，有一些已經是“開弓沒有回頭箭”，還有一些政策在研究之中，如物業稅、房產稅等。

這些已經出臺和即將出臺的政策將對普通中、低檔住房市場造成很大的價格壓力。這次，政府鐵了心讓住房價格回落，不達到調控目標決不罷休。只要住房價格的回落達到了調控的目標，那些正在研究的政策也許就不會出臺了。

在銷售方面，漲價時可以慢慢地、一步一步漲，但降價時一定要一次到位，不能一步步地降，因為市場永遠是買漲不買跌，如果一步步降的話，將不會有成交量。我預計在這輪政府密集出臺政策的調控下，住房價格下跌的幅度會在15%—20%，住房的價格回到2009年初的水平。

記者點評：降價一步到位，估計很多開發商很不愿意做到這一點。因為降多少才算“到位，估目前還沒有共識。而且，房價下跌15%-20%也回不到2009年初的水平。二環內有個小區去年初最低時是18000元/平米，現在調控了，業主還在報4萬/平米的單價，回去估計得50%，而銀行能承受嗎？

中原地產三級市場部副總經理宮萍

“房價或在年內下調30%”

宮萍：限購、限貸的政策在4月30日出臺將使得改善型購房出手謹慎，而投資需求將在5月銷聲匿跡。之前占市場總成交量4成的投資客離場，而大量剛性需求也會期待房價下跌而轉為觀望，這將使得5月樓市成交量下降5成以上。

一系列政策的有力打壓，將非常明顯地出現部分區域價格加速回落的現象，以通州為代表的部分區域在5月價格下跌幅度可能超過15%-20%。北京房價也將立刻停漲， 50%的炒房客將在3個月內開始拋售房源，房價很可能在年內出現下調30%的現象。本次樓市的調整時間將超過2年，很難在2012年以前出現回暖。

記者點評：交易量下跌比價格下跌的預測更“靠譜”一些。交易量的下跌意味著價格很難避免下跌，人有從眾心理，房價就是這么漲起來的，也可能沿著這條路再退回去。若真下調30%，望京、大興，以及亦莊的降價壓力還是比較大。

思源經紀董事長陶紅兵

“房價下跌30%或是目標”

陶紅兵：我認為最壞的時候還沒有到。調控剛剛開始，政府是有目標的，不達到目標是不會罷休的，應該是房價下來一點：房地產應該下跌30%，大家會感覺還可以。

這個平均的數字很容易達到，現在有些城市已經實現這個目標。因為政府會事先把這個月要批準的所有的樓盤做一個統計，超過這個均價的時候，政府會建議您推遲開盤。

這就會產生兩個效應：如果想獲準早日開盤，開發商可能在價格上需要有一定的姿態，達到一定的預期；而如果選擇堅持價格，隨著價格信號的不斷走低，買漲不買跌的效應會讓等待的開發商比較難熬，風險加大。

記者點評：房價下跌30%就逼近斷供線。最近銀行的壓力測試結果是可容忍房價下跌30%-40%。若政府以此為調控目標，開發商和買房人也就更有底了。

【何時回調】

華遠地產董事長任志強

“四環內房價會過五萬”

任志強：政府可能比開發商更擔心房價下跌后的影響，現行嚴厲打壓的政策必然是臨時性的。無論是從中央政府層面，還是地方政府層面，都不可能置宏觀經濟承受力和客觀市場規律于不顧，不尊重市場規律必然會遭遇市場的報復。地方政府也不可能立即改變自己依賴“土地財政”的現狀，很多地方政府最近已經在主動找開發商提供低價地。

開發商持有資金充裕，也有很多投資渠道可以選擇。新政在打壓需求的同時，也影響到了開發商繼續拿地、推出新項目的積極性，市場的存貨本來就不足，一旦出現斷檔，政策退出后，未來還是會出現房價的大幅反彈。我過去說過，北京的三環內的房價會過五萬，現在我不僅沒有改變自己的觀點，還認為應該將這一范圍擴大到四環內，看看四環內還有什么地可供應？房價長期上漲的趨勢是基本的市場規律，不會因為臨時的政策而改變。

記者點評：老任說出了一個很真實的開發商心態：沒錢賺，干嘛參與拿地蓋房？現在都不拿地，兩年后的周期內新房子面臨缺口是鐵定的事，但是最近的調控是否會逼出一些投資客的二手房來填補這個空缺呢？1