業(yè)界探討北京樓市走勢：房價跌三成或是目標(biāo)

2010年05月14日 07:20
來源：中國新聞網(wǎng)

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新京報傳媒主辦的《房地產(chǎn)世界》創(chuàng)刊儀式上，業(yè)界探討新政下北京樓市走勢。

最嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策到底對房價產(chǎn)生了怎樣的影響？北京多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)互相“打架”。“大降8000元”的數(shù)據(jù)與老百姓的體驗相去甚遠(yuǎn)。交易量的下降已經(jīng)立竿見影，房價的下降依然是一個見仁見智的謎。想了解當(dāng)前的現(xiàn)狀，可以到現(xiàn)場去看看。而未來的走勢卻需要集體智慧去判斷和取舍。記者采訪、梳理了業(yè)界一些最新、最具代表性的觀點，看漲與看跌皆有其道理，希望給大家一個借鑒。

【會跌多少】

SOHO中國董事長潘石屹

“房價下跌15%-20%”

潘石屹：最近密集出臺的政策中，有一些已經(jīng)是“開弓沒有回頭箭”，還有一些政策在研究之中，如物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。

這些已經(jīng)出臺和即將出臺的政策將對普通中、低檔住房市場造成很大的價格壓力。這次，政府鐵了心讓住房價格回落，不達(dá)到調(diào)控目標(biāo)決不罷休。只要住房價格的回落達(dá)到了調(diào)控的目標(biāo)，那些正在研究的政策也許就不會出臺了。

在銷售方面，漲價時可以慢慢地、一步一步漲，但降價時一定要一次到位，不能一步步地降，因為市場永遠(yuǎn)是買漲不買跌，如果一步步降的話，將不會有成交量。我預(yù)計在這輪政府密集出臺政策的調(diào)控下，住房價格下跌的幅度會在15%—20%，住房的價格回到2009年初的水平。

記者點評：降價一步到位，估計很多開發(fā)商很不愿意做到這一點。因為降多少才算“到位，估目前還沒有共識。而且，房價下跌15%-20%也回不到2009年初的水平。二環(huán)內(nèi)有個小區(qū)去年初最低時是18000元/平米，現(xiàn)在調(diào)控了，業(yè)主還在報4萬/平米的單價，回去估計得50%，而銀行能承受嗎？

中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍

“房價或在年內(nèi)下調(diào)30%”

宮萍：限購、限貸的政策在4月30日出臺將使得改善型購房出手謹(jǐn)慎，而投資需求將在5月銷聲匿跡。之前占市場總成交量4成的投資客離場，而大量剛性需求也會期待房價下跌而轉(zhuǎn)為觀望，這將使得5月樓市成交量下降5成以上。

一系列政策的有力打壓，將非常明顯地出現(xiàn)部分區(qū)域價格加速回落的現(xiàn)象，以通州為代表的部分區(qū)域在5月價格下跌幅度可能超過15%-20%。北京房價也將立刻停漲， 50%的炒房客將在3個月內(nèi)開始拋售房源，房價很可能在年內(nèi)出現(xiàn)下調(diào)30%的現(xiàn)象。本次樓市的調(diào)整時間將超過2年，很難在2012年以前出現(xiàn)回暖。

記者點評：交易量下跌比價格下跌的預(yù)測更“靠譜”一些。交易量的下跌意味著價格很難避免下跌，人有從眾心理，房價就是這么漲起來的，也可能沿著這條路再退回去。若真下調(diào)30%，望京、大興，以及亦莊的降價壓力還是比較大。

思源經(jīng)紀(jì)董事長陶紅兵

“房價下跌30%或是目標(biāo)”

陶紅兵：我認(rèn)為最壞的時候還沒有到。調(diào)控剛剛開始，政府是有目標(biāo)的，不達(dá)到目標(biāo)是不會罷休的，應(yīng)該是房價下來一點：房地產(chǎn)應(yīng)該下跌30%，大家會感覺還可以。

這個平均的數(shù)字很容易達(dá)到，現(xiàn)在有些城市已經(jīng)實現(xiàn)這個目標(biāo)。因為政府會事先把這個月要批準(zhǔn)的所有的樓盤做一個統(tǒng)計，超過這個均價的時候，政府會建議您推遲開盤。

這就會產(chǎn)生兩個效應(yīng)：如果想獲準(zhǔn)早日開盤，開發(fā)商可能在價格上需要有一定的姿態(tài)，達(dá)到一定的預(yù)期；而如果選擇堅持價格，隨著價格信號的不斷走低，買漲不買跌的效應(yīng)會讓等待的開發(fā)商比較難熬，風(fēng)險加大。

記者點評：房價下跌30%就逼近斷供線。最近銀行的壓力測試結(jié)果是可容忍房價下跌30%-40%。若政府以此為調(diào)控目標(biāo)，開發(fā)商和買房人也就更有底了。

【何時回調(diào)】

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)

“四環(huán)內(nèi)房價會過五萬”

任志強(qiáng)：政府可能比開發(fā)商更擔(dān)心房價下跌后的影響，現(xiàn)行嚴(yán)厲打壓的政策必然是臨時性的。無論是從中央政府層面，還是地方政府層面，都不可能置宏觀經(jīng)濟(jì)承受力和客觀市場規(guī)律于不顧，不尊重市場規(guī)律必然會遭遇市場的報復(fù)。地方政府也不可能立即改變自己依賴“土地財政”的現(xiàn)狀，很多地方政府最近已經(jīng)在主動找開發(fā)商提供低價地。

開發(fā)商持有資金充裕，也有很多投資渠道可以選擇。新政在打壓需求的同時，也影響到了開發(fā)商繼續(xù)拿地、推出新項目的積極性，市場的存貨本來就不足，一旦出現(xiàn)斷檔，政策退出后，未來還是會出現(xiàn)房價的大幅反彈。我過去說過，北京的三環(huán)內(nèi)的房價會過五萬，現(xiàn)在我不僅沒有改變自己的觀點，還認(rèn)為應(yīng)該將這一范圍擴(kuò)大到四環(huán)內(nèi)，看看四環(huán)內(nèi)還有什么地可供應(yīng)？房價長期上漲的趨勢是基本的市場規(guī)律，不會因為臨時的政策而改變。

記者點評：老任說出了一個很真實的開發(fā)商心態(tài)：沒錢賺，干嘛參與拿地蓋房？現(xiàn)在都不拿地，兩年后的周期內(nèi)新房子面臨缺口是鐵定的事，但是最近的調(diào)控是否會逼出一些投資客的二手房來填補(bǔ)這個空缺呢？1

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