2010新財富富人榜發布隱形大佬王健林成新首富(3)

2010年05月14日 11:00
來源：鳳凰網財經

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調控下“土”財主現象或被遏制

千軍萬馬殺入地產業，使得中國房地產市場已呈現出典型的泡沫現象—過高的價格、瘋狂的投機以及大量的新建筑物，并有從一線向二三線城市蔓延的趨勢。經濟房地產化的趨勢，正成為時下中國最引人注目并最令人擔憂的圖景。

從地方經濟看，泡沫的存在固然維持了眼前的土地財政，但透支了城市的未來，大幅攀升的商務成本、生活成本，不僅推動越來越多企業向二三線城市轉移，帶來城市的產業空心化風險，中產階級與大學生逃離北上廣，也在消弱其人才集聚優勢；而地產市場的調整，則可能使以抵押土地貸款進行基礎設施建設為主要模式的地方城投公司爆出債務危機。

從實業發展看，樓市唾手可得的高回報，不僅沖擊銳意創業的企業家精神；殺入地產業，更會擠壓企業正常的研發、設備更新升級等投入，使得產業發展后勁不足。沿海地區在傳統制造業轉移后，更高層次上的新產業并沒有出現，產業升級更多尚在培育之中。從近年來“500富人榜”上代表高科技的信息技術與文化傳媒行業及房地產富人的人數變化便可看出這一現象的端倪，信息技術與文化傳媒行業的富人從2008年的37名下降到今年的28名，相反的是，房地產業的富豪則由81名上升到88名，富人房地產化趨勢非常明顯(附圖)。

買房可能需要透支一家兩三代人的收入（圖片來源：新財富）

從普通民眾看，買房可能需要透支一家兩三代人的收入，房價高企對居民消費產生了明顯的“擠出”效應。一個有趣的差異是，在信貸市場更為發達的美國，地產非理性繁榮帶來的財富效應，令許多美國家庭得以通過住房銷售、抵押再融資和住房資產貸款來增加消費；而在中國，人們從這一財富效應中獲得的滿足感，遠不如身為“房奴”的巨大壓力。由高房價導致的財富差距加大、由征地引發的拆遷悲劇頻現，也受到社會的高度關注。

所幸政府已經意識到了經濟房地產化的嚴重性，迄今為止最嚴厲的調控政策4月陸續出臺，或將使地產泡沫得以遏制。明年的富人榜上，“土”財主扎堆上榜的現象或將不復出現。長遠看，隨著新興產業扶持政策的出臺和經濟結構的調整，資本被引向綠色產業、生物醫藥、農牧漁業等新方向，地產業強大的造富力量或才會最終得到遏制。美國富人主要集中于TMT和金融業等領域，或可作為中國的參照。

行業風險加大，地產巨頭紛紛謀變

千軍萬馬的涌入，使得地產業的競爭不斷加劇；政策的調控與保障房供應增長的預期，則使住宅開發商面臨系統性風險，由此也促使地產業富人紛紛尋求商業模式與戰略布局上的變革。萬達的王健林登頂首富與二三線地產商的崛起，堪稱兩大風向標。

區別于之前另一位首富楊惠妍的住宅開發創富模式，王健林旗下的大連萬達以商業地產開發為主，經過近十年的探索，萬達已開發出了商業地產的第三代產品—城市綜合體，形成了商業地產、酒店、文化院線和連鎖百貨四大產業并舉的格局。其成功秘訣在于：許多城市的土地出讓都捆綁一定比例的商業配套，而萬達的城市綜合體開發恰恰迎合了各地政府營建商業中心、帶動周邊土地升值的需求，因此，萬達在拿地上具有無可比擬的競爭優勢；另外，持有型物業的增加，也優化了萬達的資產配置，為其提供了長期穩定的現金流；快速擴張的策略，則使萬達短時間內占據了各主要城市的核心地段，王健林的財富得以快速提升。

如今，各地產巨頭已紛紛跟進萬達的商業地產開發模式。從2009年開始，萬科(000002)、金地(600383)等傳統的住宅開發商相繼涉足商業地產。在住宅開發領域擴張迅猛的國字號巨頭保利地產(600048)，也從2009年開始將商業地產視為重要的利潤增長點，并加大相關投入。富力地產(02777.HK)、雅居樂(03383.HK)、華僑城(000069)等開發商，更已在商業和旅游地產方面布下重金，轉型之勢早露端倪。

一半開發商來自二三線城市（圖片來源：新財富）

向二三線城市擴張，則是地產商的另一個方向。今年房地產業富人的另一個顯著變化，就是來自這一區域的地產商明顯增多。今年新上榜的10名地產富人中，就有5名是二三線城市開發商(表5)。事實上，受益于軌道交通與高鐵建設的躍進、各地區域振興規劃的出臺、城鎮化加速以及一線城市房價過高、產業轉移、二三線城市房價收入比較低等一系列因素，二三線城市開始成為房企巨頭們的主戰場。2009年，萬科、保利、中海(00688.HK)等十大房企在一線城市的土地儲備約為4100萬平方米，而在二三線城市的土地儲備量近17480萬平方米，比重高達81%，反映出房企巨頭調整市場重心、向二三線城市拓展的策略。

從披露了2009年財報的上市地產公司看，大多數公司在2010年的經營計劃中都提出要加大二三線城市和商業地產土地儲備，并付諸行動。這表明，各地產企業在新的宏觀經濟環境與政策之下，對未來若干年市場的判斷與認識已趨于一致。